Расторжение сделки с подрядчиком – когда и как можно расторгнуть сделку по покупке квартиры?

Расторжение сделки с подрядчиком — непростое дело, поскольку подрядчики, как правило, неохотно расстаются с крупными суммами денег. Хотя покупка квартиры — самая дорогая сделка в жизни большинства людей, стоит подготовиться к ней заранее, чтобы иметь возможность запросить (и получить) расторжение сделки, если это потребуется. В этой статье подробно описано, что и как нужно сделать, чтобы запросить расторжение сделки в случае необходимости.

Задокументируйте все обещания, полученные вами от подрядчика.

Для упрощения процедуры расторжения договора с подрядчиком крайне важно документально это задокументировать. В письменной форме כל הבטחה שקיבלתם מהקבלן טרם חתימה על חוזה ההתקשרות. זה כנראה לא יפתיע אתכם שבחלק גדול מהמקרים הבטחות בכתב נוטות "להשכח" כאשר הקבלן כבר קיבל את כספו, והרוכשים נותרים במצב שבו לעיתים אין להם דרך להוכיח שאכן ניתנה הבטחה כלשהי (שלעיתים עשויה להיות הסיבה לחתימה על חוזה).

Вы получили обещание? Это также должно быть четко указано в договоре.

Распространенная ошибка, которая иногда приводит к требованию расторгнуть сделку с подрядчиком, заключается в том, что даже если вы получили от подрядчика какое-либо обещание (а иногда даже в письменной форме), вы не считаете нужным требовать, чтобы это обещание было отражено в договоре с подрядчиком.

Это так важно, потому что во многих случаях в договорных соглашениях есть пункт, согласно которому любое обещание или заверение, сделанное до подписания договора, является недействительным, и действительным считается только то, что написано в договоре. Если какое-либо обещание не указано в соглашении, вероятность того, что вы сможете потребовать компенсацию за расторжение сделки с подрядчиком, очень низка.

В каких случаях можно запросить (и получить) отмену сделки с подрядчиком?

Расторжение договора с подрядчиком может быть запрошено (и получено) в случае нарушения подрядчиком условий соглашения. Не каждое нарушение может стать основанием для расторжения договора с подрядчиком, а только существенное. Например: в ситуации, когда подрядчик опаздывает на один день с передачей квартиры, вы можете запросить расторжение договора с подрядчиком, но вероятность того, что суд удовлетворит такое требование при данных обстоятельствах, равна нулю.

С другой стороны, если речь идёт о существенном нарушении условий договора, например, покупка квартиры на 25-м этаже, а подрядчик готов предоставить квартиру на 5-м этаже, то можно потребовать, и в этом случае также принять, расторжение сделки с подрядчиком.

В этой связи следует помнить, что чем серьезнее нарушение со стороны подрядчика, тем выше вероятность того, что суд предоставит подрядчику средство правовой защиты в виде расторжения сделки.

Правовые положения, на которые можно опираться при запросе на расторжение сделки с подрядчиком.

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973

Данные положения применяются ко всем договорам. Договорное право (חלק כללי), תשל"ג-1973. בחוק זה מספר סעיפים המתארים מצבים שונים בהם ניתן לדרוש ביטול עסקה עם קבלן.

ошибка

В статье 14 Закона о договорах говорится:

14. (А) Лицо, заключившее договор по ошибке, и можно предположить, что без этой ошибки оно бы не заключило договор, а другая сторона знала или должна была знать об этом, имеет право расторгнуть договор.

(на) Если лицо заключило договор по ошибке, и можно предположить, что, если бы не эта ошибка, оно бы не заключило договор, а другая сторона не знала и не должна была знать об этом, суд может по просьбе стороны, допустившей ошибку, расторгнуть договор.Если суд сочтет это справедливым, он может обязать сторону, допустившую ошибку, выплатить компенсацию за ущерб, причиненный другой стороне в результате заключения договора.

(c) Ошибка не является основанием для расторжения договора в соответствии с настоящим разделом, если договор может быть исполнен путем исправления ошибки, и другая сторона уведомила об этом до расторжения договора о своем желании сделать это.

(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.

Обратите внимание на два важных указания:

1. Суд не предоставит средство правовой защиты в виде расторжения сделки с подрядчиком, если договор может быть исполнен путем исправления ошибки. Этот вопрос связан с вопросом о серьезности нарушения, на который я ссылался. Чем мягче нарушение, тем меньше вероятность добиться расторжения сделки с подрядчиком, и чем серьезнее нарушение, тем проще будет получить средство правовой защиты в виде расторжения сделки с подрядчиком.

2. Ошибка в оценке целесообразности сделки не является основанием для требования расторжения сделки с подрядчиком.

обман

В статье 15 Закона о договорах говорится следующее:

15. Лицо, заключившее договор в результате ошибки, допущенной вследствие обмана со стороны другой стороны или кого-либо иного от его имени. Может расторгнуть контракт; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

В этом разделе рассматривается ситуация, когда одна из сторон ввела другую сторону в заблуждение, и только в результате этого обмана эта сторона подписала договор (без обмана эта сторона не подписала бы договор).

