רחוב ההגנה 13, ראשון לציון

תיקון רכוש משותף בבית משותף באופן חד צדדי – מי צריך לשלם?

עורך דין אדי בליטשטיין

עורך דין אדי בליטשטיין

עורך דין אדי בליטשטיין עוסק בייצוג תובעים ונתבעים בתביעות אזרחיות - מסחריות מורכבות. שוקלים להגיש תביעה? צריכים להתגונן מפני תביעה שהוגשה נגדכם? צרו איתנו קשר ונסייע גם לכם.

חייגו עכשיו 03-6427876

צריכים עורך דין כדי לפתור בעיה בנושא זה? חייגו 03-6427876 או השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

החיים בבית משותף אינם תמיד פשוטים. לעיתים נוצר מצב בו נדרש תיקון רכוש משותף בבית משותף אך לא כל הדיירים משתפים פעולה, ולעיתים אפילו ועד הבית אינו ממהר לסייע לדייר. ישנם גם מקרים הפוכים בהם ועד הבית מעוניין לבצע תיקון רכוש משותף הסובל מתקלה כלשהי אך לא כל הדיירים מוכנים לשאת בעלויות הנדרשות.

בנסיבות אלה לעיתים אין מנוס מביצוע תיקון חד צדדי והגשת תביעה שתתברר אצל המפקח על הבתים המשותפים.

התנאים להגשת תביעה בגין תיקון רכוש משותף באופן חד צדדי

לאחרונה התברר מקרה בפני המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה אשר עסק בסוגיית תיקון רכוש משותף (504/20 לייבוביץ משה ואח' נ' רונן עדי ואח', פסק דין מיום 14.12.2021).

באותו מקרה הדייר שהתגורר בקומה האחרונה סבל מנזילות עקב בעיות איטום בגג. הדייר פנה בעניין זה לוועד הבית ואף העלה את הסוגיה באסיפת הדיירים. על אף שאין מחלוקת שגג הוא בגדר רכוש משותף (ואפילו דיירי הקומה הראשונה חייבים לשאת בעלויות התיקון של הגג), על אף הקרבה לעונת החורף לא הדיירים ולא ועד הבית לא דאגו לתקן את הגג. משכך, הדייר בקומה האחרונה קיבל מספר הצעות מחיר, הזמין איש מקצוע מטעמו, דאג לתקן את הגג ואף שילם בגין התיקון מעל עשרת אלפים שקלים מכיסו.

לאחר מכן, הדייר הגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים בדרישה לחייב את יתר הדיירים לשאת בעלויות התיקון באופן שווה.

רוצים לקבל בחינם עדכונים בנושא זה? סיכום פסקי דין? מדריכים משפטיים? הזינו כתובת מייל תקינה

המפקחת על הבתים המשותפים קבעה במקרה זה שהתביעה מוצדקת, ושיש מקום לחייב את הדיירים בעלויות תיקון רכוש משותף (הגג). בין היתר, נקבע על ידה, כך:

סעיף 3 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

" (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה."

הוראת הסעיף מטילה חובה אבסולוטית לבצע תיקון הליקוי על הנציגות כאשר הליקוי הוא ברכוש המשותף.

החובה לבצע את התיקון הדרוש היא תמציתית, חד – משמעית, וללא סייג והיא נועדה למנוע התדיינויות ממושכות בין הצדדים שכתוצאה ממנה עלול להיגרם נזק רב ו/או מתמשך.

המתווה הנכון, בהינתן שקיים ליקוי ברכוש המשותף הגורם לנזק לבעל דירה, הינו פניה לנציגות בדרישה שתבצע תיקון בבית או ברכוש המשותף כאמור. בהקשר דידן נשאלת השאלה האם בנסיבות מסוימות זכאי בעל דירה לבצע את התיקון בעצמו ולתבוע השבת הוצאותיו?

הבעיה המשפטית המתעוררת  בענייננו  דומה לבעיה משפטית אשר נדונה  בפס"ד  ע"א 179/84 רוס נ' חפציבה, פ"מ התשמ"ה(3) 418, 420 (1985) (להלן :"פס"ד  רוס") והיא :

"האם רשאי בעל דירה בבית משותף לעשות בעצמו תיקונים ברכוש המשותף, תיקונים שאי עשייתם פוגעים בדירתו, וזאת לאחר שהודיע לנציגות ולבעלי הדירות האחרים על הצורך בתיקונים ואלו נמנעו  מעשייתם תוך הזמן שקצב להם, והאם זכאי אותו בעל דירה להחזר הוצאותיו בגין אותו תיקון ברכוש המשותף, או שמא בעל דירה רשאי לעשות תיקונים כאלו ברכוש המשותף, ואם ביצעם לא יהא זכאי להחזר הוצאותיו."     

