מעוניינים לשוחח בנושא זה עם עורך דין אדי בליטשטיין? חייגו 03-6427876 או השאירו פרטים ליצירת קשר

מתווך רשאי לדרוש תשלום דמי תיווך כאשר הוא ביצע את עבודתו. עולה השאלה מה קורה כאשר אין מחלוקת שהמתווך אכן עבד ורק בזכות עבודתו נכס המקרקעין נמכר/נקנה/הושכר, אך המתווך לא החתים את הלקוח על חוזה המאפשר לו לדרוש ולקבל תשלום דמי תיווך? שאלה זו זכתה לאחרונה למענה על ידי בית המשפט המחוזי (רת”ק 24666-10-18 יפה טזזו נ’ רונית כהן, פסק דין מיום 6.1.2019).

במקרה שנדון בבית המשפט המתווכת סייעה במכירת נכס, אך בעקבות יחסי ידידות עם בעלת הנכס היא לא החתימה את בעלת הנכס על הסכם המבטיח תשלום דמי תיווך, למרות שלטענת המתווכת, הדבר סוכם בעל פה. בית משפט לתביעות קטנות קיבל את גרסת המתווכת, ולמרות שלא היה בין הצדדים חוזה בכתב, פסק לזכותה חלק מהתשלום שלכאורה היא הייתה זכאית לקבל.

בעלת הנכס לא השלימה עם פסיקת בית משפט לתביעות קטנות והגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי.

תשלום דמי תיווך – בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996

רוצים לדעת אם מגיע לכם פיצוי כספי בגובה 50,000 ש”ח או יותר? הצטרפו לרשימת התפוצה שלנו ונעביר אתכם למדריך מפורט

סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כך:

מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.

הסעיף קובע בצורה ברורה כי תשלום דמי תיווך כפוף להחתמת הלקוח על חוזה (הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך).

האם משמעות הדברים שמתווך שעבד וביצע את עבודתו בפועל לא זכאי לקבלת תשלום דמי תיווך אם לא החתים את הלקוח על חוזה?

בית המשפט: למרות שהתוצאה איננה הוגנת – מתווך אינו זכאי לקבל תשלום דמי תיווך אם לא החתים את הלקוח על חוזה, גם אם ביצע את עבודתו

בפסק דין מפורט בית המשפט המחוזי הסביר מדוע יש להעדיף את הכלל ולמנוע קבלת תשלום דמי תיווך ממתווך שלא החתים את הלקוח על חוזה:

בפרשת מזרחי נ’ מרקוביץ הדגיש בית המשפט העליון שדרישת הכתב היא דרישה קוגנטית, במובן זה אין מקום לחיוב בדמי תיווך כאשר הדרישה אינה מתקיימת, אפילו הסכימו לכך הצדדים בעת ההגעה להסכם. עם זאת, שופטי ההרכב הדגישו נקודות שונות בהקשר זה.

כב’ השופטת ד’ ברק-ארז הבחינה בין מקרים בהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט כזה או אחר, לעומת מקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב. לגבי הסוג השני, ציינה (סעיף 50 לחוות דעתה) “שקשה לחשוב על מצב שבו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך. מכל מקום במסגרת הדיון שבפנינו אינני נדרשת לקבוע מסמרות בכך” (ההדגשה נוספה – א”א). הדין סוכם כך (סעיף 51 לחוות דעתה): “במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו” (ההדגשה נוספת – א”א).

נקודה חשובה נוספת המובאת בדברי השופט אלרון היא כי מתווך מקרקעין הוא איש מקצוע המחויב בהסמכה ורישיון, אשר חייב להיות מודע לדרישת החוק. משום כך קבע כי “קיים צידוק לחייבו לשאת בנזקים הנובעים מהפרתה”.

פסקי הדין בעניין מזרחי נ’ מרקוביץ’ הבהיר כי, בניגוד לדרישת הכתב לפי חוק המקרקעין, ספק אם יש בכלל מקרים בהם ניתן יהיה להתגבר על דרישת הכתב לפי חוק המתווכים. כן הדגיש כי אם כן יהיה זה במקרים חריגים וקיצוניים. כל כך קיצוניים, עד כי כב’ השופטת ברק – ארז התקשתה לחשוב על דוגמה לכך, והשופט אלרון הביא דוגמה אחת בלבד, על בסיס המשפט של מדינת קליפורניה, המקרה הקיצוני בו עצם העובדה שאין מסמך בכתב היא עצמה נובעת ממעשה מרמה ממשי.

