הפרת חוזה שכירות לדירה או עסק – כיצד לקבל פיצוי כספי?

הפרת חוזה שכירות יכולה להתרחש במגוון רב של מצבים (אליהם נתייחס בהמשך מאמר זה). חוזה שכירות יכול להיות מופר על ידי השוכר או המשכיר. חוזה השכירות יכול להתייחס לדירה/בית פרטי או לבית עסק. בכל אחד ממקרים אלה בו מתרחשת הפרה של חוזה השכירות תאלצו להסתייע בהוראותיו של חוק החוזים על מנת לפתור את המחלוקת בין הצדדים מחוץ לכותלי בית המשפט או לאחר הגשת תביעה.

טרם חתימה על חוזה שכירות חשוב מאוד לקפיד לקרוא את כל סעיפיו ותת סעיפיו, לרבות נספחים נלווים (ככל שקיימים). אם משהו לא מובן לכם יש להתייעץ עם עורך דין חוזים על מנת שיבהיר לכם את המשמעויות המשפטיות של הסעיף הרלוונטי.

אל תשכחו שלחוזה יש שני צדדים. כל צד רשאי לעצב את החוזה בהתאם לרצונו. משמעות הדברים היא שאתם לא חייבים להסכים לחתום על חוזה במצב שבו הצד שכנגד מסרב לערוך שינויים שיתאימו לרצונות או הצרכים שלכם. במקרים בהם צד לחוזה דורש מכם לחתום על חוזה כפי שהוא ("AS IS") הדבר צריך להדליק אצלכם נורה אדומה וכדאי לשקול היטב האם חתימה על חוזה שכזה תשרת אתכם בטווח הרחוק.

הבסיס לפיתרון המחלוקת הוא חוזה השכירות

חוזה השכירות הוא מסמך בכתב המגדיר את זכויותיהם וחובותיהם של המשכיר והשוכר. בעוד שצד אחד מספק את הנכס, הצד שכנגד משלם בגין הזכות לשהות בנכס ולעשות בו שימוש (בהתאם לתנאי חוזה השכירות).

לעיתים הצדדים אינם חותמים על חוזה שכירות בכתב אלא מסכימים ביניהם על התנאים בעל פה בלבד. זו סיטואציה בעייתית ולא מומלצת לשוכר או למשכיר. במצב בו יש הסכם בעל פה בלבד עשוי להיות קשה לטעון ולהוכיח הפרת חוזה שכירות, במיוחד אם אף אדם אחר לא היה עד להסכמות בין הצדדים או אם הסכמות הצדדים לא תועדו בדרך אחרת (לדוגמה הקלטה). זיכרו – צד שטוען שהתקיימה הפרת חוזה שכירות יצטרך להוכיח שקיים חוזה שכירות ושאחד התנאים הופר בפועל.

הפרת חוזה שכירות

סעיף או תנאי יסודי בחוזה השכירות

סעיף או תנאי יסודי בחוזה שכירות הוא סעיף שהצדדים הגדירו אותו כסעיף מהותי להסכם. הפרת תנאי יסודי בחוזה השכירות תהווה הפרת חוזה שכירות. במצב שכזה ניתן לדרוש סעד מיידי כנגד המפר (לדוגמה: ניתן לדרוש מהשוכר להתפנות מהנכס).

תנאי יסודי בהסכם שכירות יכול להיות מועדי וסכומי התשלום החודשיים, אופן השימוש בנכס (לדוגמה הנכס הושכר למגורים אך בפועל מפעילים מתוך הנכס בית עסק), מספר השוהים בנכס (לדוגמה: ניתן להסכים כי בדירה המושכרת לא ישהו יותר מ-4 בני משפחה), אי הכנסת בעלי חיים, איסור עישון בנכס, וכו'.

גם הסעד בגין הפרת חוזה שכירות על ידי הפרת תנאי יסודי צריך להיות מוגדר בחוזה השכירות. ככל שמדובר בהפרה יסודית מצידו של השוכר, לרוב מדובר בביטול ההסכם והתחייבותו של הדייר לפנות מיידית את הנכס. אי פינוי עשוי להיות מלווה בתשלום פיצוי מוסכם בגובה כמה מאות שקלים בגין כל יום בו הנכס לא מפונה.

