تأخير تسليم الشقة من قبل المقاول أو بائع العقارات المستعملة - كيف يمكن الحصول على تعويض؟

قد يتسبب تأخير تسليم الشقة من قِبل المقاول أو البائع في خسائر مالية كبيرة للمشتري. لذا، يجب على المشتري أن يكون على دراية تامة بحقوقه في مثل هذه الحالات، سواءً المنصوص عليها في عقد شراء الشقة أو وفقًا للتشريعات والأحكام القضائية ذات الصلة، وذلك لضمان حصوله على تعويض عن تأخير التسليم.

يمثل المحامي إيدي بليتستين المدعين والمدعى عليهم في الدعاوى القضائية ضد المقاولين منذ أكثر من عقد. هل تحتاج إلى استشارة قانونية متخصصة؟ تواصل مع مكتبنا.

ما هي البنود المنصوص عليها في الاتفاقية فيما يتعلق بمسألة التأخير في تسليم الشقة؟

سواء كان الأمر يتعلق بشراء شقة من مقاول أو شراء شقة مستعملة، فإن نقطة البداية هي قراءة اتفاقية شراء الشقة والتحقق مما هو مكتوب في الاتفاقية فيما يتعلق بمسألة التأخير في تسليم الشقة.

في هذه الحالات، من المهم الانتباه إلى قسمين رئيسيين: 1. القسم الذي يتحدث عن التأخير في تسليم الشقة؛ 2. القسم الذي يشير إلى التعويض المتفق عليه في حالة الإخلال بالعقد.

في عدد كبير من الحالات، وخاصة عندما يتعلق الأمر بشراء شقة من مقاول، ينص الاتفاق على أن التأخير لمدة 60 يومًا لن يعتبر تأخيرًا يخولك الحصول على تعويض، ولن يبدأ المقاول (أو بائع الشقة المستعملة) بدفع أي تعويض لك إلا ابتداءً من اليوم 61.

في هذه الحالات، تحتاج إلى فهم مقدار التعويض وكيف ومتى بالضبط يجب على البائع أن يدفع لك هذا التعويض المالي عن التأخير في التسليم.

بالإضافة إلى ذلك، نحتاج إلى دراسة ما إذا كان التأخير في تسليم الشقة يوفر تعويضًا إضافيًا ومتفقًا عليه لـ الإخلال بالعقدوفي هذا الصدد، نحتاج إلى التعمق في اتفاقية شراء الشقة ومعرفة كيفية صياغة الاتفاقيات بين البائع والمشتري بالضبط.

ماذا ينص القانون بشأن التأخير في تسليم الشقة؟

يرجى ملاحظة أن القانون تم تحديثه في يوليو 2022. (اقرأ الملاحظات التوضيحية للتعديل رقم 9 على القانون)، وما هو مكتوب أدناه يشير إلى التعليمات الجديدة.

يتم تنظيم مسألة التأخير في تسليم الشقة في القسم 5أ. לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 والتي تنص على ما يلي:

(أ) إذا لم يقم البائع بتسليم الشقة للمشتري بعد مرور شهر واحد من نهاية الفترة المحددة في عقد البيع (في هذا القسم - الفترة التعاقدية)، يحق للمشتري الحصول على تعويض، دون إثبات الضرر، بالمبلغ المحدد أدناه، عن كل شهر أو جزء منه من نهاية شهر من الفترة التعاقدية حتى يتم تسليم الشقة له، أو الحصول على تعويض بالمبلغ المتفق عليه في عقد البيع بسبب التأخير في تسليم الشقة، أيهما أعلى:

(1) مبلغ يعادل رسوم إيجار شقة ذات حجم وموقع مماثلين - للفترة التي تبدأ في نهاية شهر واحد من تاريخ التعاقد وتنتهي في نهاية أربعة أشهر من تاريخ التعاقد؛

(2) مبلغ يعادل رسوم إيجار شقة ذات حجم وموقع مماثلين مضروبة في 1.25 - لفترة تبدأ بعد خمسة أشهر من تاريخ التعاقد وتنتهي بعد عشرة أشهر من تاريخ التعاقد؛

(3) مبلغ يعادل إيجار شقة من نفس الحجم والموقع مضروبًا في 1.5 - لفترة تبدأ بعد 11 شهرًا من تاريخ التعاقد وما بعده.

(ب) يتم دفع التعويض المنصوص عليه في هذا القسم في نهاية كل شهر عن ذلك الشهر.

