خرق عقد إيجار شقة أو محل تجاري – الحصول على تعويض عن خرق العقد

قد يحدث خرق عقد الإيجار في العديد من الحالات (والتي سنتناولها لاحقًا في هذه المقالة). يمكن أن يخرق المستأجر أو المؤجر عقد الإيجار. وقد يتعلق عقد الإيجار بشقة/منزل خاص أو شركة. في كل حالة من هذه الحالات التي يحدث فيها خرق لعقد الإيجار، سيتعين عليك اللجوء إلى تعليمات قانون العقود من أجل حل النزاع بين الأطراف خارج أسوار المحكمة أو بعد تقديم مطالبة.

قبل توقيع عقد الإيجار مهم جداً تأكد من قراءة جميع أقسامه وأقسامه الفرعية، بما في ذلك الملاحق المرفقة (إن وجدت). إذا كان هناك أي شيء غير واضح، فيُرجى استشارة... محامي عقود وذلك لتوضيح الآثار القانونية للقسم ذي الصلة.

אל תשכחו שלחוזה יש שני צדדים. כל צד רשאי לעצב את החוזה בהתאם לרצונו. משמעות הדברים היא שאתם לא חייבים להסכים לחתום על חוזה במצב שבו הצד שכנגד מסרב לערוך שינויים שיתאימו לרצונות או הצרכים שלכם. במקרים בהם צד לחוזה דורש מכם לחתום על חוזה כפי שהוא ("AS IS") הדבר צריך להדליק אצלכם נורה אדומה וכדאי לשקול היטב האם توقيع العقد سيفيدك هذا كثيراً على المدى الطويل.

يُعتبر عقد الإيجار أساساً لحل النزاع.

عقد الإيجار هو وثيقة مكتوبة تحدد حقوق والتزامات كل من المؤجر والمستأجر. فبينما يوفر أحد الطرفين العقار، يدفع الطرف الآخر مقابل حق شغل العقار واستخدامه (وفقًا لشروط عقد الإيجار).

في بعض الأحيان لا يوقع الطرفان اتفاقية إيجار مكتوبة، بل يتفقان على الشروط شفهياً فقط. هذا وضع إشكالي ولا يُنصح به لا للمستأجر ولا للمالك.في حالة وجود اتفاق شفهي فقط، قد يكون من الصعب الادعاء وإثبات خرق عقد الإيجار، خاصة إذا لم يشهد أي شخص آخر على الاتفاقات بين الطرفين أو إذا لم يتم تسجيل الاتفاقات بين الطرفين بطريقة أخرى (على سبيل المثال، التسجيل). تذكر – حزب يدعي وجوده الإخلال بالعقد سيتعين إثبات وجود عقد إيجار وأن أحد بنوده قد تم انتهاكه بالفعل..

بند أو شرط أساسي في عقد الإيجار

الشرط الأساسي أو البند الجوهري في عقد الإيجار هو بند حدده الطرفان. بند جوهري في الاتفاقيةيُعدّ الإخلال بأي بند أساسي من بنود عقد الإيجار إخلالاً بالعقد. وفي هذه الحالة، يمكن اتخاذ إجراءات فورية ضد المخالف (على سبيل المثال، يمكن مطالبة المستأجر بإخلاء العقار).

يمكن أن يكون الشرط الأساسي في عقد الإيجار هو تواريخ ومبالغ الدفعات الشهرية، وطريقة استخدام العقار (على سبيل المثال، تم تأجير العقار للسكن ولكن في الواقع يتم تشغيل عمل تجاري من العقار)، وعدد الأشخاص المقيمين في العقار (على سبيل المثال: يمكن الاتفاق على ألا يزيد عدد أفراد الأسرة المقيمين في الشقة المستأجرة عن 4 أفراد)، وحظر إدخال الحيوانات، وحظر التدخين في العقار، وما إلى ذلك.

ينبغي تحديد سبل الانتصاف في حالة الإخلال بعقد الإيجار نتيجة مخالفة شرط جوهري. وفي حالة المخالفة الجوهرية من جانب المستأجر، عادةً ما يتم فسخ العقد وإلزامه بإخلاء العقار فوراً. وقد يترتب على عدم الإخلاء غرامة مالية. التعويض المتفق عليه بمبلغ عدة مئات من الشواقل عن كل يوم لا يتم فيه إخلاء العقار.

