قبل رفع دعوى قضائية ضد بائع شقة، من المهم معرفة
قبل التفكير في رفع دعوى قضائية ضد بائع شقة، يجدر معرفة أن الإجراءات القضائية تستغرق وقتاً طويلاً، وعند الحديث عن الدعاوى القضائية المتعلقة بالأضرار الناجمة عن بيع شقة، فإن هذه الدعاوى عادة ما تستمر لأكثر من عام، وأحياناً لأكثر من عامين.
في بعض الحالات، وخاصة عندما لا يكون مبلغ الضرر مرتفعاً، يجدر التفكير في التفاوض على تسوية لتجنب رفع دعوى قضائية. مطالبة وإجراءات التقاضي.
والسبب في ذلك بسيط للغاية - فبالإضافة إلى الوقت الكبير الذي سيتعين عليك قضاؤه في التعامل مع دعوى قضائية، سيتعين عليك دفع أتعاب المحامي، رسوم المحكمةوفي بعض الحالات حتى لتقديم الطلبات رأي الخبراء (على سبيل المثال، رأي من خبير تقييم يوضح بالتفصيل المبالغ المالية التي خسرتها).
عندما لا يكون مبلغ الضرر مرتفعًا، فإن النفقات التي ستدفعها لرفع دعوى قضائية ضد بائع الشقة ستكون في بعض الأحيان أعلى من قيمة التعويض الذي قد تحصل عليه، وبالتالي في مثل هذه الحالات يكون من غير المجدي ماليًا رفع الدعوى، حتى لو كانت هناك فرصة كبيرة جدًا للفوز بالدعوى من الناحية القانونية.
لهذا السبب تحديداً يجب عليك استشارة محامي المطالبات خبير يمكنه دراسة قضيتك وإخبارك ضمن الإطار المحدد اجتماع تشاوري هل يستحق الأمر استثمار الوقت والمال والكثير من التوتر في دعواك القضائية، أم أنه من الأفضل التفكير في مسارات عمل أخرى لحل النزاع مع بائع الشقة؟
دعوى قضائية ضد بائع الشقة لخرقه العقد
سواء كنت تفكر في رفع دعوى قضائية ضد بائع منزل فردي أو مطور عقاري، فمن المهم للغاية معرفة بنود العقد الذي وقعته. على عكس الحالات الأخرى، عند شراء أو بيع منزل، يُشترط وجود عقد مكتوب، وعادةً ما يكون عقدًا مفصلاً للغاية يحدد بوضوح حقوق والتزامات الأطراف.
نظرًا لأهمية هذا العقد، ولأن قيمة الشقة في إسرائيل تُقدّر عادةً بملايين الشواقل، فمن الضروري جدًا عدم صياغة العقد بمفردك أو توقيعه دون استشارة محامٍ عقاري خبير، إذ قد يُكلّفك أي خطأ ثمنًا باهظًا. أحيانًا يرغب البائعون/المشترون في توفير تكلفة المحامي، لكنهم لا يُدركون أن أي خطأ بسيط سيُكلّفهم أكثر بكثير من أتعاب المحامي.
إذا كنت تعتقد أن بائع الشقة قد أخلّ بالعقد وكنت تفكر بالفعل في شراء شقة أخرى، دعوى خرق العقدأولاً، توقف واقرأ العقد مرة أخرى من البداية إلى النهاية. في معظم الحالات، تتضمن عقود بيع الشقق بنداً ينص على أنه في حالة وجود مخالفات معينة، يجب منح مهلة 7 أيام لتصحيح المخالفة.
من جهة أخرى، توجد في عقود بيع الشقق بنود تُعرَّف بأنها بنود يُعدّ انتهاكها انتهاكًا جوهريًا (انتهاكًا جسيمًا). وفي حال انتهاك أحد هذه البنود، تزداد احتمالية كسب دعوى قضائية ضد بائع الشقة.