(ج) لا تسري أحكام البندين (أ) و (ب) إذا انطبق أحد الأمور التالية فيما يتعلق بالتأخير في تسليم الشقة:

(1) يكون ذلك ناتجًا فقط عن فعل أو إهمال المشتري؛

(2)הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.

أي أنه، وفقًا لهذه الأحكام، فإن التأخير في تسليم الشقة من قبل المقاول أو بائع العقارات المستعملة يلزم البائع بدفع التعويض المتفق عليه في العقد أو التعويض المنصوص عليه في المادة 5أ من قانون البيع (الشقق). بحسب أعلى مراتبهم. يرجى ملاحظة أن مبلغ التعويض يزداد تبعاً لعدد أشهر التأخير في تسليم الشقة. فكلما طالت مدة التأخير، زاد مبلغ التعويض.

ومن الأمور المهمة الأخرى التي تجدر الإشارة إليها، تغييرٌ طرأ على الفترة التي لا يكون البائع ملزماً خلالها بدفع أي تعويض. فبينما كان البائع في السابق معفياً من الدفع إذا لم يتجاوز التأخير شهرين، أصبح بإمكانه الآن التأخير لمدة شهر واحد كحد أقصى، وبعدها يُلزم بدفع تعويض للمشتري.

إلى من يمكنني تقديم شكوى عند حدوث تأخير في تسليم الشقة؟

عندما يتأخر المقاول في تسليم الشقة، يمكن تقديم شكوى إلى وزارة البناء والإسكان. وفي بعض الأحيان، قد يفيد التواصل مع مجلس حماية المستهلك الإسرائيلي مشتري الشقة من المقاول.

ومع ذلك، في معظم الحالات، سيكون تقديم مطالبة بالتأخير في التسليم هو الأكثر فعالية، وقد يؤدي إلى تعويض مالي كبير عن التأخير في تسليم الشقة.

באחד המקרים איחור בגין מסירת דירה על ידי גינדי מגדלי הלאום בע"מ הוביל להגשת תביעה במסגרתה נפסק פיצוי כספי בגין איחור במסירת דירה ועוגמת נפש בסכום העולה על 60 אלף ש"ח (ת"א 44112-02-17).

إذا تقرر رفع دعوى قضائية بسبب التأخير في تسليم الشقة، فيمكن أيضاً الرجوع إلى موقف وزارة البناء والإسكان، الذي ينص، من بين أمور أخرى، على ما يلي:

في الرد الذي قدمته وزارة البناء والإسكان إلى المحكمة، تم توضيح موقفها بالتفصيل لأول مرة فيما يتعلق بالحالات التي لا يمكن استخدامها كدعوى لتأخير مبرر في تسليم الشقة، بما في ذلك:

* تأخير في تسليم الشقة نتيجة لتصرفات جهة حكومية فيما يتعلق بالمشروع، مثل السلطة المحلية، أو شركة الكهرباء، أو مؤسسة المياه، أو مكتب حكومي، إلخ.

* تأخير في تسليم الشقة نتيجة لعقد بين بائع الشقة والكيانات المهنية التي تقدم خدمات في المشروع، مثل المقاول المشغل، والمستشار القانوني، والمهندس المعماري، وما إلى ذلك.

إلى جانب ذلك، تم توضيح الموقف بأنه لا يمكن وضع بند في عقد البيع يمنح بائع الشقة أو طرفًا نيابة عنه سلطة تحديد، حصريًا، أن التأخير في التسليم كان بسبب خارج عن سيطرة البائع، وبالتالي فإن المشتري غير مستحق للتعويض المنصوص عليه في المادة 5أ من قانون البيع.

تقديم طلب للموافقة على دعوى قضائية جماعية ضد مقاول بسبب تأخير في تسليم شقة

استسلام طلب الموافقة على دعوى قضائية جماعية لا يُنظر في دعوى التأخير ضد المقاول في تسليم الشقة إلا في الحالات التي يكون فيها عدد المتضررين من المقاول نفسه كبيرًا جدًا (بضع مئات من المشترين على الأقل). أي أن المقاول لا يدفع تعويضًا ماليًا عن التأخير في تسليم الشقة لعدد كبير من المشترين، خلافًا لبنود الاتفاقية.

إذا لم يكن هناك العديد من الضحايا، فإن القضية غير مناسبة لدعوى جماعية، ويمكنك التفكير في مطالبة مالية شخصيا.

رفع دعوى قضائية شخصية ضد مقاول بسبب التأخير في تسليم شقة

إذا لم تكن هناك رغبة أو إمكانية لتقديم طلب للموافقة على دعوى جماعية ضد المقاول لتأخره في تسليم الشقة، فيمكن لأي مالك شقة رفع دعوى فردية ضد المقاول. في هذه الحالة، يتعين على مالك الشقة تقديم العقد المبرم مع المقاول إلى المحكمة، والذي يحدد آخر موعد لتسليم الشقة الذي التزم به المقاول.