סעיף או תנאי לא יסודי בחוזה השכירות

לא כל הסעיפים בחוזה השכירות בעלי אותה חשיבות ולעיתים הפרת חוזה שכירות עקב הפרת תנאי לא יסודי לא תוביל בהכרח לסנקציה כנגד המפר משום שלרוב בחוזי השכירות ישנו תנאי נוסף המאפשר לתקן את ההפרה תוך 7 ימים (פרק הזמן עשוי להשתנות בהתאם להסכמות הצדדים).

הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר

המשכיר הוא בעל הנכס אשר במסגרת הסכם השכירות מאפשר לשוכר להשתמש בנכס תמורת תשלום. למשכיר ישנן חובות אותן הוא חייב לקיים, שאם לא כן, יראו בכך הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר.

מתן זכות גישה לנכס המושכר

ברגע שנחתם הסכם שכירות והשוכר שילם את דמי השכירות, על המשכיר לאפשר גישה לנכס המושכר. אי מתן זכות גישה לנכס תהווה הפרת חוזה שכירות אשר עשויה להוביל לביטול מיידי של החוזה ותביעה לקבלת פיצויים כספיים.

תיקון ליקויים בנכס

על חוזה השכירות בין הצדדים להגדיר בדיוק מה המשכיר חייב לתקן משום שלא כל קלקול בנכס הוא באחריותו של המשכיר. בדרך כלל המשכיר יהיה אחראי לתיקון ליקוי אשר נוצר כתוצאה משימוש סביר ונכון בנכס, תוך פרק זמן סביר. לעומת זאת כל קלקול שנוצר בעקבות רשלנותו של השוכר או שימוש לא נכון בנכס יהיה באחריותו של השוכר.

לדוגמה: נזקי רטיבות שנוצרו עקב נזילה אצל השכן, יהיו באחריותו של משכיר הנכס. הוא זה שיצטרך לדאוג לתקן את הנזק ולהתנהל מול השכן. אם המשכיר לא יפעל לתיקון הנזק יראו בכך הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר.

לעומת זאת, שבירת חלון על ידי השוכר תהיה באחריותו והוא זה שיצטרך להחליף את החלון בחלון חדש, על חשבונו.

דרישה לפינוי הנכס לפני תום תקופת הסכם השכירות

הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר יכולה להתרחש בדרישה לפנות את הנכס לפני תום תקופת חוזה השכירות. המשכיר עשוי אף לפעול בצורה כוחנית ולהחליף את המנעול בדלת על מנת למנוע מהשוכר גישה לנכס.

התנהלות מעין זו לא רק שתהווה הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר אלא היא גם פעולה אסורה גם אם השוכר הוא זה שהפר את חוזה השכירות (לדוגמה: לא שילם את דמי השכירות במועד). על מנת לפנות את השוכר (במידה והשוכר הפר את חוזה השכירות ומסרב להתפנות) על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר.

אם המשכיר בכל זאת דורש שתפנו את הנכס לפני תום תקופת חוזה השכירות עליכם לדאוג שיהיה תיעוד ברור לדרישתו ותגובתכם שאתם מבקשים לקיים את חוזה השכירות עד סיומו. ככל שהמשכיר ינסה בפועל להחליף את המנעולים בנכס צרו קשר עם המשטרה והציגו לשוטרים שיגיעו את חוזה השכירות. במצב זה הם יאלצו את בעל הנכס להתקין בחזרה את המנעול המקורי, ויפנו את שני הצדדים לפיתרון הסכסוך האזרחי בבית המשפט.

לא תוכלו לדרוש אכיפת הסכם שכירות בבית משפט לתביעות קטנות משום שסעד זה אינו נמצא בסמכותו של בית משפט זה. לשם כך תאלצו לפנות לבית משפט השלום. במצבים מסוג זה כדאי להסתייע בשירותיו של עורך דין העוסק בליטיגציה (ייצוג בבתי משפט).

הפרת חוזה שכירות

הפרת חוזה שכירות מצד השוכר

השוכר הוא האדם המשלם למשכיר בעבור הזכות לעשות שימוש בנכס במהלך תקופת השכירות. במהלך תקופה זו לשוכר ישנן חובות שהפרתן תהווה הפרת חוזה שכירות מצד השוכר.

