Задержка сдачи квартиры подрядчиком или продавцом подержанных товаров – как получить компенсацию?

Задержка в передаче квартиры от подрядчика или продавца-консультанта может повлечь за собой для покупателя значительные финансовые потери. Поэтому покупатель должен хорошо знать свои права в таких случаях, как указанные в договоре купли-продажи квартиры, так и в соответствии с действующим законодательством и судебной практикой, чтобы получить компенсацию за задержку в передаче квартиры.

Адвокат Эдди Блитштейн более десяти лет представляет интересы истцов и ответчиков в судебных процессах против подрядчиков. Нужна профессиональная юридическая консультация? Свяжитесь с нашим офисом.

Что оговаривается в договоре относительно вопроса задержки сдачи квартиры?

Независимо от того, покупаете ли вы квартиру у подрядчика или приобретаете квартиру на вторичном рынке, первым делом следует прочитать договор купли-продажи квартиры и проверить, что в нем написано относительно вопроса задержки сдачи квартиры.

В таких случаях важно обратить внимание на два основных раздела: 1. Раздел, в котором говорится о задержке в передаче квартиры; 2. Раздел, в котором указывается согласованная компенсация в случае нарушения договора.

В значительном числе случаев, особенно при покупке квартиры у подрядчика, в договоре указывается, что задержка в 60 дней не будет считаться основанием для выплаты компенсации, и подрядчик (или продавец квартиры на вторичном рынке) начнет выплачивать вам компенсацию только начиная с 61-го дня.

В таких случаях вам необходимо понимать размер компенсации, а также то, как и когда именно продавец должен выплатить вам эту финансовую компенсацию за задержку доставки.

Кроме того, необходимо изучить вопрос о том, предусматривает ли задержка в сдаче квартиры дополнительную и согласованную компенсацию. Нарушение контрактаВ связи с этим нам необходимо внимательно изучить договор купли-продажи квартиры и точно выяснить, как были сформулированы договоренности между продавцом и покупателем.

Что гласит закон относительно задержки сдачи квартиры в эксплуатацию?

Обратите внимание, что закон был обновлен в июле 2022 года. (Ознакомьтесь с пояснительными примечаниями к поправке № 9 к закону), а также с тем, что написано ниже. Ссылка на новые инструкции.

Вопрос о задержке в передаче квартиры регулируется в разделе 5А. לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 В нем говорится следующее:

(а) Если продавец не предоставил покупателю квартиру по истечении одного месяца с момента окончания срока, указанного в договоре купли-продажи (в данном разделе – договорного срока), покупатель имеет право на компенсацию, без доказательства ущерба, в размере, указанном ниже, за каждый месяц или его часть с конца месяца, начинающегося с договорного срока, до момента предоставления ему квартиры, или на компенсацию в размере, согласованном в договоре купли-продажи, в связи с задержкой в ​​передаче квартиры, в зависимости от того, какая сумма больше:

(1) Сумма, равная арендной плате за квартиру аналогичного размера и местоположения – за период, начинающийся в конце одного месяца с даты заключения договора и заканчивающийся в конце четырех месяцев с даты заключения договора;

(2) Сумма, равная арендной плате за квартиру аналогичного размера и местоположения, умноженная на 1,25, – за период, начинающийся через пять месяцев после даты заключения договора и заканчивающийся через десять месяцев после даты заключения договора;

(3) Сумма, равная арендной плате за квартиру аналогичного размера и местоположения, умноженная на 1,5 – на период, начинающийся через 11 месяцев после даты заключения договора и далее.

(б) Компенсация, предусмотренная настоящим разделом, выплачивается в конце каждого месяца за этот месяц.

(c) Положения подпунктов (a) и (b) не применяются, если в отношении задержки передачи квартиры имеет место одно из следующих обстоятельств:

(1) Это вызвано исключительно действием или бездействием покупателя;

(2)הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.

То есть, согласно этим положениям, задержка в передаче квартиры от подрядчика или продавца подержанных товаров обязывает продавца выплатить покупателю компенсацию, оговоренную в договоре, или компенсацию, предусмотренную в статье 5А Закона о продажах (квартир). Согласно мнению высшего из них. Обратите внимание, что размер компенсации увеличивается в зависимости от количества месяцев задержки сдачи квартиры. Чем дольше задержка, тем выше размер компенсации.

Также важно отметить изменение, касающееся периода, в течение которого продавец не обязан выплачивать компенсацию. Если раньше продавец не должен был ничего платить, если задержка не превышала двух месяцев, то теперь задержка может составлять не более одного месяца, после чего продавец будет обязан выплатить компенсацию покупателю.

К кому я могу обратиться с жалобой в случае задержки сдачи квартиры?

Если подрядчик задерживает сдачу квартиры, можно подать жалобу в Министерство строительства и жилищного хозяйства. Иногда обращение в Израильский совет по защите прав потребителей также может помочь покупателю квартиры, сданной подрядчиком.