بناءً على تاريخ تسليم الشقة ومدة التأخير، سيتمكن مالك الشقة من حساب مبلغ التعويض الذي يستحقه بسهولة عن التأخير في تسليم الشقة.

سيحاول المقاول توضيح أسباب عدم استحقاق مالك الشقة لأي تعويض (مثلاً، التأخيرات الناتجة عن فيروس كورونا أو حالة أمنية)، ولكن في معظم الحالات تحكم المحاكم لصالح مالكي الشقق. حتى لو لم يحصل مالك الشقة على كامل مبلغ التعويض المالي المستحق له، فإنه سيحصل بالتأكيد على تعويض مالي كبير. للمزيد من المعلومات. مثال على دعوى قضائية ضد مقاول للعيوب.

تأخير في تسليم الشقق بسبب جائحة فيروس كورونا

לא תמיד איחור במסירת דירה מקבלן יוביל לפיצוי כספי לרוכש. ארבעה חודשי איחור במסירת דירה עקב מגפת הקורונה הוכרו באחד המקרים על ידי בית המשפט כאיחור סביר ולא נפסק לרוכש הדירה פיצוי כספי (ת"ק 29214-05-21 דיויד בראל נ' אזורים בנין (1965) בע"מ).

فيما يتعلق بتأخير تسليم الشقة بسبب جائحة فيروس كورونا، أصدرت المحكمة حكمها، من بين أمور أخرى، على النحو التالي:

لا جدال في أن جائحة كورونا، التي اجتاحت حياتنا في أواخر فبراير 2020، كانت غير متوقعة، ولم يكن من الممكن التنبؤ بحدوثها أو آثارها قبل تفشيها. أدت الجائحة إلى تغيير جذري في نمط الحياة، سواء على المدى القريب مباشرة بعد تفشيها، أو على المدى البعيد. ولا تزال آثارها واضحة حتى اليوم، بعد مرور أكثر من عام ونصف على انطلاقها. ليس من المبالغة القول إن جائحة كورونا قد أثرت على جميع جوانب حياتنا - على الصعيد الصحي، والاجتماعي والعائلي، والاقتصادي، على المستويين العام والفردي.

استُثني قطاع البناء من القيود المفروضة على الاقتصاد نتيجةً لإجراءات الإغلاق التي فرضتها جائحة كورونا، بل واستمرّ في نشاطه حتى خلال فترة الإغلاق. ومع ذلك، لا يُمكن إنكار تأثير الجائحة على قطاع البناء ووتيرة إنجاز المشاريع. فقطاع البناء لا يعمل بمعزل عن غيره، بل يتأثر بتوافر القوى العاملة فيه؛ ويرتبط نشاطه بأنشطة السلطات المحلية والجهات الحكومية المختلفة التي لم تعمل كالمعتاد خلال فترة الإغلاق؛ كما يشمل أنشطة مختلف الموردين؛ ويرتبط بوتيرة استيراد مواد البناء والتأخيرات التي طرأت على الواردات بسبب الجائحة العالمية، وغير ذلك.

مع ذلك، فإن وجود الجائحة بحد ذاته لا يُلغي الالتزامات أو يُبطل الأنظمة التعاقدية المبرمة بين الطرفين. ورغم افتراض أن جائحة كورونا قد غيّرت نمط الحياة اليومية وأثرت على الأنظمة التعاقدية والتجارية، إلا أنه يتعين على المدعي إثبات تأثير الجائحة على السلوك التعاقدي لإثبات وجود هذا التأثير، ولا يكفي مجرد الادعاء أو الافتراض.

كما تم تحديده أكثر من مرة، لكي لا تنطبق أحكام المادة 5أ من قانون بيع الشقق على التأخير في تسليم الشقة، لا يكفي أن يكون التأخير ناتجًا عن ظروف خارجة عن سيطرة البائع، بل يجب أن تكون هناك علاقة سببية بين تلك الظروف والتأخير في التسليم. في هذا السياق، يجب دراسة ما إذا كان بإمكان البائع منع حدوث تلك الظروف، وما إذا كان بإمكانه، بعد حدوثها، إزالة آثارها أو التخفيف منها (انظر قضية إلياهو، الفقرة 14؛ وقضية يونت، الفقرة 26؛ وقضية ناجر، الفقرة 38). عندما يكون للبائع القدرة على اتخاذ خطوات معقولة لإزالة سبب التأخير، لا يمكن القول إن الظروف خارجة عن سيطرته.