المادة أو البندخلل جوهري في اتفاقية الإيجار

ليست كل البنود في عقد الإيجار متساوية في الأهمية، وفي بعض الأحيان يكون الإخلال بالعقد ناتجًا عن الإخلال بأحد الشروط. ليس ابتدائيًا لن يؤدي ذلك بالضرورة إلى فرض عقوبة على المخالف لأن معظم عقود الإيجار تتضمن شرطًا إضافيًا يسمح بتصحيح المخالفة في غضون 7 أيام (قد تختلف الفترة الزمنية حسب اتفاقيات الأطراف).

إخلال المؤجر بشروط عقد الإيجار

المؤجر هو مالك العقار الذي يسمح للمستأجر، بموجب عقد الإيجار، باستخدام العقار مقابل دفع مبلغ مالي. ويلتزم المؤجر بواجبات يجب عليه الوفاء بها، وإلا سيُعتبر ذلك إخلالاً بالعقد من جانبه.

منح حق الوصول إلى العقار المستأجر

بمجرد توقيع عقد الإيجار ودفع المستأجر للإيجار، يجب على المؤجر السماح له بالدخول إلى العقار المؤجر. ويُعدّ عدم السماح بالدخول إلى العقار إخلالاً بعقد الإيجار، مما قد يؤدي إلى فسخ العقد فوراً والمطالبة بالتعويض. التعويضات عن الإخلال بالعقد.

إصلاح العيوب في العقار

يجب أن يحدد عقد الإيجار بين الطرفين بدقة ما يلتزم المؤجر بإصلاحه، إذ لا تقع مسؤولية كل عيب في العقار على عاتقه. عمومًا، يكون المؤجر مسؤولاً عن إصلاح أي عيب ينشأ نتيجة الاستخدام السليم والمعقول للعقار، وذلك خلال فترة زمنية معقولة. أما أي عيب ينشأ نتيجة إهمال المستأجر أو سوء استخدامه للعقار، فيقع على عاتق المستأجر.

على سبيل المثال: يتحمل مؤجر العقار مسؤولية الأضرار الناجمة عن تسرب مياه في منزل الجار بسبب الرطوبة. وعليه إصلاح الأضرار والتعامل مع الجار. وفي حال تقاعس المؤجر عن إصلاح الأضرار، يُعتبر ذلك إخلالاً بشروط عقد الإيجار.

من ناحية أخرى، فإن كسر النافذة من قبل المستأجر سيكون مسؤوليته وسيتعين عليه استبدال النافذة بأخرى جديدة على نفقته الخاصة.

يشترط إخلاء العقار قبل نهاية مدة عقد الإيجار

قد يُعتبر إخلالاً بعقد الإيجار من جانب المؤجر مطالبته بإخلاء العقار قبل انتهاء مدة الإيجار. بل قد يلجأ المؤجر إلى استخدام القوة، كتغيير قفل الباب، لمنع المستأجر من دخول العقار.

لا يُعدّ هذا السلوك خرقًا لعقد الإيجار من جانب المؤجر فحسب، بل هو أيضًا فعلٌ محظور حتى لو كان المستأجر هو من خرق العقد (كعدم دفع الإيجار في موعده مثلاً). ولإخلاء المستأجر (إذا خالف عقد الإيجار ورفض الإخلاء)، يجب على المؤجر رفع دعوى قضائية لإخلاء العقار.

إذا أصرّ المؤجر على إخلاء العقار قبل انتهاء مدة الإيجار، فعليك التأكد من وجود وثائق واضحة تُثبت طلبه وردّك برغبتك في الاستمرار في عقد الإيجار حتى نهايته. إذا حاول المؤجر تغيير أقفال العقار، فاتصل بالشرطة وقدّم عقد الإيجار للضباط عند وصولهم. في هذه الحالة، سيُجبرون المؤجر على إعادة تركيب القفل الأصلي، وسيُحيلون الطرفين إلى حلٍّ مناسب. الصراع الأهلي في المحكمة.