Однако в большинстве случаев подача претензии по поводу задержки сдачи квартиры будет наиболее эффективной и может привести к значительной финансовой компенсации за это.

באחד המקרים איחור בגין מסירת דירה על ידי גינדי מגדלי הלאום בע"מ הוביל להגשת תביעה במסגרתה נפסק פיצוי כספי בגין איחור במסירת דירה ועוגמת נפש בסכום העולה על 60 אלף ש"ח (ת"א 44112-02-17).

Если принято решение подать иск о задержке сдачи квартиры, можно также обратиться к позиции Министерства строительства и жилищного хозяйства, в которой, среди прочего, говорится следующее:

В ответе Министерства строительства и жилищного хозяйства, представленном суду, впервые была подробно изложена его позиция относительно случаев, которые не могут быть использованы в качестве основания для иска о законной задержке в сдаче квартиры, в том числе:

* Задержка в передаче квартиры, вызванная действиями государственных органов в связи с проектом, таких как местные органы власти, электроэнергетическая компания, водоканал, правительственное учреждение и т. д.

* Задержка в передаче квартиры, вызванная договором между продавцом квартиры и профессиональными организациями, оказывающими услуги в рамках проекта, такими как подрядчик по эксплуатации, юрисконсульт, архитектор и т. д.

Наряду с этим, было уточнено, что невозможно установить в договоре купли-продажи пункт, предоставляющий продавцу квартиры или лицу, действующему от его имени, право определять исключительно как причину задержки сдачи объекта, не зависящую от продавца, и, следовательно, покупатель не имеет права на компенсацию, предусмотренную в статье 5А Закона о продажах.

Подача запроса на одобрение коллективного иска против подрядчика за задержку в сдаче квартиры.

Подчинение Запрос на одобрение коллективного иска Претензии к подрядчику за задержку в сдаче квартиры актуальны только в тех случаях, когда от действий одного и того же подрядчика страдает очень много людей (как минимум несколько сотен покупателей). То есть, подрядчик не выплачивает финансовую компенсацию за задержку в сдаче квартиры многим покупателям, вопреки условиям договора.

Если пострадавших немного, дело не подходит для коллективного иска, и вы можете рассмотреть возможность подачи такого иска. Финансовое требование лично.

Подача личного иска против подрядчика за задержку в сдаче квартиры.

Если нет желания или возможности подать ходатайство об одобрении коллективного иска против подрядчика за задержку сдачи квартиры, любой собственник квартиры может подать личный иск против подрядчика. В этом случае собственник квартиры должен будет представить в суд подписанный им с подрядчиком договор, в котором указана крайняя дата сдачи квартиры, на которую подрядчик обязался.

В зависимости от даты сдачи квартиры и продолжительности задержки, владелец квартиры сможет легко рассчитать сумму компенсации, на которую он имеет право в связи с задержкой сдачи квартиры.

Подрядчик попытается объяснить, почему владелец квартиры не имеет права на компенсацию (например, задержки, вызванные коронавирусом или ситуацией с безопасностью), но в большинстве случаев суды выносят решения в пользу владельцев квартир. Даже если владелец квартиры не получит 100% положенной ему финансовой компенсации, он определенно получит значительную компенсацию. Для вашей информации. Пример судебного иска против подрядчика Для устранения дефектов.

Задержка сдачи квартир в эксплуатацию из-за пандемии коронавируса.

לא תמיד איחור במסירת דירה מקבלן יוביל לפיצוי כספי לרוכש. ארבעה חודשי איחור במסירת דירה עקב מגפת הקורונה הוכרו באחד המקרים על ידי בית המשפט כאיחור סביר ולא נפסק לרוכש הדירה פיצוי כספי (ת"ק 29214-05-21 דיויד בראל נ' אזורים בנין (1965) בע"מ).

В связи с задержкой в ​​передаче квартиры из-за пандемии коронавируса суд, среди прочего, постановил следующее:

Не может быть никаких сомнений в том, что пандемия коронавируса, вторгшаяся в нашу жизнь в конце февраля 2020 года, была неожиданной, и ее возникновение или последствия невозможно было предсказать до начала пандемии. Пандемия привела к изменению порядка жизни как в краткосрочной перспективе сразу после ее начала, так и в долгосрочной. Последствия пандемии очевидны и сегодня, спустя более полутора лет после ее начала. Не будет преувеличением сказать, что пандемия коронавируса затронула все сферы нашей жизни — на уровне здоровья, на социальном и семейном уровне, на экономическом уровне, как на общем, так и на индивидуальном уровне.

Строительная отрасль была освобождена от ограничений, введенных в связи с пандемией и связанными с ней локдаунами, и даже во время локдаунов продолжала свою деятельность. Однако, даже с учетом этого факта, нельзя отрицать, что пандемия все же оказала влияние на строительную отрасль и темпы реализации проектов. Ведь строительная отрасль не существует в вакууме, а зависит от наличия рабочей силы; ее деятельность связана с деятельностью местных властей и различных государственных органов, которые не работали в обычном режиме во время локдаунов; она включает в себя деятельность различных поставщиков; она связана с темпами импорта строительной продукции и задержками, возникшими в импорте из-за глобальной пандемии, и многое другое.