אי תשלום דמי השכירות במועד או באופן מלא

אחד התנאים המרכזיים ביותר (אם לא המרכזי שבהם) בכל חוזה שכירות הוא תשלום דמי השכירות. השוכר חייב לבצע את תשלום דמי השכירות במועד ובאופן מלא. השוכר אינו רשאי בשום מקרה להחליט על דעת עצמו שבחודש מסוים הוא לא משלם כלל את דמי השכירות, או משלם רק אחוז מסוים מדמי השכירות.

התנהלות מעין זו תהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות ותהווה הפרת חוזה שכירות מצד השוכר. יחד עם זאת, המשכיר לא יהיה רשאי לסלק את השוכר בכוח, במידה והשוכר מסרב להתפנות מהנכס. לצורך כך יהיה עליו להגיש תביעה לפינוי מושכר (הליך מהיר לפינוי שוכר מהנכס).

אי תשלום חשבונות הרלוונטיים לנכס (ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית)

אחת מהתחייבויותיו של השוכר היא לשלם, בנוסף לדמי השכירות, גם את החשבונות הרלוונטיים לנכס. אי תשלום החשבונות במועד תהווה הפרת חוזה שכירות מצד השוכר.

אם המשכיר יאלץ לשלם חשבונות אלה במקום השוכר, הוא יוכל לתבוע את השוכר ולדרוש לקבל החזר בגין התשלומים ששילם (בתוספת פיצוי).

גרימת נזקים לנכס או ביצוע פעולות אסורות בנכס

במהלך תקופת השכירות על השוכר לשמור על הנכס ולעשות בו שימוש רק בהתאם למוסכם בהסכם השכירות. השוכר אינו רשאי, לדוגמה, לבצע שיפוץ בנכס ולשבור קירות, ללא קבלת אישור (בכתב) מהמשכיר (בעל הנכס).

היה והשוכר החליט לבצע על דעת עצמו פעולות שיצרו נזקים בנכס יראו בכך הפרת חוזה שכירות מצד השוכר. במצב זה המשכיר רשאי להודיע על ביטול חוזה השכירות ולדרוש את פינוי הנכס (לעיתים בתוספת פיצוי כספי).

שימוש בנכס שלא לשם המטרה שהנכס הושכר

הפרת חוזה שכירות מצד השוכר יכולה להתרחש גם במצב בו הוא שכר נכס למטרה מסוימת אך בפועל מבצע בנכס שימוש שונה לחלוטין. לדוגמה: הנכס הושכר כדי לשמש משרד עורך דין אך השוכר יצר בו מכבסה.

התנהלות זו תהווה הפרת חוזה יסודית ותהווה עילה לביטול החוזה ופינוי השוכר.

הפרת חוזה שכירות

הפרת חוזה שכירות לעסק

הפרת חוזה שכירות לעסק בעל מאפיינים רבים מאוד הדומים להפרת חוזה שכירות לדירה. גם כאשר מדובר בחוזה שכירות לעסק חלה על השוכר והמשכיר חובה לפעול בהתאם לחוזה השכירות, והפרתו של חוזה השכירות תוביל להשלכות משפטיות ביחס למפר.

השוני העיקרי בעת הפרת חוזה שכירות לעסק עשוי לבוא לידי ביטוי בגובה הנזקים הכספיים שעשויים להגרם לצדדים. לדוגמה: דמי שכירות של בית עסק גבוהים (לרוב) מדמי שכירות לדירה/בית פרטי. הפרת חוזה שכירות לעסק עשויה להתרחש כאשר השוכר לא משלם את דמי השכירות. במצב זה המשכיר עשוי להנזק בסכום כספי גבוה.

מנגד, הפרת חוזה שכירות לעסק יכולה להתרחש גם במצב בו המשכיר לא מתקן ליקויים בנכס אשר יכולים לפגוע בשוכר (לדוגמה נזילה שפוגעת בסחורה בתוך בית העסק). גם במצב זה עשויות להיות השלכות כספיות משמעותיות ויראו בהתנהלות המשכיר הפרת חוזה שכירות לעסק.

