ביטול עסקה עם קבלן – מתי ואיך ניתן לבטל עסקה לרכישת דירה?

ביטול עסקה עם קבלן איננה דבר פשוט משום שקבלנים אינם נוטים לוותר בקלות על סכומי כסף גבוהים. בשעה שעסקת רכישת דירה היא העסקה היקרה ביותר שמרבית האנשים עושים בימי חייהם, כדאי מאוד להערך אליה בהתאם על מנת שניתן יהיה לדרוש (ולקבל) ביטול עסקה אם וכאשר יהיה צורך בכך. מאמר זה יפרט בפניכם מה וכיצד לעשות על מנת שתוכלו לדרוש ביטול עסקה בעת הצורך.

עורך דין אדי בליטשטיין עוסק מזה למעלה מעשור בייצוג תובעים ונתבעים במסגרת תביעות נגד קבלנים. צריכים ליווי משפטי מקצועי? צרו קשר עם משרדנו.

תעדו כל הבטחה שקיבלתם מהקבלן

על מנת שיהיה קל יותר לדרוש ביטול עסקה עם קבלן כדאי מאוד לדאוג לתעד בכתב כל הבטחה שקיבלתם מהקבלן טרם חתימה על חוזה ההתקשרות. זה כנראה לא יפתיע אתכם שבחלק גדול מהמקרים הבטחות בכתב נוטות "להשכח" כאשר הקבלן כבר קיבל את כספו, והרוכשים נותרים במצב שבו לעיתים אין להם דרך להוכיח שאכן ניתנה הבטחה כלשהי (שלעיתים עשויה להיות הסיבה לחתימה על חוזה).

קיבלתם הבטחה? היא צריכה להופיע במפורש גם בהסכם ההתקשרות

טעות נפוצה שלעיתים מובילה לדרישת ביטול עסקה עם קבלן היא שגם אם מקבלים הבטחה כלשהי מהקבלן (ולעיתים אפילו מקבלים אותה בכתב) לא טורחים לדרוש שהבטחה זו תבוא לידי ביטוי במסגרת הסכם ההתקשרות עם הקבלן.

הסיבה מדוע עניין זה כה חשוב היא שבמקרים רבים ישנו סעיף במסגרת הסכמי ההתקשרות הקובע שכל הבטחה או מצג שניתנו לפני החתימה על החוזה בטלים, ורק מה שכתוב בחוזה ההתקשרות הוא קובע. אם הבטחה כלשהי לא פורטה בהסכם הסבירות שניתן יהיה לדרוש ולקבל סעד של ביטול עסקה עם קבלן נמוכה מאוד.

מתי ניתן לדרוש (ולקבל) ביטול עסקה עם קבלן?

ביטול עסקה עם קבלן ניתן לדרוש (ולקבל) כאשר הקבלן מבצע הפרה של ההסכם. לא על כל הפרה ניתן לדרוש ביטול עסקה עם קבלן אלא רק כאשר מדובר בהפרה משמעותית. לדוגמה: במצב שבו הקבלן איחר במסירת הדירה ביום אחד תוכלו לדרוש ביטול עסקה עם קבלן אך הסבירות שבית משפט יעתר לסעד כזה בנסיבות אלה הוא אפסי.

לעומת זאת, אם מדובר בהפרה יסודית (הפרה משמעותית) של הסכם ההתקשרות כגון רכישת דירה בקומה 25 והקבלן מוכן לספק דירה בקומה ה-5, ניתן לדרוש, ובמקרה זה גם לקבל, ביטול עסקה עם קבלן.

בעניין זה יש לזכור שככל שההפרה של הקבלן היא חמורה יותר כך הסבירות שבית המשפט יעתר לסעד של ביטול עסקה עם קבלן היא גבוהה יותר.

הוראות דין עליהן ניתן להסתמך בעת דרישת ביטול עסקה עם קבלן

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973

על כל חוזה חלות הוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. בחוק זה מספר סעיפים המתארים מצבים שונים בהם ניתן לדרוש ביטול עסקה עם קבלן.

