רחוב ההגנה 13, ראשון לציון

טלפון: 03-6427876

המפקח על הבתים המשותפים – באיזו תביעה הוא יכול להכריע?

צריכים עורך דין כדי לפתור בעיה בנושא זה? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

המפקח על הבתים המשותפים הוא גורם שיפוטי בעל סמכויות דומות לשופט בית משפט השלום (כפי שקבוע בסעיף 74 לחוק המקרקעין). יחד עם זאת, המפקח על הבתים המשותפים לא לא יכול לדון בכל התביעות בהן יכול לדון שופט בית משפט השלום.

אם תוגש למפקח על הבתים המשותפים תביעה אזרחית בה אין לו סמכות להכריע, ניתן יהיה להגיש בקשה לסילוק על הסף עקב חוסר סמכות עניינית, ולהוביל לדחייתה של התביעה במהרה. מסיבה זו כדי להתמודד עם שכן בעייתי מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין סכסוכי שכנים אשר ידע לכוון אתכם לאיזו ערכאה כדאי להגיש את התביעה, משום שלא כל תביעה בעניין סכסוכי שכנים צריכה או יכולה להתברר בפני המפקח על הבתים המשותפים.

מהי סמכותו העניינית של המפקח על הבתים המשותפים

סמכות עניינית קובעת באילו מקרים יכול להכריע גורם שיפוטי מסוים. מה שלא נמצא בסמכותו העניינית של אותו גורם שיפוטי, אותו גורם שיפוטי לא יכול להכריע בו (ואם יכריע בו ניתן יהיה להגיש ערעור ולבטל את ההכרעה).

סמכותו העניינית של המפקח על הבתים המשותפים קבועה בסעיף 72 לחוק המקרקעין. כלומר רק במקרים אלה מוסמך המפקח על הבתים המשותפים להכריע.

סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע כך:

(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.

(ד) האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר.

כלומר, כל מה שאינו נכלל בגדר הסוגיות האלה אינו נכנס בגדר סמכותו העניינית של המפקח על הבתים המשותפים. לצורך הדוגמה: סכסוך שכנים בו אחד השכנים מעוניין לתבוע שכן אחר בגין דברי לשון הרע אינו יכול להתברר בפני המפקח על הבתים המשותפים משום שבמקרה זה למפקח על הבתים המשותפים אין סמכות עניינית. במקרה זה יש להגיש תביעה לבית משפט השלום.

דוגמה נוספת: המפקח על הבתים המשותפים חסר סמכות עניינית לדון בתביעות הנובעות מעילות נזיקיות. כלומר, כל עילה (מלבד עילת הסגת גבול) המפורטת בפקודת הנזיקין. בעניין זה קבע בית המשפט העליון כך (ד"נ 20/73 יעקב שמע נ' נחמה סדובסקי, פסק דין מיום 10.3.1973):

כהונתו של המפקח (שלבש מקודם אדרתו של פקיד מוסמך), משנולדה, הולידה בעיות לגבי גדר סמכותו. רוב השופטים של בית-משפט זה כבר חיוו דעתם בדבר ואין אחידות דעים ביניהם. ראה ע"א 100/60, [1]; ע"א 191/66, [2]; ע"א 458/69, [3], ע"א 440/66, [4]. זו היא תוצאה מזיקה, אך בלתי-נמנעת של שאיפת המחוקק להקים בתי-דין מיוחדים, בעלי סמכות מוגבלת לדון בסוגיות מסויימות. כאשר סמכותו של בית-הדין מתווספת אל סמכותם הכללית של בתי-המשפט, כמו בסעיף 140(ג) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. תשל"ב-1972, אין האזרח ניזק, שכן ענינו יידון לגופו באותו מקום אליו פנה, ראה ע"א 495/66, [5].

אך כאשר המחוקק חוטב ענין פלוני מהסמכות הכללית של בית-המשפט ומוסר לבית-הדין שיפוט ייחודי לדון בו, הוא מכשיר את הקרקע לסכסוכי סמכות עקרים ומונע דיון בפרשה כולה. כך עשה לגבי סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בסעיף 47(ב) לחוק בתים משותפים, וגם השינוי שחל עם צאת חוק המקרקעין אינו אלא נחמה פורתא. סעיף 72 לחוק המקרקעין, שבא במקום סעיף 47 לחוק הנ"ל. מרחיב אמנם סמכותו של מפקח, היכול עכשיו לדון גם בתביעת נזיקין בעילה של הסגת גבול, ולענין זה נעשתה סמכותו מקבילה לזו של בית-המשפט, אך משום מה אין הוא רשאי לדון בתביעות נזיקין אחרות.

