סכסוכי שכנים בבתים משותפים – כיצד להתמודד איתם ולנצח?

סכסוכי שכנים בבתים משותפים יכולים לבוא לידי ביטוי בצורות שונות ולגרום לנזקים שונים. עם חלקם הקטן ניתן להתמודד לבד על ידי הדברות ישירה עם השכן הבעייתי, אך עם רובם הגדול יהיה צורך לנקוט בהליך משפטי על מנת לקבל הכרעה שיפוטית.

לא כל תביעה בעניין סכסוכי שכנים תוגש לבירור אצל המפקח על הבתים המשותפים. חלק מהתביעות יש להגיש למזכירות בית משפט השלום משום שלמפקח על הבתים המשותפים אין סמכות לדון בכל דבר (לדוגמה, אין למפקח סמכות לדון בעילות נזיקיות).

כבר בשלב זה ברור שכדאי לכם להיות מיוצגים על ידי עורך דין הבקיא בפתרון מהיר ויעיל של סכסוכי שכנים, על מנת שידע לאן להגיש את התביעה ואילו טיעונים משפטיים לטעון.

עורך דין אדי בליטשטיין מייצג מזה למעלה מעשור תובעים ונתבעים במסגרת סכסוכי שכנים. צריכים ליווי משפטי מקצועי? צרו קשר עם משרדנו.

כיצד מסייע חוק המקרקעין בהתמודדות עם סכסוכי שכנים?

החוק הרלוונטי ביותר להתמודדות עם סכסוכי שכנים הוא חוק המקרקעין, תשכ"ט  – 1969. פרק ו' לחוק זה עוסק בדירות ורכוש משותף. מומלץ מאוד לוועד הבית בבית משותף, וכן, לדיירים עצמם להכיר היטב הוראות פרק זה. הכרות עם פרק זה עשויה לפתור ו/או למנוע מראש סכסוכי שכנים בבית משותף.

נסקור בקצרה את הסעיפים העיקריים בחוק המקרקעין הרלוונטיים לבתים משותפים – סכסוכי שכנים:

סעיף 58 – מתחייס לתשלום מיסי ועד הבית על ידי כלל הדיירים. סעיף זה קובע כי כל בעל דירה חייב לשלם את מיסי הבית. יודגש, החובה לשלם את מיסי ועד הבית קיימת גם כאשר לבעל הדירה קיימות טרוניות נגד שכנים ו/או ועד הבית. בעל הדירה אינו רשאי לקזז על דעת עצמו סכום כלשהו מסכום המיועד לתשלום ועד הבית. סכסוך שכנים בין דייר לוועד הבית אינו עילה המאפשרת להפסיק לשלם את מיסי הבית המשותף.

סעיף 59 – מתייחס למצב בו בית משותף מורכב מכמה מבנים בעלי כניסות נפרדות. סעיף זה קובע על מי חלה החובה לשלם בגין אחזקת כל אחד מהמבנים, באילו מקרים יתקיים ועד בית אחד משותף או ועדי בתים נפרדים (לכל אחד מהמבנים) ולמי לפנות במקרים של סכסוכי שכנים בעניינים הרלוונטיים לסעיף זה.
בסעיף זה נעשה שימוש במצבים בהם נבחר ועד בית אחד המטפל בעניינים השוטפים של כל אחד מהמבנים, ובשלב מסוים דיירי אחד המבנים טוענים כי מסיבה כלשהי הם מקופחים, ולכן מעוניינים להקים ועד עצמאי ונפרד אשר יטפל בענייני המבנה שלהם. במצבים אלה חשוב מאוד להכיר את כל הוראות סעיף זה.

סעיף 59ז – מתייחס לסוגיית מעלית השבת. סעיף זה נועד למנוע סכסוכי שכנים בסוגיה זו ולכן קובע על חלה החובה לשלם בגין הפעלת המעלית בשבת (יובהר, כל הדיירים נדרשים לשלם בגין צריכת החשמל הנובעת מהשימוש במעלית, אך במהלך השבת המעלית מופעלת בשעות שנקבעו על ידי דיירי הבניין שומרי השבת ללא הפסקה, ולכן מתרחשת צריכת חשמל נוספת).

סעיף 61 – קובע כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. הכרות עם הוראות התקנון עשויה להפחית ו/או למנוע לחלוטין סכסוכי שכנים.