טעות

סעיף 14 לחוק החוזים קובע כך:

14. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.

(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.

שימו לב לשתי הוראות חשובות:

1. בית המשפט לא יעתר לסעד של ביטול עסקה עם קבלן עם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות. עניין זה מתקשר לסוגיית חומרת ההפרה אליה התייחסתי. ככל שההפרה קלה יותר לא ניתן יהיה לקבל ביטול עסקה עם קבלן, וככל שההפרה חמורה יותר, יהיה פשוט יותר לקבל סעד של ביטול עסקה עם קבלן.

2. טעות בכדאיות העסקה אינה עילה לדרוש ביטול עסקה עם קבלן.

הטעיה

סעיף 15 לחוק החוזים קובע כך:

15. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

סעיף זה מתייחס למצב שבו אחד הצדדים הטעה את הצד שכנגד, ורק כתוצאה מההטעיה אותו צד חתם על החוזה (ללא ההטעיה אותו הצד לא היה חותם על החוזה).

לדוגמה הקבלן הבטיח לרוכשים שהדירה תהיה מוכנה תוך שנתיים אך גם אחרי שלוש שנים הדירה רחוקה מלהיות מוכנה. במצב זה הרוכשים יכולים לטעון שחתמו על החוזה עקב מצג מטעה של הקבלן, ואילו היו יודעים שהדירה לא תהיה מוכנה תוך שנתיים לא היו חותמים על החוזה.

שני סעיפים נוספים שמאפשרים ביטול עסקה עוסקים בסוגיית הכפייה והעושק. אמנם תיאורטית ניתן להתייחס לסעיפים אלה לצורך דרישת ביטול עסקה עם קבלן אך הנסיבות צריכות להיות חריגות וקיצוניות במיוחד על מנת שתנאי סעיפים אלה יתקיימו בפועל בעסקאות רכישת דירות/בתים.

כפייה

17. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה.

(ב) אזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות אינה בגדר איום לענין סעיף זה.

עושק

18. מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה.

הסבירות שבית המשפט יעתר לדרישת ביטול עסקה עם קבלן עקב עושק נמוכה מאוד משום שברוב המוחלט של המקרים הרוכשים מיוצגים על ידי עורכי דין. יהיה קשה מאוד עד בלתי אפשרי לשכנע את בית המשפט שהתקיים עושק במצב בו הרוכשים נעזרו בעורך דין.

חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973

הוראת דין נוספת שעשויה להיות רלוונטית לצורך דרישת ביטול עסקה עם קבלן היא חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. הוראת חוק זו קובעת מספר חזקות אשר קובעות מתי יראו בקבלן כמי שלא קיים את חיוביו ביחס לרוכשים. בחלק ממצבים אלה ניתן יהיה לדרוש ביטול עסקה עם קבלן (אותן הפרות חמורות שאינן ניתנות לתיקון).

סעיף 4 לחוק זה קובע כך:

אי-התאמה

4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

(ג) לענין סעיף זה –

"אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

אופן ביצוע ביטול עסקה עם קבלן

דרישת ביטול עסקה עם קבלן תעשה ברוב המקרים באמצעות הודעה בכתב (גם במצבים בהם אין חובת מסירת הודעת ביטול בכתב, כדאי לעשות זאת בכל זאת בכתב לצורך תיעוד). בעניין זה נקבע בסעיפים 7-8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, כך:

הזכות לביטול

7. (א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

(ב) היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.

(ג) ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו.

דרך הביטול

8. ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה.

אם לאחר הודעת הביטול הקבלן מסרב לבטל את העסקה ולהחזיר לרוכשים את כספם לא תהיה ברירה אלא להגיש תביעה אזרחית לבית המשפט על מנת שיעתר לסעד של ביטול עסקה עם קבלן.

שאלות נפוצות בעניין ביטול עסקה עם קבלן