…

لا يمكن تجاهل أنه في شهري يناير وفبراير 2021، فُرض إغلاق ثالث على إسرائيل، تضمن قيودًا على حركة المواطنين، بالإضافة إلى قيود أخرى. لذا، ورغم أن التأخيرات التي تفرضها الحكومات المحلية والسلطات العامة عادةً ما تكون تأخيرات يجب على المقاول توقعها والاستعداد لها، ولا يمكن اعتبارها خارجة عن إرادته، إلا أن هذا لم يكن الحال خلال فترة الإغلاق والقيود الإضافية على التجمعات والتنقل، والتي لم يكن بإمكان المقاول توقعها أو الاستعداد لها مسبقًا.

…

كما ذُكر آنفًا، أوصى الفريق الوزاري المشترك بأنه بالنسبة للعقود التي يُحدد فيها تاريخ التسليم للفترة ما بين 15 مارس 2020 و1 أبريل 2021، سيتم الاعتراف بتأخير لمدة شهرين بعد فترة السماح، وهو تأخير لا يستوجب تعويضًا وفقًا لقانون بيع الشقق، وذلك في ضوء تداعيات جائحة كورونا على سوق البناء. لا تُعد هذه التوصيات ملزمة قانونًا، ولكنها تُشير إلى كيفية تفسير التأخير المعقول الذي قد يُؤدي إلى تأخير تسليم الشقة. في ظروف قضيتنا، حيث تبيّن لي أن جائحة كورونا قد تسببت في تأخير تاريخ التسليم التعاقدي، وهو تأخير خارج عن سيطرة المدعى عليه، فإن تسليم الشقة في 20 أبريل 2021، خلال فترة الشهرين بعد انتهاء فترة السماح، يُعد فترة زمنية معقولة في ظل هذه الظروف. وبالتحديد، نظرًا لإصدار النموذج رقم 4 في 3 مارس 2021.

في ظروف هذه القضية تحديدًا، كان تأخير تسليم الشقة من قِبل المقاول ناتجًا أيضًا عن الإغلاقات التي فرضتها الحكومة. وفي هذه الظروف، أقرت المحكمة بصعوبة إتمام التسليم في الوقت المحدد. ومن المشكوك فيه أن تكون المحكمة قد توصلت إلى النتيجة نفسها لو لم تكن الإغلاقات سارية.

من المهم أيضًا فهم أن هذا حكم صادر عن محكمة الدعاوى الصغيرة. وهو ليس حكمًا ملزمًا، وقد تحكم محاكم أخرى بشكل مختلف في حال تأخر تسليم الشقة، ومن المؤكد أنه من الممكن منح تعويض عن هذا التأخير.

تأخير في تسليم شقة مستعملة

قد تنطبق أحكام قانون البيع (الشقق) في بعض الحالات على الشخص الذي يبيع شقة وليس مقاولاً، ولذلك من المهم جداً التحقق من هوية بائع الشقة المستعملة وعلاقته بالعقارات، وكذلك ما إذا كان هو من بنى الشقة أو شخص ما نيابة عنه، بغرض بيع الشقة لشخص آخر.

בהנחה שמוכר דירת יד שניה נכנס להגדרת "מוכר" בחוק מכר (דירות) הרי שאין מניעה להתבסס על הוראות הדין שפורסמו במאמר זה. במידה ולא, צריכים לחשוב על דרך אחרת "לתקוף" את הסוגיה.

إحدى طرق معرفة حقوقك في حال تأخر تسليم شقة مستعملة هي مراجعة بنود الاتفاقية بين البائع والمشتري. عادةً ما تتضمن اتفاقيات بيع/شراء الشقق بندًا ينص على التعويض المتفق عليه عن أي تأخير في التسليم. في حال وجود هذا البند، يمكنك تقديم مطالبة مالية والاعتماد عليه.

إذا لم يكن هناك بند يتعلق بالتعويض المتفق عليه، فسيكون المدعي مجبراً على إثبات الأضرار التي لحقت به بسبب التأخير في تسليم الشقة (على سبيل المثال: نفقات الإيجار لأن المشتري لم يتمكن من دخول الشقة التي اشتراها).

دعوى قضائية ضد بائع الشقة عادةً ما تستمر القضية لأكثر من عام، وغالباً لأكثر من عامين. وكلما زاد حجم الضرر، طالت مدة الإجراءات القضائية.

الأسئلة الشائعة حول تسليم الشقق المتأخر