Например, подрядчик обещал покупателям, что квартира будет готова в течение двух лет, но даже спустя три года до готовности еще далеко. В этой ситуации покупатели могут заявить, что подписали договор из-за вводящей в заблуждение информации со стороны подрядчика, и что, если бы они знали, что квартира не будет готова в течение двух лет, они бы не подписали договор.

Два дополнительных раздела, позволяющие расторгнуть сделку, касаются вопроса принуждения и угнетения. Хотя Теоретически На эти пункты можно ссылаться с целью потребовать расторжения сделки с подрядчиком, но обстоятельства должны быть исключительными и особенно экстремальными, чтобы условия этих пунктов были соблюдены на практике при покупке квартир/домов.

Принуждение

17. (а) Лицо, заключившее договор под принуждением, оказанным ему другой стороной или иным лицом от его имени силой или угрозой, может расторгнуть договор.

(b) Предупреждение, сделанное добросовестно в отношении осуществления права, не является угрозой для целей настоящего раздела.

вымогательство

18. Лицо, заключившее договор в результате эксплуатации другой стороной или кем-либо иным от его имени страданий, психической или физической слабости или неопытности договаривающейся стороны, при условии, что условия договора необоснованно хуже, чем принято. Может расторгнуть контракт.

Вероятность того, что суд удовлетворит ходатайство о расторжении сделки с подрядчиком по причине вымогательства, очень низка, поскольку в подавляющем большинстве случаев покупатели представлены адвокатами. Убедить суд в факте вымогательства в ситуации, когда покупатели пользовались помощью адвоката, было бы очень сложно, если не невозможно.

חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973

הוראת דין נוספת שעשויה להיות רלוונטית לצורך דרישת ביטול עסקה עם קבלן היא חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. הוראת חוק זו קובעת מספר חזקות אשר קובעות מתי יראו בקבלן כמי שלא קיים את חיוביו ביחס לרוכשים. בחלק ממצבים אלה ניתן יהיה לדרוש ביטול עסקה עם קבלן (אותן הפרות חמורות שאינן ניתנות לתיקון).

В разделе 4 настоящего закона говорится следующее:

Несовместимость

4. (а) Продавец не выполнил свои обязательства перед покупателем или субпокупателем, если произошло одно из следующих событий:

(1) Квартира или что-либо в ней (далее – квартира) отличается от того, что указано в техническом задании, официальном стандарте или строительных нормах;

(2) Если в течение периода осмотра в квартире обнаружено несоответствие, продавец не докажет, что несоответствие было вызвано действием или бездействием покупателя или субпокупателя;

(3) В течение гарантийного периода в квартире было обнаружено несоответствие, и покупатель или субпокупатель доказали, что оно возникло в конструкции, качестве изготовления или материалах;

(4) Если в течение 20 лет, начиная с момента предоставления квартиры покупателю продавцом (далее – период проверки на наличие существенных несоответствий), обнаружено существенное несоответствие, если продавец не докажет, что существенное несоответствие было вызвано действием или бездействием покупателя или субпокупателя;

(5) Было обнаружено существенное несоответствие, даже после истечения срока проверки на наличие существенного несоответствия, и покупатель доказал, что оно возникло в конструкции, качестве изготовления или материалах;

(6) Продавец не предоставил покупателю инструкции по техническому обслуживанию и использованию.

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

(c) Для целей настоящего раздела –

"אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

Как отменить сделку с подрядчиком

דרישת ביטול עסקה עם קבלן תעשה ברוב המקרים באמצעות הודעה בכתב (גם במצבים בהם אין חובת מסירת הודעת ביטול בכתב, כדאי לעשות זאת בכל זאת בכתב לצורך תיעוד). בעניין זה נקבע בסעיפים 7-8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, כך:

право на отмену

7. (а) Пострадавшая сторона имеет право расторгнуть договор, если Нарушение контракта Это было тщательно.

(b) Если нарушение договора не было существенным, пострадавшая сторона имеет право на Расторгнуть договор Если нарушителю сначала была предоставлена ​​отсрочка исполнения договора, и договор не был исполнен в разумные сроки после предоставления отсрочки, за исключением случаев, когда расторжение договора было несправедливым, то претензии о несправедливом расторжении договора не принимаются, если нарушитель не возразил против расторжения в разумные сроки после получения уведомления о расторжении.

(c) Если договор разделен на части и одна из его частей нарушена, причем такое нарушение является основанием для расторжения этой части, то пострадавшая сторона имеет право расторгнуть только ту часть, которая была нарушена; если же нарушение также является существенным нарушением всего договора, то пострадавшая сторона имеет право расторгнуть либо ту часть, которая была нарушена, либо весь договор.

Метод отмены

8. Расторжение договора происходит путем уведомления нарушителем потерпевшей стороны в разумные сроки после того, как ей стало известно о нарушении.Однако в случае, указанном в пункте 7(b), и в любом другом случае, когда потерпевшая сторона сначала предоставила нарушителю отсрочку для выполнения контракта – в разумные сроки после истечения срока отсрочки.

Если после уведомления об отмене подрядчик откажется расторгнуть сделку и вернуть покупателям деньги, у последнего не останется иного выбора, кроме как подать иск. Гражданский иск Обращение в суд с ходатайством о расторжении сделки с подрядчиком.

Часто задаваемые вопросы об отмене сделки с подрядчиком