קבלת פיצוי כספי בעקבות הפרת חוזה שכירות

לפני שמתחילים לדרוש פיצוי כספי בגין הפרת חוזה שכירות צריכים להבין אילו נזקים בדיוק נגרמו בעקבות הפרת חוזה השכירות. אתם צריכים לזכור שלא ניתן לפצל תביעות, אלא חייבים לרכז את כל הנזקים במסגרת תביעה אחת. מה שלא דרשתם בכתב התביעה לא תוכלו לדרוש בעתיד (אלא אם כן ביקשתם לתקן את כתב התביעה).

דאגו לתעד היטב את כל הפרות החוזה. לדוגמה: אם מדובר בליקויים בדירה מומלץ לתעד בכמה שיותר תמונות ווידאו את הנזקים. כמו כן, מומלץ לתעד היטב את הפניות שלכם לבעל הדירה ודרישותיכם לתקן את הליקויים.

לאחר שביררתם היטב את הנזקים שנגרמו לכם, פנו בכתב אל הצד שהפר את החוזה, תפרטו את כל האירועים אשר הובילו להפרת חוזה השכירות, ואת הנזקים שנגרמו לכם. תאפשרו לצד הפוגע עד 14 ימים להגיב לפנייתכם.

אם הצד שהפר את החוזה מסרב לפצות אתכם לא יהיה מנוס מלפנות לבית המשפט, ובמקרה שכזה מומלץ להסתייע בעורך דין.

ככל שנגרמו לכם רק נזקים כספיים עד לסך של כ-34 אלף שקלים, באפשרותכם להגיש תביעה קטנה. מדובר בהליך קצר ולא מורכב במיוחד. אם סכום הנזק עולה על כ-34 אלף שקלים (הסכום מתעדכן מעט מדי שנה) או אם בנוסף לסעדים כספיים ברצונכם לדרוש גם סעדים נוספים (לדוגמה צו מניעה, צו עשה, צו הרחקה וכו'), תאלצו לפנות לבית משפט השלום או לערכאה מתאימה אחרת (בהתאם לנסיבות).

בעת הפרת חוזה שכירות תסתייעו בעורך דין

על מנת למזער נזקים לאחר הפרת חוזה שכירות על ידי השוכר או המשכיר, או על מנת להבין את ההשלכות המשפטיות של הפרת חוזה השכירות, ניתן להסתייע בשירותיו של עורך דין העוסק בדיני חוזים. עורך דין הבקיא בתחום דיני החוזים יוכל לפרט ולהסביר לכם מה הסעדים הרלוונטיים למקרה שלכם ומהי הדרך הטובה ביותר להתמודד עם הסוגיה המשפטית הרלוונטית למקרה שלכם.

לא כל הפרת חוזה שכירות תוביל בהכרח לטיפול זהה. לעיתים על מנת להתמודד עם הפרת חוזה שכירות יהיה צורך לפנות מיידית לערכאות משפטיות ולהגיש כתב תביעה, ולעיתים ניתן יהיה להסתפק בשליחת מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, ולנהל משא ומתן מחוץ לכותלי בית המשפט על מנת לפתור את המחלוקת החוזית בין הצדדים.

נתקלתם בבעיה הרלוונטית לחוזה שכירות? צרו קשר עם עורך דין אדי בליטשטיין – עורך דין דיני חוזים.

.

אם המידע סייע לכם נשמח אם תשתפו אותו

שיתוף ב facebook
פייסבוק
שיתוף ב twitter
טוויטר
שיתוף ב telegram
טלגרם
שיתוף ב whatsapp
וואטסאפ
שיתוף ב email
דואר אלקטרוני
הצטרפות לרשימת תפוצה

רוצים לקבל עדכונים משפטיים בנושא זה ובנושאים משפטיים מעניינים וחשובים נוספים? הזינו כתובת מייל ונשלח לכם

תוכן עניינים למאמר

יצירת קשר עם עורך דין אדי בליטשטיין

הזינו מייל ותקבלו מאיתנו עדכונים משפטיים חשובים ומעניינים

יש לכם שאלה או הערה בעניין המאמר שקראתם? כתבו לנו ונשתדל להתייחס בהקדם

כתיבת תגובה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אתכם