לא כך הוא המקרה שלפנינו. המקרה שלפנינו הוא למעשה מקרה “רגיל” בתכלית. היה הסכם בעל פה, אך הלקוחה התכחשה להסכם בדיעבד. חוסר תום לבה לא התבטא בכך שגרמה לכתחילה להיווצרות חוזה ללא כתב, מתוך תכנית ארוכת טווח לא לשלם את חובה. הרי ההסבר שנתנה, לפיו אין היא יודעת קרוא וכתוב ואין היא חותמת ללא בתה, יכול בהחלט להיות אמתי, גם אם היא התכוונה לשלם. קשה להלום הטענה לפיה הידידות שנוצרה בין שתי הנשים במשך הזמן, לא הייתה אלא מצג שווא. אם כן, חוסר תום הלב לא היה בשלב כריתת החוזה, שאז צריך היה להדרש לשאלה אם זהו המקרה החריג אליו כיוונו השופטים בעניין מזרחי נ’ מרקוביץ’, שאולי ישמש חריג לדרישת הכתב, ואולי לא. חוסר תום הלב היה בשלב בו נתבקשה המבקשת לקיים את חלקה בחוזה. אז, כאשר נדרשה המבקשת לשלם את חובה התנערה מהבטחתה בתואנות שווא.

לטעמי, עולה מהפסיקה, כי זהו בדיוק סוג המקרים בהם רצה המחוקק “לקנוס” את המתווכים, על כך שהפרו את סעיף 9 לחוק, ולא דאגו לקיומה של הזמנה בכתב. הרי, במקרים בהם באמת לא מגיע למתווך דבר, אפילו לא משיקולי צדק ויושר, פשוט שאין הוא ראוי לדמי תיווך, והמחוקק כלל לא צריך לומר זאת. הסנקציה שקבע המחוקק בסעיף 9 לפיה “לא יהא זכאי לדמי תיווך”, רלוונטית ויעילה אך ורק במקרים בהם אלמלא ההוראה הייתה זכות לדמי תיווך. מקרים, בהם המתווך פעל, עשה והיה הגורם היעיל בתיווך, וזכאי לכאורה לשכר טרחה.

דווקא במקרים אלה המחוקק שולל את שכר הטרחה מהמתווך, בהוראה מיוחדת, אם הלקוח לא חתם על הזמנה בכתב. בית משפט קמא הרגיש בכך גם כן, ולכן קבע כי שיעור דמי התיווך יופחת, נוכח העובדה שהמשיבה לא פעלה כראוי למתווכת בהתאם להוראות הדין. זאת, תוך הזקקות לקונסטרוקציות משפטיות שונות, היכולות להצדיק הפחתה חלקית של תמורה לפי שיקול דעת. קונסטרוקציות, אשר לטעמי לא נועדו למקרים כאלה. לדעתי, ראוי היה ללכת בדרך בה הורה המחוקק, ולקבוע כי במקרים כאלה אין המתווכת זכאית לתמורה כספית כלשהי.

בית המשפט התייחס לכך שתכלית החוק היא הגנת הצרכנים, ובמקרה זה הצרכנית לא היתה זקוקה להגנה. אולם, יש לזכור כי לא כל דיני הגנת הצרכן נועדו להגן על צרכן קונקרטי, בעסקה קונקרטית. לעתים, הדין משנה את נקודת האיזון בין צדדים לחוזה, תוך מודעות לכך שאולי צרכן מסוים “ירוויח” באופן דיספרופורציוני. זאת, כדי להגן על הצרכנים בדרך כלל. דבר, המתבטא לדוגמה במקרים בהם ניתנת אפשרות של פיצוי ללא הוכחת נזק. לכן, העובדה שהתכלית הצרכנית לא מתבטאת כלפי שני הצדדים בתיק זה, אינה מחייבת המסקנה שלא נכון להפעיל את החוק כפשוטו גם במקרה זה. שכן, תכלית החקיקה, אזהרה למתווכי מקרקעין לפעול בדרך כלל על בסיס הזמנות בכתב, תקודם בהחלט. לכן, איני רואה מנוס מהפעלת החוק כפשוטו.

סיכומו של דבר, התוצאה המשפטית מתסכלת. צרכנית שנהגה בחוסר תום לב עושה עושר ולא במשפט, על חשבון זיעת אפה של העוסקת.

מכיוון שבית המשפט המחוזי התרשם שבעלת הנכס אכן פעלה בחוסר תום לב הוא לא חייב את המתווכת בתשלום הוצאות משפט, למרות שערעורה של בעלת הנכס התקבל.

[Total: 1 Average: 5]

כתיבת תגובה

ליצירת קשר עם עורך דין אדי בליטשטיין חייגו 03-6427876 או השאירו את פרטיכם

הזינו מייל ותקבלו ללא תשלום:

הזינו את כתובת המייל שלכם והצטרפו שמקבלים מאיתנו ללא תשלום עדכונים משפטיים חשובים ומעניינים במייל

ניתן לבצע הסרה מרשימת התפוצה בכל עת. אנחנו לא שולחים פרסומות או דואר זבל – רק מידע משפטי עדכני וחשוב