لا يمكنك اللجوء إلى محكمة الدعاوى الصغيرة لتنفيذ عقد الإيجار، لأن هذا الإجراء ليس من اختصاصها. للقيام بذلك، عليك التوجه إلى محكمة الصلح. في مثل هذه الحالات، يُنصح بالاستعانة بمحامٍ متخصص في التقاضي (التمثيل أمام المحاكم).

إخلال المستأجر بشروط عقد الإيجار

المستأجر هو الشخص الذي يدفع للمؤجر مقابل حق استخدام العقار خلال فترة الإيجار. وخلال هذه الفترة، يلتزم المستأجر بواجبات، ويُعدّ الإخلال بها خرقاً لعقد الإيجار من جانبه.

عدم دفع الإيجار في الوقت المحدد أو بالكامل

يُعدّ دفع الإيجار من أهمّ بنود عقد الإيجار (إن لم يكن أهمّها على الإطلاق). يجب على المستأجر دفع الإيجار في موعده وبالكامل. ولا يجوز له، تحت أي ظرف من الظروف، أن يقرر من تلقاء نفسه عدم دفع الإيجار نهائياً في شهرٍ مُعيّن، أو دفع نسبة مُحدّدة منه فقط.

يُعدّ هذا السلوك خرقًا جوهريًا لعقد الإيجار، ويُشكّل إخلالًا بشروطه من جانب المستأجر. مع ذلك، لا يحقّ للمؤجر إخلاء المستأجر بالقوة إذا رفض الأخير إخلاء العقار. ولتحقيق ذلك، عليه تقديم طلب إخلاء (إجراءات مُعجّلة لإخلاء المستأجر من العقار).

يشعر المرء بعدم الدفعالمباني ذات الصلة بالعقار (ضريبة الأملاك، الكهرباء، المياه، الغاز، وضريبة مجلس الإسكان)

من التزامات المستأجر دفع الفواتير المتعلقة بالعقار بالإضافة إلى الإيجار. ويُعدّ عدم سداد هذه الفواتير في الوقت المحدد إخلالاً بشروط عقد الإيجار من جانب المستأجر.

إذا اضطر المالك إلى دفع هذه الفواتير بدلاً من المستأجر، فيمكنه مقاضاة المستأجر والمطالبة باسترداد المدفوعات التي قام بها (بالإضافة إلى التعويض).

إلحاق الضرر بالممتلكات أو القيام بأنشطة محظورة في العقار

خلال فترة الإيجار، يلتزم المستأجر بصيانة العقار واستخدامه وفقًا لما هو منصوص عليه في عقد الإيجار. ولا يُسمح للمستأجر، على سبيل المثال، بإجراء أي أعمال ترميم أو هدم جدران دون الحصول على إذن كتابي من المالك.

إذا قرر المستأجر القيام بأفعال من تلقاء نفسه تُلحق الضرر بالعقار، يُعتبر ذلك إخلالاً بعقد الإيجار. في هذه الحالة، يحق للمؤجر إخطار المستأجر بفسخ عقد الإيجار والمطالبة بإخلاء العقار (مع إمكانية إضافة تعويض مالي في بعض الأحيان).

استخدام العقار لأغراض أخرى غير تلك التي تم تأجيره من أجلها

قد يحدث إخلال بعقد الإيجار من جانب المستأجر في حالة استئجاره عقارًا لغرض محدد، ولكنه في الواقع يستخدمه لغرض مختلف تمامًا. على سبيل المثال: تم تأجير العقار لاستخدامه مكتب محاماة لكن المستأجر أنشأ غرفة غسيل ملابس فيها.

سيشكل هذا السلوك خرقاً جوهرياً للعقد وسيشكل أساساً لإلغاء العقد وإخلاء المستأجر.

خرق اتفاقية إيجار الأعمال

يتشابه انتهاك عقد إيجار تجاري في العديد من الخصائص مع انتهاك عقد إيجار سكني. فحتى في حالة عقد الإيجار التجاري، يلتزم كل من المستأجر والمالك بالتصرف وفقًا لبنود العقد، ويترتب على انتهاكه عواقب قانونية على المخالف.