Однако само по себе существование пандемии не отменяет обязательств и не аннулирует договорные отношения, заключенные между сторонами. Несмотря на предположение, что пандемия коронавируса изменила привычный уклад жизни и повлияла на существование договорных и деловых отношений, заявитель должен заявить о влиянии пандемии на договорную деятельность, чтобы доказать наличие такого влияния, и простого заявления или предположения недостаточно.

Как уже неоднократно устанавливалось, для того чтобы положения статьи 5А Закона о продаже квартир не применялись к задержкам в передаче квартиры, недостаточно, чтобы задержка была вызвана обстоятельствами, не зависящими от продавца, а должна существовать причинно-следственная связь между этими обстоятельствами и задержкой в ​​передаче. В этом контексте необходимо рассмотреть, мог ли продавец предотвратить возникновение этих обстоятельств и мог ли он после их возникновения устранить или смягчить их последствия (см. дело Элияху, пункт 14; дело Юнта, пункт 26; и дело Нажера, пункт 38). Если продавец имеет возможность предпринять разумные шаги для устранения причины задержки, нельзя сказать, что обстоятельства находятся вне его контроля.

…

Нельзя игнорировать тот факт, что в январе-феврале 2021 года в Израиле был введен третий локдаун, в рамках которого были введены ограничения на передвижение граждан страны, а также дополнительные ограничения. Поэтому, хотя задержки со стороны местных органов власти и государственных учреждений обычно являются задержками, которые подрядчик должен предвидеть и к которым должен подготовиться, и не могут быть определены как задержки, не зависящие от него, в период введения локдауна и дополнительных ограничений на собрания и передвижение, которые подрядчик не мог предвидеть заранее и к которым не мог подготовиться, это не относится к данной ситуации.

…

Как отмечалось выше, межведомственная группа рекомендовала признать двухмесячную задержку сверх льготного периода для контрактов, в которых дата сдачи объекта установлена ​​на период с 15 марта 2020 года по 1 апреля 2021 года, которая не потребует компенсации в соответствии с Законом о продаже квартир, с учетом последствий пандемии коронавируса для строительного рынка. Эти рекомендации не имеют обязательной юридической силы, но они указывают, как следует толковать разумную задержку, из-за которой может быть отложена сдача квартиры. В обстоятельствах нашего дела, когда я установил, что пандемия коронавируса привела к задержке договорной даты сдачи объекта, задержке, которая не зависит от ответчика, сдача квартиры 20 апреля 2021 года, в течение двухмесячного периода после окончания льготного периода, является разумным сроком в данных обстоятельствах. И в частности, когда форма 4 была выдана 3 марта 2021 года.

В обстоятельствах данного конкретного случая задержка в сдаче квартиры подрядчиком была также вызвана ограничениями, введенными правительством. В этих обстоятельствах суд признал сложность завершения сдачи квартиры в срок. Сомнительно, что суд пришел бы к тому же выводу, если бы ограничений не было.

Важно также понимать, что это решение суда по мелким искам. Оно не является обязательным к исполнению, и другие суды могут вынести иное решение в случае задержки сдачи квартиры, и, безусловно, возможно присуждение компенсации за задержку сдачи квартиры.

Задержка в сдаче квартиры, бывшей в употреблении.

Положения Закона о продажах (квартир) в некоторых случаях могут также применяться к лицу, продающему квартиру, не являющемуся подрядчиком, поэтому очень важно проверить личность продавца квартиры, бывшей в употреблении, и его связь с недвижимостью, а также то, строил ли он квартиру сам или кто-то от его имени с целью продажи квартиры другому лицу.

בהנחה שמוכר דירת יד שניה נכנס להגדרת "מוכר" בחוק מכר (דירות) הרי שאין מניעה להתבסס על הוראות הדין שפורסמו במאמר זה. במידה ולא, צריכים לחשוב על דרך אחרת "לתקוף" את הסוגיה.

Один из способов выяснить, на что вы имеете право в случае задержки сдачи квартиры на вторичном рынке, — это изучить положения договора между продавцом и покупателем. Как правило, договоры купли-продажи квартир содержат пункт, касающийся согласованной компенсации за задержку сдачи квартиры. Если такой пункт присутствует, вы сможете подать финансовый иск и рассчитывать на него.

Если в договоре нет пункта о согласованной компенсации, истцу придется доказывать ущерб, понесенный им в результате задержки сдачи квартиры (например, расходы на аренду, поскольку покупатель не смог войти в приобретенную квартиру).

Иск против продавца квартиры Как правило, это длится более года, а чаще всего — более двух лет. Чем больше ущерб, тем дольше обычно занимает судебный процесс.

Часто задаваемые вопросы о сдаче квартир в несвоевременном порядке