إذا قررتَ في نهاية المطاف رفع دعوى قضائية ضد بائع الشقة، فيجب عليك تحديد البند أو البنود التي انتهكها البائع صراحةً في الدعوى، وإرفاق الاتفاقية المبرمة بينك وبين البائع كمُلحق للدعوى. إذا لم تُحدد صراحةً البنود التي انتهكها البائع في الدعوى، وكانت دعواك غامضة وغير واضحة، فقد تُضطر إلى رفعها أثناء الإجراءات القانونية. طلب تعديل بيان الدعوى.
إذا تم قبول طلب تعديل لائحة الدعوى، فسيبدأ الإجراء فعليًا من جديد لأن المدعى عليه سيتمكن من تقديم الدفاع بعد التعديل، وبما أن المدعى عليه سيُجبر على تعديل دفاعه، فسوف تُجبر على دفع مبلغ للمدعى عليه. المصاريف القانونية مقابل عناءه.
دعوى قضائية ضد بائع شقة لم يكمل عملية نقل الملكية في السجل العقاري.
محرم هذا سجل يتم فيه إدراج جميع مالكي الشقق.
يُعدّ عدم إتمام البائع لنقل ملكية العقار إلى اسم المشتري في السجل العقاري حالةً شائعةً في الحالات التي يُمثّل فيها البائع والمشتري محامٍ واحد. وقد يتضمن العقد بندًا ينصّ على أن يقوم كلٌّ من البائع والمحامي بتسجيل الشقة باسم المشتري.
يُعدّ تسجيل الشقة باسم المشتري إجراءً بالغ الأهمية، لأنه حتى لو قام البائع بتسليم الشقة فعليًا إلى المشتري، وانتقل المشتري للسكن فيها، فسيظل البائع هو المالك الفعلي للشقة، ما لم يتم تسجيل إشعار إنذار لصالح المشتري (وهو إجراء يُعتبر...). إهمال المحامي في معاملة عقاريةوقد تشكل أيضاً أسباباً لتقديم الطلب دعوى قضائية ضد محامٍ)، سيتمكن البائع من بيع الشقة مرة أخرى إلى طرف ثالث، وسيكون هذا الطرف الثالث قادراً على اتخاذ إجراءات لإخراج المشتري الأصلي، الذي لم يتم تسجيل ملكيته في السجل العقاري، من الشقة.
لقد واجه مكتبنا حالات لم يُسجّل فيها المشتري نفسه كمالك للشقة التي اشتراها لسنوات عديدة. في مثل هذه الحالات، لا داعي للتأخير، ويجب علينا التحرك بأسرع ما يمكن لإتمام التسجيل لدى دائرة تسجيل الأراضي أولاً، ثم رفع دعوى قضائية ضد البائع المُهمل للشقة (وربما أيضاً ضد المحامي الذي أشرف على عملية البيع وتسجيل الشقة).
دعوى قضائية ضد بائع شقق قام ببيع الشقة نفسها لأشخاص مختلفين
هناك حالة أخرى لا مفر فيها من رفع دعوى قضائية ضد بائع الشقة، وهي الحالة التي يوافق فيها البائع على بيع الشقة لشخص ما، ويستلم منه المال، ولكنه في الواقع يبيع الشقة لشخص آخر.
في مثل هذه الحالات، يجب رفع دعوى قضائية ليس فقط ضد بائع الشقة الذي تصرف بطريقة احتيالية، ولكن أيضًا ضد المشتري الإضافي (بقدر ما تكون هويته معروفة بالفعل) حتى تتمكن المحكمة من البت وتحديد من سيحصل فعليًا على الشقة، وباسم من سيتم تسجيلها في السجل العقاري.
بالإضافة إلى ذلك، في هذه الحالات، بصرف النظر عن تقديم دعوى قضائية ضد محتال ينبغي التفكير في التقدم بطلب للحصول على منحة أمر قضائي وهو ما يحظر نقل ملكية الشقة من البائع إلى أطراف ثالثة حتى يتم حل النزاع بين الطرفين.
بدون إغاثة مؤقتة من المحتمل جدًا أن تقرر المحكمة، في نهاية التحقيق في الدعوى، ما إذا كان ينبغي نقل ملكية الشقة أو بقاؤها في يد الطرف الثالث الذي اشتراها. في مثل هذه الحالات، يُنصح باستشارة محامٍ مختص. محامي متخصص في قضايا الاحتيال والخداع.
