המפקח על הבתים המשותפים – באילו מקרים אפשר לתבוע את השכן?

מי זה המפקח על הבתים המשותפים?

המפקח על הבתים המשותפים הוא גורם שיפוטי בעל סמכויות דומות לשופט בית משפט השלום (כפי שקבוע בסעיף 74 לחוק המקרקעין). יחד עם זאת, המפקח לא לא יכול לדון בכל התביעות בהן יכול לדון שופט בית משפט השלום.

אם תוגש למפקח על הבתים המשותפים תביעה אזרחית שתכלול עילות נזיקיות בה אין לו סמכות להכריע, ניתן יהיה להגיש בקשה לסילוק על הסף עקב חוסר סמכות עניינית, ולהוביל לדחייתה של התביעה במהרה. מסיבה זו כדי להתמודד עם שכן בעייתי מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין סכסוכי שכנים אשר ידע לכוון אתכם לאיזו ערכאה כדאי להגיש את התביעה, משום שלא כל תביעה בעניין סכסוכי שכנים צריכה או יכולה להתברר בפני המפקח על הבתים המשותפים.

עורך דין אדי בליטשטיין עוסק מזה למעלה מעשור בייצוג תובעים ונתבעים במסגרת תביעות מורכבות העוסקות בסכסוכי שכנים. צריכים ליווי משפטי מקצועי בעניין סכסוך שכנים? צרו קשר עם עורך דין אדי בליטשטיין שיוכל לסייע לכם.

מהי סמכותו העניינית של המפקח על הבתים המשותפים

סמכות עניינית קובעת באילו מקרים יכול להכריע גורם שיפוטי מסוים. מה שלא נמצא בסמכותו העניינית של אותו גורם שיפוטי, אותו גורם שיפוטי לא יכול להכריע בו (ואם יכריע בו ניתן יהיה להגיש ערעור ולבטל את ההכרעה).

סמכותו העניינית של המפקח על הבתים המשותפים קבועה בסעיף 72 לחוק המקרקעין. כלומר רק במקרים אלה מוסמך המפקח להכריע.

סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע כך:

(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.

(ד) האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר.

כלומר, כל מה שאינו נכלל בגדר הסוגיות האלה אינו נכנס בגדר סמכותו העניינית של המפקח על הבתים המשותפים. לצורך הדוגמה: סכסוך שכנים בו אחד השכנים מעוניין לתבוע שכן אחר בגין דברי לשון הרע אינו יכול להתברר בפני המפקח משום שבמקרה זה למפקח על הבתים המשותפים אין סמכות עניינית. במקרה זה יש להגיש תביעה לבית משפט השלום.

דוגמה נוספת: המפקח חסר סמכות עניינית לדון בתביעות הנובעות מעילות נזיקיות. כלומר, כל עילה (מלבד עילת הסגת גבול) המפורטת בפקודת הנזיקין. בעניין זה קבע בית המשפט העליון כך (ד"נ 20/73 יעקב שמע נ' נחמה סדובסקי, פסק דין מיום 10.3.1973):

כהונתו של המפקח (שלבש מקודם אדרתו של פקיד מוסמך), משנולדה, הולידה בעיות לגבי גדר סמכותו. רוב השופטים של בית-משפט זה כבר חיוו דעתם בדבר ואין אחידות דעים ביניהם. ראה ע"א 100/60, [1]; ע"א 191/66, [2]; ע"א 458/69, [3], ע"א 440/66, [4]. זו היא תוצאה מזיקה, אך בלתי-נמנעת של שאיפת המחוקק להקים בתי-דין מיוחדים, בעלי סמכות מוגבלת לדון בסוגיות מסויימות. כאשר סמכותו של בית-הדין מתווספת אל סמכותם הכללית של בתי-המשפט, כמו בסעיף 140(ג) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. תשל"ב-1972, אין האזרח ניזק, שכן ענינו יידון לגופו באותו מקום אליו פנה, ראה ע"א 495/66, [5].