מהו, אפוא, דינו של בעל דירה אשר דרישתו אינה נענית על ידי נציגות הבית המשותף ? פס"ד רוס קבע כי זכותו של בעל דירה לממן את התיקון ולהיפרע מבעלי הדירות האחרים תעמוד לו אם הוכיח ארבעה תנאים מצטברים ואלו הם: היה פגם ברכוש המשותף, התיקון היה מחויב המציאות, התיקון בוצע במחיר סביר בנסיבות העניין, התיקון בוצע ברמה נאותה.

סוגיה זו עלתה גם ברע"א 4984/17 חיים נ' נציגות הבית המשותף ברח' סוקולוב 48, קרית אתא, פסקה 7 לפסק דינו של השופט הנדל (פורסם בנבו, 14.12.2017), שם אף הוחמרה הדרישה מאת בעל דירה בבית, תוך שנקבע כי קיימת ציפייה שהוא יגיש כנגד הנציגות תביעה למפקח על רישום מקרקעין טרם שיוציא כספים במקומה.
וכך נקבע בפסק הדין:

"דרך המלך להתמודדות עם פגם ברכוש המשותף היא באמצעות פניה לנציגות הבית המשותף, וככל שזו אינה נעתרת לתיקון הפגם – על הדייר לפנות בתביעה למפקח נגד הנציגות, על מנת שיכריע בסכסוך. אם בחר הדייר, במקרה שסירבה הנציגות לתקן, שלא להגיש תביעה למפקח, אלא הוציא מכיסו ותיקן את הפגם בעצמו – אזי על מנת לקבל שיפוי יאלץ לעמוד בנטל להוכיח את התנאים שפורטו לעיל.

ובקצרה: ליקוי שחובת הנציגות הייתה לתקנו; פניה לנציגות וסירובה לתקן; דחיפות הגוברת על אפשרות הפניה למפקח; פגיעה קשה ביכולתו לעשות שימוש בנכס; תיקון הליקוי בצורה נאותה; וכן כאמור יש משקל לעלות התיקון. "

מקום בו הייתה קיימת נציגות פעילה לבית לא היו צריכים התובעים לפנות לכל אחד מבעלי הדירות בבית בדרישה לבצע את התיקונים הנדרשים, והם יצאו ידי חובתם ואף למעלה מכך עת פנו לנציגת הנציגות וכן העלו דרישתם בפורום האסיפה הכללית בדרישה כנ"ל.

הנה כי כן, ונוכח עונת הגשמים שעמדה בפתח, מצאתי כי הוכחה דחיפות הגוברת על אפשרות פניה למפקח על רישום מקרקעין טרם ביצוע העבודות.

התנאים המפורטים בפסיקה זו מבהירים היטב כיצד יש לפעול כאשר נדרש תיקון רכוש משותף בבית משותף.

זקוקים לליווי משפטי בעניין תיקון רכוש משותף בבית משותף? צרו קשר עם עורך דין בתים משותפים אדי בליטשטיין.

.

צריכים עורך דין כדי לפתור בעיה בנושא זה? חייגו 03-6427876 או השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
שיתוף בטוויטר
שיתוף ב whatsapp
שליחה בוואטסאפ
שיתוף ב telegram
שליחה בטלגרם
שיתוף ב linkedin
שיתוף בלינקדין
שיתוף ב email
שליחה בדוא"ל
המלצות מלקוחות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

12 − eleven =

יצירת קשר עם עורך דין אדי בליטשטיין

עורך דין אדי בליטשטיין

עורך דין אדי בליטשטיין

עורך דין אדי בליטשטיין עוסק בייצוג תובעים ונתבעים בתביעות אזרחיות - מסחריות מורכבות. שוקלים להגיש תביעה? צריכים להתגונן מפני תביעה שהוגשה נגדכם? צרו איתנו קשר ונסייע גם לכם.

חייגו עכשיו 03-6427876

לפני שאתם עוזבים...

רוצים לדעת כיצד לנסח נכון כתב תביעה? הצטרפו לרשימת התפוצה שלנו ונעביר אתכם למדריך מקיף ללא תשלום

אנחנו לא שולחים פרסומות וניתן לבצע הסרה בכל שלב