رفع دعوى ضد بائع الشقة بسبب عيوب في الشقة أو مخالفات في البناء
كجزء من الواجب حسن النية يجب على البائع إبلاغ المشتري بأي عيب قد يؤثر على إتمام الصفقة أو على قيمة الشقة. وإذا أخفى البائع أي تفاصيل، فقد يتسبب ذلك في أضرار مالية للمشتري.
على سبيل المثال: إذا كانت هناك عيوب خفية في سباكة الشقة وكان البائع على علم بها ولم يفصح عنها للمشتري، فسيكون المشتري مجبراً على استبدال السباكة. وهذا سيتطلب استثماراً مالياً من جانب المشتري، وإهداراً للكثير من الوقت، وسيؤدي إلى... معاناة نفسية ليس باطلاً ولا لاغياً. لكل هذه الأسباب، سيتمكن المشتري من رفع دعوى قضائية ضد بائع الشقة الذي أخفى العيوب.
مثال آخر: قام البائع ببناء شرفة في الشقة دون الحصول على التراخيص اللازمة. يُعتبر هذا البناء استثناءً من قواعد البناء. إذا لم يُفصح البائع للمشتري عن بنائه الشرفة دون الحصول على التراخيص اللازمة، فمن المرجح أن يتلقى المشتري في وقت ما إشعارًا يُلزمه بهدم الشرفة، وإذا لم يهدمها، فسيُضطر لمواجهة إجراءات قانونية ضده في المحكمة.
دعوى قضائية ضد بائع شقة لم يفصح عن جيرانه المشاغبين
في حالات استثنائية، يبيع الناس شققهم هرباً من جيرانهم الذين يُنغّصون حياتهم. وفي هذه الحالات، قد يوافق البائع على بيع الشقة بسعر أقل بكثير من قيمتها السوقية.
אם זה המצב על המוכר לגלות לקונה שיש בבניין שכן "בעייתי". אם המוכר לא יגלה והקונה יבין זמן קצר לאחר כניסתו לדירה שיש שכן שבמשך תקופה ארוכה, ובאופן קבוע, עושה משהו שפוגע בשלוותו, הדבר עשוי להוביל בקלות להגשת דרישה לפיצויים ובשלב מאוחר יותר להגשת תביעה נגד מוכר דירה שלא גילה את כל הפרטים לקונה.
הטענה של הקונה תהיה מאוד פשוטה – אם הוא היה יודע שיש שכן "בעייתי" הוא לא היה מסכים לקנות את הדירה או שהוא לא היה מסכים לקנות את הדירה במחיר שעליו הוסכם.
ختاماً
تُعدّ الدعوى القضائية ضد بائع المنزل دعوى تستغرق عادةً أكثر من عام، وفي كثير من الحالات قد تمتد لأكثر من عامين. إذا لم تكن الخسائر المالية كبيرة، فمن الأفضل محاولة التوصل إلى تسوية قبل رفع الدعوى لتوفير الكثير من الوقت والتكاليف المالية الباهظة المترتبة على التقاضي.
هناك العديد من الحالات التي يمكن فيها رفع دعوى قضائية ضد بائع الشقة، ولكن القاسم المشترك بينها جميعًا هو أن بائع الشقة فشل في القيام بإجراء كان ينبغي عليه القيام به أو أخفى معلومات عن المشتري كان من الممكن أن تؤثر على الصفقة أو السعر المتفق عليه المدفوع للشقة.
في إطار الدعوى، يجب على المشتري أن يحدد بوضوح وصراحة ما الذي يقاضي البائع بشأنه بالضبط، وإذا كانت الدعوى تتعلق بخرق عقد بيع/شراء الشقة، فيجب على المشتري أن يحدد بوضوح البنود التي انتهكها البائع في العقد.
بالإضافة إلى ذلك، يجب على المشتري أن يوضح بوضوح ما هي التعويضات التي يطالب بها بالضبط، وإذا كان المشتري يطالب بتعويض مالي، فعليه أن يحدد المبلغ المالي الذي يطالب به من البائع.