אך כאשר המחוקק חוטב ענין פלוני מהסמכות הכללית של בית-המשפט ומוסר לבית-הדין שיפוט ייחודי לדון בו, הוא מכשיר את הקרקע לסכסוכי סמכות עקרים ומונע דיון בפרשה כולה. כך עשה לגבי סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בסעיף 47(ב) לחוק בתים משותפים, וגם השינוי שחל עם צאת חוק המקרקעין אינו אלא נחמה פורתא. סעיף 72 לחוק המקרקעין, שבא במקום סעיף 47 לחוק הנ"ל. מרחיב אמנם סמכותו של מפקח, היכול עכשיו לדון גם בתביעת נזיקין בעילה של הסגת גבול, ולענין זה נעשתה סמכותו מקבילה לזו של בית-המשפט, אך משום מה אין הוא רשאי לדון בתביעות נזיקין אחרות.

פגיעה בדירה אחרת או ברכוש משותף בבית משותף

מצבים נפוצים בהם המפקח על הבתים המשותפים כן יכול לדון בהם הם מצבים כאשר אחד השכנים פוגע ברכוש המשותף או באחת הדירות האחרות בבית המשותף. כך לדוגמה הגיעו לפתחו של המפקח על הבתים המשותפים סכסוכי שכנים הרלוונטיים לעניין התקנת סוכה על גבי קיר של בית משותף, נזקי נזילות, נזקי רטיבות, השתלטות על רכוש משותף בבית משותף או פגיעה בו, הסגת גבול, אי תשלום מיסי ועד בית, תביעות נגד ועד הבית, ועוד. עם סוגיית מטרד רעש עשויה להיות בעיה עקב סוגיית הסמכות הענייינית. קיימת פסיקה השוללת סמכות עניינית כאשר קיים מטרד רעש מהשכנים (מצד שני, ניתן גם לאתר פסקי דין בעניין מטרד רעש בהם המפקח על הבתים המשותפים הכריע בפועל).

המפקח על הבתים המשותפים יכול להכריע גם בסכסוכי שכנים הרלוונטיים לתקנון הבית המשותף. ככל שבבית המשותף אין תקנון מוסכם יחול התקנון המצוי המפורט בתוספת לחוק המקרקעין. סעיף נפוץ בתקנון המצוי בו עושים שימוש כאשר מגיעים להתדיין בפני המפקח על הבתים המשותפים הוא סעיף 2 אשר קובע כך:

(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.

מכוח סעיף 2 לתקנון המצוי המפקח על הבתים המשותפים יכול לתת צו מניעה או צו עשה האוסר על שכן לבצע פעולה נוספת או להורות על שכן לבצע פעולה כלשהי שמטרתה למנוע המשך פגיעה ברכוש משותף. לדוגמה: המפקח על הבתים המשותפים יכול לתת צו עשה המורה לאחד השכנים להסיר פרגולה שהוא בנה בניגוד לדין, או לבנות מחדש קיר משותף שנהרס על ידו, או צו מניעה אשר אוסר על שכן לבצע שיפוץ שפוגע ברכוש המשותף.

לסיכום

לא בכל תביעה העוסקת בסכסוכי שכנים צריכים לפנות לבית המשפט אלא ניתן לפנות גם למפקחים על הבתים המשותפים, שהינם בעלי סמכות לדון בסכסוכי שכנים הקשורים לבתים משותפים.

הגשת תביעה למפקחים על הבתים המשותפים תטופל לרוב במהירות רבה יותר משום שהם פחות עמוסים ביחס לבתי המשפט. יחד עם זאת צריכים לקחת בחשבון שיש סוגיות משפטיות שהם לא יכולים לדון בהם משום שאין להם סמכות לכך.

לדוגמה: תביעות לשון הרע בין שכנים או תביעות נזיקיות בין שכנים לא ניתן להגיש ולדון בפני המפקח על הבתים המשותפים משום שאין לו סמכות לדון בתביעות אלה, והן ידחו על הסף.

שאלות נפוצות בעניין תביעות בפני המפקח על הבתים המשותפים

שוקלים להגיש תביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים? צרו קשר עם עורך דין סכסוכי שכנים אדי בליטשטיין לצורך בחינת סיכויי ההצלחה.