ביטול חוזה לרכישת דירה מקבלן או יד שניה – מה צריכים לדעת?

ביטול חוזה לרכישת דירה מקבלן או יד שניה עשוי לנבוע מסיבות שונות. סיבות אלה מצריכות בדיקה פרטנית מכיוון שהן עשויות להוביל לדרכי פעולה שונות. במאמר זה אנסה לסקור את המקרים העיקרים בהם עשויה סוגיית ביטול החוזה לרכישת דירה להיות רלוונטית.

מאמר זה רלוונטי גם לביטול חוזה לרכישת דירה מקבלן במסגרת מחיר למשתכן.

עורך דין אדי בליטשטיין מייצג מזה למעלה מעשור תובעים ונתבעים בסכסוכים משפטיים מורכבים הרלוונטיים לביטול חוזים לרכישת דירות. נחוץ לכם ליווי משפטי מקצועי? צרו קשר עם משרדנו.

מה קובע החוזה בסוגיית הביטול?

ביטול חוזה לרכישת דירה מקבלן או יד שניה מחייב קודם כל להכיר את הוראות החוזה עליו חתמתם. החוזה הוא המסמך המשפטי המחייב את הצדדים והוא אמור לכלול הוראות גם בעניין ביטול החוזה, ובאילו תנאים או נסיבות ניתן לדרוש פיצוי כספי בגין ביטולו.

חשוב לקרוא היטב את החוזה לפני חתימתו גם אם עורך הדין שמייצג אתכם בחן את החוזה ואמר לכם שהכל תקין. אתם צריכים להבין שעורך הדין שניסח את החוזה לא בהכרח ילווה אתכם בעת הדרישה לביטול החוזה (מטעמכם או מטעם הצד שכנגד), ולכן אתם חייבים להבין את תנאי החוזה, לרבות תנאי הביטול. במקרים של הפרת חוזה או ביטול חוזה מומלץ ליצור קשר עם עורך דין חוזים מנוסה.

חשוב במיוחד לשים לב בחוזה לסעיפים המתייחסים לתנאים יסודיים לקיומו של החוזה ומה הסנקציה בגין הפרת תנאים יסודיים אלה. כמו כן, חשוב לשים לב האם בחוזה יש סעיפים המתייחסים לפיצוי מוסכם בעת הפרת החוזה (לרוב מדובר בפיצוי מוסכם בסכום משמעותי). ביטול חוזה על ידי אחד הצדדים יכול להחשב, במקרים מסוימים, כהפרת חוזה ולכן הצד המבטל עשוי להיות חשוף לסנקציות כספיות מהותיות.

ביטול חוזה לרכישת דירה עקב אי עמידה בתשלומים

שימו לב – אם אתם הקונים לא תוכלו, ברוב רובם של המקרים, לדרוש ביטול חוזה לרכישת דירה מקבלן או יד שניה מכיוון שאתם לא יכולים לעמוד בתשלומים להם הסכמתם בעת החתימה על החוזה. אי תשלום התמורה בגין הדירה במועד עשויה בהחלט להחשב להפרת חוזה ואתם צפויים לסנקציות כספיות.

לעומת זאת, אם אתם מוכרי הדירה, והצד שכנגד דורש לבטל את החוזה לרכישת הדירה מכיוון שהוא לא מצליח לעמוד בתנאי החוזה, אתם צריכים לבדוק מה קובע ההסכם במקרה זה, ובמיוחד האם יש סעיף המתייחס לפיצוי מוסכם.

בשורה התחתונה גם בעל הדירה צריך להבין שיש לו אינטרס למכור את הדירה במהירות האפשרית, ולכן, אם הצד שכנגד הודיע לו שאין ביכולתו לעמוד בתשלומים והוא לא יכול להשלים את רכישת הדירה, על בעל הדירה לנסות למזער את נזקיו, ולהתחיל ולפרסם את הדירה למכירה מחדש.

פרסום הדירה למכירה מחדש אינו פוגע בזכותו של בעל הדירה להמשיך ולעמוד על זכותו לקבל פיצוי כספי בהתאם להוראות החוזה, אך אם בעקבות פרסום הדירה מחדש יגיע קונה אחר אשר ישלים את העסקה, המחלוקת בין הצדדים (הרוכש הראשון לבין המוכר) תצטמצם באופן משמעותי.

ביטול חוזה לרכישת דירה עקב איחור במסירת הדירה

ביטול חוזה עקב איחור במסירת הדירה הוא דבר לא שגרתי. למעשה, אם הגעתם לשלב שבו צריכים למסור לכם את הדירה, משמעו שכבר שילמתם את כל התמורה עבור הדירה (או, לכל הפחות, את רובה המוחלט של התמורה).

כרוכשי דירה יש לכם אינטרס דווקא לעמוד על זכותכם לקיים את החוזה ולקבל את הדירה. אחרת, במסגרת ביטול החוזה תאלצו לקיים התדיינות משפטית לצורך קבלת כספכם וגם פיצוי כספי.

לעומת זאת, אם תקבלו את הדירה, גם באיחור משמעותי, המחלוקת היחידה שתשאר בין הצדדים היא סוגיית הפיצוי ההולם בגין האיחור במסירת הדירה. מחלוקת זו מצומצמת הרבה יותר וניתן יהיה לפתור אותה בקלות רבה הרבה יותר בבית המשפט או מחוצה לו.

יחד עם זאת, לעיתים איחור במסירת דירה הוא כה משמעותי שלעיתים לא תהיה ברירה אלא לדרוש ביטול החוזה. ניסיון החיים מלמד שמי שקיבל את התמורה בגין הדירה לא ממהר להחזיר אותה, ולכן במקרים אלה לא יהיה מנוס אלא להגיש תביעה לבית המשפט ולדרוש לקבל בחזרה את הכספים ששילמתם ופיצוי כספי משמעותי.

ביטול חוזה לרכישת דירה עקב הפרה יסודית

ביטול חוזה לרכישת דירה מקבלן או יד שניה אפשרית כאשר מתרחשת הפרה יסודית של החוזה. הפרה יסודית של החוזה היא הפרה של תניה מהותית בחוזה. לדוגמה: הקבלן הבטיח לבנות דירה בת 4 חדרים אך בנה בפועל 3 חדרים בלבד.

במקרים אלה יש לשלוח מיד הודעה על ביטול עסקה וביטול החוזה, ובמקביל לדרוש את הכספים ששולמו בחזרה. ככל שהכספים לא יוחזרו לא יהיה מנוס מהגשת תביעה.

ביטול חוזה לרכישת דירה מקבלן או יד שניה עקב אי שיתוף פעולה

על מנת להשלים את רכישת הדירה, במיוחד אם מדובר ברכישת דירה באמצעות מימון מהבנק (משכנתא), נדרש שיתוף פעולה מצד המוכר לביצוע פעולות מסוימות. לדוגמה: יש צורך לאפשר לשמאי מטעם הבנק להגיע ולבקר בנכס על מנת שהוא יוכל להעריך את שוויו.

ככל שהמוכר לא משתף פעולה, גם לאחר התראות בעניין זה, ניתן להודיע על ביטול החוזה לרכישת הדירה.

קיימים גם מקרים הפוכים בהם דווקא הקונה אינו משתף פעולה. במקרים בהם שולמה התמורה המלאה עבורה דירה המוכר לא יהיה רשאי לדרוש את ביטול החוזה לרכישת הדירה.

שאלות נפוצות בעניין ביטול ביטול חוזה לרכישת דירה