Расторжение договора купли-продажи недвижимости – Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи по ошибке?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости является законным действием. ВозможныйОднако это обычно сопряжено со значительными трудностями, поскольку, как правило, после завершения сделки интересы продавца и покупателя не совпадают, и если одна сторона хочет расторгнуть договор купли-продажи, это не означает, что другая сторона также захочет это сделать.

В этой ситуации заинтересованная сторона, желающая расторгнуть соглашение, будет вынуждена подать в суд иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости и указать, почему, по ее мнению, необходимо вынести решение о расторжении. Расторжение соглашения. מכיוון שסוגיית ביטול הסכם מכר מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים במיוחד, אתם יכולים לצפות "למלחמה" ארוכה ומתישה בבית המשפט, משום שכל צד ינסה לעשות הכל כדי לא להפסיד בבית המשפט (ולא להפסיד הרבה מאוד כסף).

Ситуация, при которой суд не распоряжается об аннулировании договора купли-продажи недвижимости.

Прежде чем подробно рассматривать ситуации, в которых суд может распорядиться об аннулировании договора купли-продажи недвижимости, полезно понять, в каких случаях вероятность аннулирования договора купли-продажи недвижимости очень низка или равна нулю.

Проиллюстрируем это примером: Шломи продал своему отцу участок земли за миллион шекелей. На следующий день после завершения сделки Шломи получил предложение о покупке земли за два миллиона шекелей от другого лица. Шломи немедленно связался с отцом и объявил об отмене сделки, поскольку теперь он мог продать землю другому лицу за двойную цену.

В нашем примере Шломи хочет расторгнуть сделку из-за ошибки в оценке ее целесообразности. Договорное право Это недопустимо.

Ошибка осуществимости транзакции

Статья 14 Закона о договорах определяет обстоятельства, при которых договор купли-продажи недвижимости (и другие виды договоров) может быть признан недействительным по причине ошибки. Однако статья 14(d) прямо указывает, при каких обстоятельствах признание договора недействительным по причине ошибки невозможным.

В пункте 14(d) говорится следующее:

"טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, За исключением ошибки, касающейся лишь осуществимости сделки..

כלומר, סעיף 14(ד) קובע שאם מדובר בטעות שהיא טעות בכדאיות העסקה, לא ניתן לבטל את ההסכם מחוק טענת "טעות" לפי חוק החוזים (Это не означает, что нельзя предъявить другие юридические претензии для расторжения соглашения.).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по причине ошибки – юридический источник.

Соответствующий правовой источник для вопроса об аннулировании договора купли-продажи недвижимости по причине ошибки изложен в статье 14 Закона о договорах, которая гласит следующее:

(А) Лицо, заключившее договор по ошибке, и можно предположить, что без этой ошибки оно бы не заключило договор, а другая сторона знала или должна была знать об этом, имеет право расторгнуть договор.

(на) Если лицо заключило договор по ошибке, и можно предположить, что без этой ошибки оно бы не заключило договор, а другая сторона не знала и не должна была знать об этом, суд может по просьбе стороны, допустившей ошибку, расторгнуть договор, если сочтет это справедливым; в этом случае суд может обязать сторону, допустившую ошибку, выплатить компенсацию за ущерб, причиненный другой стороне в результате заключения договора.

(третий) Ошибка не является основанием для расторжения договора в соответствии с данным разделом, если договор может быть исполнен путем исправления ошибки, и другая сторона уведомила об этом до расторжения договора о своем желании сделать это.

(d) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.

Важно отметить ряд существенных моментов, относящихся к статье 14 Закона о договорах:

1. Заявление об аннулировании договора купли-продажи недвижимости может быть подано как в соответствии с разделом 14(а), так и в соответствии с разделом 14(б). Лицо, заявляющее об аннулировании договора купли-продажи недвижимости в соответствии с разделом 14(а), должно доказать, что противоположная сторона знала или должна была знать об ошибке.
2. לבית משפט יש בכל מקרה סמכות להורות על ביטול הסכם מכר מקרקעין עקב טעות מכוח סעיף 14(ב) "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת". במקרה כזה בית המשפט רשאי לחייב את אחד הצדדים בפיצוי כספי בגין הנזק שנגרם לצד שכנגד.
3. לא בכל מקרה בית המשפט חייב להורות על ביטול עסקת מכר מקרקעין עקב טעות. במקרים מסוימים בית המשפט יעדיף לפסוק פיצוי כספי לאחד הצדדים כדי "לאזן" או להפחית את הנזק שנגרם לו עקב הטעות בביצוע העסקה.

Решение суда об аннулировании договора купли-продажи недвижимости по причине ошибки.

בית המשפט המחוזי בנצרת דן בסוגיית ביטול עסקת מכר מקרקעין עקב טעות (ת"א 53537-10-18 יוסף כופטייל נ' גיא שוורץ, вердикт (дата 15.08.2023).

В данном случае продавец обратился в суд и потребовал аннулировать сделку купли-продажи недвижимости из-за допущенной ошибки. Выяснилось, что после завершения сделки продавцу пришлось уплатить налоги, превышающие сумму, за которую была продана недвижимость, что сделало сделку экономически нецелесообразной.