סעיף 64 – קובע כי במצב שבו דיירי הבניין לא קבעו את הוראות התקנון, יחול התקנון המצוי. הוראות התקנון המצוי חשובות מאוד ולכן הוא יפורט להלן במלואו בסוף מאמר זה.

סעיף 72 – קובע אילו מבין סכסוכי שכנים יובאו לדיון בפני המפקח על הבתים המשותפים ואילו סכסוכי שכנים יובאו בפני בית משפט השלום.

כפי שהובהר לעיל, חשוב מאוד להכיר את הוראות חוק המקרקעין על מנת למנוע מראש סכסוכי שכנים ו/או לפתור סכסוכי שכנים בקלות במהירות ללא פניה לערכאות משפטיות.

יחד עם זאת, לעיתים סכסוכי שכנים מגיעים למצב בו חייבים לערב ערכאה שיפוטית. במקרים אלה מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין אשר עוסק בסוגיית הבתים המשותפים – סכסוכי שכנים, ובקיא בהוראות חוק המקרקעין ופסיקת בתי המשפט (לעיתים, פסיקת בתי המשפט מסייגת או מרחיבה את הוראות החוק, ולכן, לא ניתן לנהל הליך משפטי כראוי מבלי להכיר את הפסיקה הרלוונטית).

הוראות התקנון המצוי עשויות לסייע לפתור סכסוכי שכנים

התקנון המצוי עשוי להיות כלי מצוין לפתור סכסוכי שכנים משום שהוא חל על כל בית משותף שלא שינה את הוראותיו. במסגרת התקנון המצוי תוכלו למצוא הוראות מחייבות לפיהן יש לנהל בית משותף.

בחלק לא מבוטל מהמקרים סכסוכי שכנים נוצרים כי הדיירים בבית המשותף לא מודעים לקיומו של התקנון המצוי והוראותיו.

זהו התקנון המצוי:

תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף

1

הגדרות

. בתקנון זה –

"בעל דירה" – לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים – החוכר או חוכר המשנה, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין התקנון לא יראו אותם כבעלי דירה;

"רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

2

שינויים ותיקונים בדירה

(תיקון מס' 9) תשמ"ד-1983

. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.

3

הזכות לתבוע תיקונים

. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.

(תיקון מס' 5) תשל"ז-1977

(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי–ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

4

עבודות לבדק הרכוש

. (א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.

(ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.

5

אסיפה כללית רגילה

. (א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.

(ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.

6

אסיפה כללית שלא מן המנין

. (א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.

(ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.

7

כינוס אסיפה

. (א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.

(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.

8

המנין באסיפה

. (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי–כוח.

(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.

9

סדר היום באסיפה

. (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה.

(ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.

(ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה.

יו"ר ומזכיר מוסמך

10. אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.

דחיית האסיפה

11. יושב– ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.

החלטות

12. (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.

(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט– 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

הצבעות

13. (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי.

(ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת.

(ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.

באי– כוח

14. (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא– כוח.

(ב) בא– כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.

(ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא– כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא– כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך.

(ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא– כוחם באסיפה הכללית; בא– כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.

הנציגות

15. (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.

(ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות.

(ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה.

(ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסויימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

חשבונות

16. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.

(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.

(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.

(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.

(ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.

קראתם את התקנון ויש לכם שאלות בעניין בתים משותפים – סכסוכי שכנים? צרו קשר עם עורך דין סכסוכי שכנים.

האם חייבים להגיש תביעה בעניין סכסוכי שכנים על פי חוק המקרקעין?

התשובה היא כמובן שאין חובה לפתור סכסוכי שכנים אך ורק על פי חוק המקרקעין. מטבע הדברים חוק המקרקעין אינו מכסה בהכרח את כל הסוגיות האפשריות הרלוונטיות לסכסוך שכנים.

סכסוכי שכנים יכולים להתעורר בעקבות מקרי אלימות, פגיעה בפרטיות, הטרדה מינית, לשון הרע, נזקי רטיבות מהשכן, ועוד סוגיות רבות ושונות. בכל מקרה של סכסוכי שכנים יש למצוא ולהתאים את דבר החקיקה הרלוונטי לבעיה בה נתקלתם.

במקרים מסוימים ניתן לפתור סכסוכי שכנים אפילו באמצעות הגשת תביעה קטנה.

שאלות נפוצות בעניין סכסוכי שכנים