يكمن الاختلاف الرئيسي عند انتهاك عقد إيجار تجاري في حجم الأضرار المالية التي قد يتكبدها الطرفان. على سبيل المثال: عادةً ما يكون إيجار المحلات التجارية أعلى من إيجار الشقق أو المنازل الخاصة. ويُعدّ عدم سداد المستأجر للإيجار انتهاكًا لعقد الإيجار التجاري، وفي هذه الحالة، قد يتكبد المؤجر خسائر مالية فادحة.

من جهة أخرى، قد يُعتبر خرق عقد إيجار تجاري مخالفةً في حال عدم قيام المؤجر بإصلاح العيوب في العقار التي قد تضر بالمستأجر (كأن يتسبب تسرب مياه في تلف البضائع داخل المحل). وفي هذه الحالة أيضاً، قد تترتب على ذلك عواقب مالية وخيمة، ويُعتبر تصرف المؤجر خرقاً لعقد الإيجار.

الحصول على تعويض مالي بعد الإخلال بعقد الإيجار

قبل أن تبدأ بالمطالبة بتعويض مالي عن الإخلال بعقد الإيجار، عليك أن تفهم الأضرار التي ينطوي عليها الأمر. بالضبط ينجم ذلك عن خرق عقد الإيجار. يجب أن تتذكر أنه لا يمكن تقسيم المطالبات، بل يجب دمجها في مطالبة واحدة. ما لم تطالب به في الدعوى القضائية، لا يمكنك المطالبة به في المستقبل. (إلا إذا طلبت تعديل المطالبة).

تأكد من توثيق جميع انتهاكات العقد بدقة.على سبيل المثال: في حال وجود عيوب في الشقة، يُنصح بتوثيق الأضرار بأكبر عدد ممكن من الصور والفيديوهات. كما يُنصح بتوثيق اتصالاتك مع مالك الشقة ومطالبك بإصلاح هذه العيوب بدقة.

بعد إجراء تحقيق شامل في الأضرار التي لحقت بك، تواصل مع الطرف الذي أخلّ بالعقد كتابيًا، موضحًا بالتفصيل جميع الأحداث التي أدت إلى الإخلال بعقد الإيجار، والأضرار التي تكبدتها. امنح الطرف المخالف مهلة تصل إلى 14 يومًا للرد على طلبك.

إذا رفض الطرف الذي انتهك العقد تعويضك، فلن يكون هناك خيار سوى اللجوء إلى المحكمة، وفي مثل هذه الحالة يُنصح بطلب المساعدة من محامٍ.

على الرغم من كل ما عانيته الأضرار المالية فقط يمكنك تقديم مطالبة صغيرة تصل قيمتها الإجمالية إلى حوالي 34 ألف شيكل. هذا إجراء قصير وغير معقد. إذا تجاوزت قيمة الضرر حوالي 34 ألف شيكل (يتم تحديث المبلغ قليلاً كل عام)، أو إذا كنت ترغب، بالإضافة إلى التعويضات المالية، في المطالبة بتعويضات إضافية (على سبيل المثال أمر قضائي، تم الطلب(أمر تقييدي، إلخ)، ستضطر إلى اللجوء إلى محكمة الصلح أو محكمة أخرى مناسبة (حسب الظروف).

عند انتهاك اتفاقية الإيجار، ستحتاج إلى مساعدة محامٍ.

لتقليل الأضرار الناجمة عن إخلال المستأجر أو المؤجر بعقد الإيجار، أو لفهم التبعات القانونية المترتبة على ذلك، يمكنك الاستعانة بمحامٍ متخصص في قانون العقود. سيشرح لك هذا المحامي بالتفصيل سبل الانتصاف المتاحة في قضيتك، وأفضل الطرق للتعامل مع المسألة القانونية المتعلقة بها.

ليس بالضرورة أن يؤدي كل خرق لعقد الإيجار إلى نفس المعاملة. في بعض الأحيان، من أجل التعامل مع خرق عقد الإيجار، سيكون من الضروري اللجوء فوراً إلى الإجراءات القانونية وتقديم شكوى. مطالبةوأحيانًا يكون من الممكن الاكتفاء بإرسال رسالة تحذيرية قبل اتخاذ أي إجراء قانوني، والتفاوض خارج قاعة المحكمة من أجل حل النزاع التعاقدي بين الطرفين.

الأسئلة الشائعة حول الإخلال بعقد الإيجار