Суд, среди прочего, постановил следующее:

После рассмотрения исковых заявлений, показаний сторон под присягой и представленных мне доказательств, а также после изучения аргументов сторон, я пришел к выводу, что иск следует принять в связи с наличием ошибки, указанной в статье 14(b) Закона о договорах, которая оправдывает расторжение договора купли-продажи, при этом истцу предъявляется требование о компенсации в связи с ущербом, причиненным ответчику в результате заключения договора. Ниже я подробно рассмотрю аргументы сторон, которые привели меня к этому выводу.

…

Сразу оговорюсь, что я не счел, что истец имел право объявить о расторжении договора купли-продажи в соответствии со статьей 14(а) Закона о договорах, поскольку он не смог доказать наличие недостатков в действиях ответчика до подписания сторонами договора купли-продажи, которые бы указывали на то, что он знал или должен был знать о существовании плана изменения зонирования земельного участка. С другой стороны, я счел оправданным распоряжение о расторжении договора купли-продажи в соответствии со статьей 14(б) Закона о договорах.

…

На мой взгляд, не может быть никаких сомнений в том, что если бы истец был осведомлен об этих предварительных разбирательствах, касающихся планировочного статуса земли и высокой вероятности ее скорого изменения с сельскохозяйственного на жилое назначение, он не заключил бы с ответчиком договор купли-продажи, в соответствии с которым продал землю всего за 222 682 шекеля.

לתמורה ששולמה עבור המקרקעין חשיבות רבה בבחינת קיומה של "טעות", שכן בענייננו, חייב הסכם המכר את התובע לשלם את יתרת מס השבח בגין העסקה, אשר עמדה במקור על סך 531,836 ₪, ולאחר הסכם הפשרה על סך 192,664 ₪.

Действительно, в конечном итоге, после того как истец направил уведомление о расторжении договора купли-продажи, ответчик поспешил и уплатил в налоговую инспекцию налог на прирост стоимости из собственных средств, но нет никаких сомнений в том, что он не был обязан это делать в силу договора купли-продажи. В данных обстоятельствах я считаю, что не может быть никаких сомнений в том, что мы имеем дело с соглашением, лишенным какой-либо экономической логики, что, в свою очередь, указывает на фундаментальную ошибку в подписи истца на договоре купли-продажи.

…

В обстоятельствах рассматриваемого дела я убежден, что принудительное исполнение договора купли-продажи причинит истцу большую несправедливость и ущерб, чем его аннулирование ответчиком. В конечном счете, нас волнует случай с истцом, продавшим недвижимость за сумму, составляющую лишь малую часть ее реальной стоимости, — результат, который трудно принять с точки зрения справедливости.

אכן, כפי שיובהר בהמשך, בהתנהלותו של התובע לאחר החתימה על הסכם המכר נפלו פגמים, הן בהתנהלותו מול הנתבע והן בנוגע לפרק הזמן הרב שחלף בטרם הודיע "רשמית" על ביטול ההסכם. יתירה מכך, אינני מקל ראש בקושי ובעוגמת הנפש שייגרמו לנתבע. עם זאת, בשורה התחתונה סבור אני כי הפגמים בהתנהלות התובע, כמו גם הנזק שייגרם לנתבע כתוצאה מביטול הסכם המכר, ניתנים לאיזון בפיצוי כספי, כאמור בסיפא של סעיף 14(ב) לחוק החוזים, אשר יביאו לתוצאה צודקת יותר בנסיבות העניין, מאשר אכיפת הסכם המכר (וראו לעניין זה עניין אליאסיאן, פסקה 16 לחוות דעתה של כב' השופטת וילנר).

….

לנוכח כל המפורט לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על ביטול הסכם המכר מיום 27.7.2016. התובע מנגד, ישיב לנתבע כל סכום שקיבל מכוח הסכם המכר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום חתימת הסכם המכר. כן יוחזר לצדדים כל סכום כספי המוחזק בנאמנות אצל עו"ד בטשא, למעט כל סכום עבור שכר טרחתו, באם קיים.

Ввиду ущерба, причиненного ответчику в результате заключения договора купли-продажи, а также в связи с недостатками в поведении истца, я постановил, что истец должен выплатить ответчику компенсацию в размере 140 000 шекелей.

В заключение

Отмена сделки купли-продажи недвижимости из-за ошибки возможна. Хотя это не простая юридическая процедура, а скорее длительная и сложная (поскольку такие сделки обычно связаны со значительными суммами денег, и ни одна из сторон не хочет понести убытки), безусловно, возможно дойти до ситуации, когда суд вынесет решение об отмене сделки.

Требование о расторжении сделки купли-продажи недвижимости может быть основано на статье 14 Закона о договорах. Очень важно обратить внимание на условия и требования различных подпунктов статьи 14, чтобы точно понимать, что именно необходимо указать в рамках данного требования. Требовать Представить в суд.

Вы не можете требовать отмены сделки купли-продажи недвижимости из-за ошибки, если эта ошибка касалась целесообразности сделки.

Часто задаваемые вопросы о расторжении договора купли-продажи недвижимости