בעבר בניית פרגולה (או בשפה המשפטית – מצללה) הייתה כרוכה בבירוקרטיה ארוכה ומסורבלת, אך החל משנת 2014 הכללים השתנו לטובת בעלי הדירות אשר התעניינו בבניית פרגולה בביתם, בעקבות הרפורמה ברישוי, תכנון ובניה. השינוי היה מהותי עד כדי כך שהוא פורסם בצורה נרחבת על ידי רשויות המדינה:
חשוב לדעת כי בניית פרגולה בבניין משותף ללא היתר איננה כרוכה בהסכמת הדיירים האחרים כך שגם עניין זה פוטר את בעל הדירה מהתעסקות ושכנועים מיותרים של יתר בעלי הדירות בבניין המשותף.
עורך דין אדי בליטשטיין מייצג מזה למעלה מעשור תובעים ונתבעים במסגרת סכסוכי שכנים בגין נזקים העולים על 100 אלף ש"ח. צריכים ליווי משפטי מקצועי? צרו קשר עם משרדנו.
התנאים שצריכים להתקיים לפי "חוק פרגולה" לצורך בניית פרגולה
"חוק פרגולה" הוא למעשה תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014 אשר קובעות את התנאים בהם צריכים לעמוד לצורך בניית הפרגולה.
תקנה 12 קובעת שלצורך בניית פרגולה ללא היתר צריכים להתקיים התנאים הבאים:
הקמת מצללה פטורה מהיתר, ובלבד שמתקיימים בה תנאים אלה:
(1) שטחה אינו עולה על 50 מ"ר או על ¼ משטח הקרקע הפנוי ממבנים או הגג – הכול לפי הגדול יותר;
(2) המצללה תוקם על גבי הקרקע או גג המבנה, אלא אם כן נקבעה הוראה בהיתר, בהנחיות המרחביות או בתכנית שלפיה מותרת הקמת מצללה במקום אחר;
(2א) כללה המצללה קירוי שקוף, הקירוי האמור יותקן בצמוד לתקרת המצללה ולא יחרוג מהיקף המצללה;
(3) הודעה על ביצוע עבודה לפי תקנה זו ערוכה לפי הטופס שבתוספת, תימסר לרשות הרישוי בתוך 45 ימים ממועד ביצועה ויצורף לה אישור מהנדס מבנים בדבר עיגון המצללה ויציבותה וכן כי כשל מבני במצללה לא יתרחש בנקודת העיגון למבנה ולא יגרום לכשל מבני במבנה.
כלומר, התנאים העיקריים לצורך בניית פרגולה לפי "חוק פרגולה" מתייחסים לגודלה של הפרגולה והיכן ניתן לבנות אותה (בניית הפרגולה ללא היתר יכולה להתבצע רק על גבי הקרקע או הגג).
במקרה בו פרגולה תבנה תוך כדי חריגה מהוראות אלה ישנו סיכוי גבוה מאוד שהעירייה תתערב ותפעל לצורך קבלת צו הריסה. עניין זה זכה להתייחסות בפסיקת בית משפט לענייניים מקומיים, בתיק בב"נ 7679-01-20 שמעון נגר נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (החלטה מיום 30.1.2020):
סעיף 12(2) בתקנות הפטור קובע כי מצללה תוקם על גבי הקרקע או על גג מבנה, "אלא אם כן נקבעה הוראה בהיתר, בהנחיות המרחביות, או בתכנית שלפיה מותרת הקמת המצללה במקום אחר". כאמור, אחת הסככות נבנתה לפי צו ההריסה בקומה ג' בבניין, ולא על גג מבנה כפי שקובעת התקנה. בהתאם להוראת התקנה יש לבדוק האם בניה זו עומדת בהנחיות המרחביות, שיש בהם כדי לקבוע האם מדובר בסככה שנבנתה כדין. כמו כן, כפי שציין ב"כ המשיבה, סעיף 2(4) לתקנות הפטור קובע כי על העבודות המפורטות בתקנות אלה להתאים "לתוכניות ולהנחיות המרחביות החלות במקום", כך שמלבד ההוראה בדבר המיקום המותר בבניית הסככות, יש לבחון את כלל ההוראות שבתקנות המרחביות.
אף אם בניית הסככות בוצעה בפיקוח מהנדס, אין בכך כדי להוכיח כי בניית סככות בוצעה בהתאם לתקנות הפטור ולהנחיות המרחביות החלות על בניה זו. כמו כן יוער, כי בדו"ח הביקורת בשטח מיום 19.12.19 שצורף למסמכי הצו, נכתב על ידי פקחי העירייה כי "בבחינת הממצאים ביחס לקובץ התקנות והנחיות מרחביות עולה כי הממצאים אינם פטורים מהיתר".
על מנת להקל על אזרחים, שאינם תמיד בקיאים בהוראות החוק הרלוונטיות, ולעיתים מסתבכים עם שפה משפטית, רשויות המדינה הקימו אתר אינטרנט יעודי המפרט מה בדיוק ניתן לבנות והיכן (מתייחס לסוגיית בניית הפרגולה לפי "חוק פרגולה", וסוגיות רבות אחרות).
לצורך המחשה – בסוגיית בניית פרגולה מפורט כך:
הודעה לרשות על בניית פרגולה
כמפורט בתקנה 12(3) לאחר בניית פרגולה צריכים להודיע לרשות על בנייתה. מדובר בפרוצדורה פשוטה יחסית וניתן לבצע אותה באמצעות אתר אינטרנט.
שימו לב – במסגרת הדיווח תצטרכו לדווח ולהצהיר שביצעתם את העבודה בהתאם להוראות הקבועות בתקנה 12 המוזכרת לעיל. הצהרה כוזבת ו/או בניה בניגוד להוראות תקנה 12 עשויה להוביל לדרישת הרשות העירונית להרוס את הפרגולה שבניתם.
מקרה נפוץ בו שוגים בעת מתן הדיווח הוא כאשר בונים פרגולה לא על הקרקע או הגג אלא באחת מקומות הביניים בבניין המשותף. מכיוון שמדובר בבנייה שאיננה תואמת את הוראת תקנה 12 אז ישנו סיכוי גבוה שתצטרכו להרוס את מה שבניתם.
סכסוכי שכנים בעקבות בניית פרגולה בניגוד לדין
סכסוכי שכנים בסוגיית הפרגולה לא ניתן לפתור בקלות משום שמי התקין פרגולה בביתו השקיע לא מעט כספים ואינו מעוניין, בדרך כלל, לפרקה. בנסיבות אלה אין מנוס לפתור את סכסוך השכנים באמצעות הגשת תביעה למפקח/ת על הבתים המשותפים ולדרוש צו הריסה לפרגולה שנבנתה בניגוד לדין (בהנחה שהיא נבנתה בניגוד להוראות תקנה 12 המוזכרת לעיל). במקרים אלה תמיד כדאי להתייעץ עם עורך דין סכסוכי שכנים מנוסה.
יחד עם זאת, אם הפרגולה נבנתה כדין המפקח/ת על הבתים המשותפים לא יעתרו לדרישה להורות על הריסתה של הפרגולה.