פגיעה בדירה אחרת או ברכוש משותף בבית משותף

מצבים נפוצים בהם המפקח על הבתים המשותפים כן יכול לדון בהם הם מצבים כאשר אחד השכנים פוגע ברכוש המשותף או באחת הדירות האחרות בבית המשותף. כך לדוגמה הגיעו לפתחו של המפקח על הבתים המשותפים סכסוכי שכנים הרלוונטיים לעניין התקנת סוכה על גבי קיר של בית משותף, נזקי נזילות, נזקי רטיבות, השתלטות על רכוש משותף בבית משותף או פגיעה בו, הסגת גבול, אי תשלום מיסי ועד בית, תביעות נגד ועד הבית, ועוד. עם סוגיית מטרד רעש עשויה להיות בעיה עקב סוגיית הסמכות הענייינית. קיימת פסיקה השוללת סמכות עניינית כאשר קיים מטרד רעש מהשכנים (מצד שני, ניתן גם לאתר פסקי דין בעניין מטרד רעש בהם המפקח על הבתים המשותפים הכריע בפועל).

המפקח על הבתים המשותפים יכול להכריע גם בסכסוכי שכנים הרלוונטיים לתקנון הבית המשותף. ככל שבבית המשותף אין תקנון מוסכם יחול התקנון המצוי המפורט בתוספת לחוק המקרקעין. סעיף נפוץ בתקנון המצוי בו עושים שימוש כאשר מגיעים להתדיין בפני המפקח על הבתים המשותפים הוא סעיף 2 אשר קובע כך:

(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.

מכוח סעיף 2 לתקנון המצוי המפקח על הבתים המשותפים יכול לתת צו מניעה או צו עשה האוסר על שכן לבצע פעולה נוספת או להורות על שכן לבצע פעולה כלשהי שמטרתה למנוע המשך פגיעה ברכוש משותף. לדוגמה: המפקח על הבתים המשותפים יכול לתת צו עשה המורה לאחד השכנים להסיר פרגולה שהוא בנה בניגוד לדין, או לבנות מחדש קיר משותף שנהרס על ידו, או צו מניעה אשר אוסר על שכן לבצע שיפוץ שפוגע ברכוש המשותף.

שאלות נפוצות בעניין תביעות בפני המפקח על הבתים המשותפים

  • האם תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים מהירה יותר ביחס לתביעה בבית משפט השלום?

    ברוב המקרים תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים תסתיים הרבה יותר מהר ביחס לתביעה בבית משפט השלום.

  • האם אני צריך להיות מיוצג על ידי עורך דין כדי להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים?

    לא חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין, אך ברוב המקרים מי שמיוצג על ידי עורך דין בעל יתרון משמעותי (ראו לדוגמה מה שנכתב במאמר זה בעניין סמכות ענייינת של המפקח על הבתים המשותפים. מי שאינו מכיר את הסוגיה עשוי לנהל בפני המפקח על הבתים המשותפים תביעה שכלל איננה בסמכותו).

  • האם המפקח על הבתים המשותפים יכול להגיע לבית המשותף כדי להתרשם מהנזק שנגרם לי על ידי השכן?

    המפקח על הבתים המשותפים אכן מגיע בחלק מהמקרים (לא כולם) לבית המשותף כדי להתרשם מהנזקים שנגרמו לרכוש המשותף או לדירה אחרת בבית המשותף. זה אחד היתרונות הבולטים של המפקח על הבתים המשותפים ביחס לשופט בית משפט השלום.

  • כמה עולה לשכור שירותיו של עורך דין כדי שייצג אותי בפני המפקח על הבתים המשותפים?

    אין מחירון אחיד לשכר טרחת עורך דין לייצוג בתביעות בפני המפקח על הבתים המשותפים. גובה שכר הטרחה תלוי במורכבות המקרה.

.
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

הזינו כתובת מייל ותקבלו מאיתנו בחינם עדכונים בנושא זה סיכום פסקי דין מדריכים משפטיים

המלצות מלקוחות
עורך דין אדי בליטשטיין

עורך דין אדי בליטשטיין

עורך דין אדי בליטשטיין עוסק בייצוג תובעים ונתבעים בתביעות אזרחיות - מסחריות מורכבות. שוקלים להגיש תביעה? צריכים להתגונן מפני תביעה שהוגשה נגדכם? צרו איתנו קשר ונסייע גם לכם.

חייגו עכשיו 03-6427876

מעוניינים שעורך דין אדי בליטשטיין יחזור אליכם בנושא זה? השאירו פרטים ליצירת קשר

לפני שאתם עוזבים...

רוצים לדעת כיצד לנסח נכון כתב תביעה? הצטרפו לרשימת התפוצה שלנו ונעביר אתכם למדריך מקיף ללא תשלום

אנחנו לא שולחים פרסומות וניתן לבצע הסרה בכל שלב