דוגמא לכתב הגנה למפקח על הבתים המשותפים – מה צריכים לכתוב?

דוגמא לכתב הגנה למפקח על הבתים המשותפים עשויה מאוד לסייע לכם להתגונן מפני תביעה שמתבררת אצל המפקח על הבתים המשותפים. יחד עם זאת חשוב להבין שדוגמא זו רלוונטית למקרה מאוד ספציפי וייתכן שהמקרה שלכם שונה לחלוטין, ולכן תמיד כדאי להתייעץ עם עורך דין סכסוכי שכנים מנוסה שיוכל לייעץ לכם.

כשכותבים כתב הגנה לתביעה שמתבררת אצל המפקח על הבתים המשותפים צריכים להבין מה בדיוק התובע רוצה וכיצד הוא מנסח את התביעה, מכיוון שהמפקח על הבתים על הבתים המשותפים אינו מתפקד כשופט או בית משפט רגיל, והוא בעל סמכויות מוגבלות יותר. כלומר, צריכים לבחון האם מלכתחילה למפקח ישנה סמכות עניינית לטעון בטענות התובע.

במידה ולמפקח אין סמכות לדון בטענות התובע כפי שפורטו במסגרת כתב תביעה, ניתן להגיש בקשה לסילוק על הסף במטרה לא לדון בתביעה לגופו של עניין. לדוגמה: למפקח אין סמכות כלל לדון בעילות נזיקיות.

במסגרת דוגמא לכתב הגנה למפקח על הבתים המשותפים שתקראו בהמשך תוכלו לראות כיצד לנסח טענות בעניין סילוק על הסף ומתי חשוב לציין אותן.

בכל מקרה לכתב ההגנה שלכם חשוב לצרף את המסמכים המהותיים שתומכים בטענות שלכם, אך אין חובה לצרף לכתב ההגנה את כל הראיות שלכם (שלב הגשת הראיות הוא שלב מאוחר יותר).

דוגמא לכתב הגנה למפקח על הבתים המשותפים

נחתם והוגש: היום, ____ ביוני, 2025.          
המפקח על רישום מקרקעין                                                                         מס' תיק __________ 
ב(שם העיר)                                                                                                           בפני כב' המפקח ________
                                                                                                                         קבוע ליום ____________

בעניין:

     התובע:
(הנתבע שכנגד)                  שם התובע, ת"ז: _______
                                           רח' ________, שם העיר       
                                           ע"י עוה"ד אדי בליטשטיין (מ.ר. 60023)   
                                           רח' ההגנה 13, ראשון לציון (מגדל ירון מילר, משרד 501)      
                                           טל': 03-6427876; פקס: 077-4704697

                                                          נ   ג   ד

     הנתבע
(התובע שכנגד)              שם ושם משפחה, ת"ז: __________          
                                          

כתב הגנה שכנגד

טענות מקדמיות – סילוק על הסף

1. סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 קובע באילו מקרים המפקח הנכבד יוכל להכריע בסכסוך בין הצדדים. טענות התובעים שכנגד אינן נכנסות בגדר סעיף זה, ומשכך דין התביעה להדחות על הסף, שכן אין למפקח הנכבד סמכות עניינית לדון בתביעה זו.
2. יתרה מזאת, עילות התביעה התיישנו. הבניין בו מתגוררים הצדדים הוקם בשנת ______. הנתבע שכנגד מתגורר בבניין מזה כ-____שנים ורכש את דירתו עם המרפסת נשוא כתב התביעה שכנגד (המרפסת לא נבנתה על ידי הנתבע שכנגד).
3. גם המזגנים קיימים בפועל מזה למעלה משבע שנים. עד למועד הגשת כתב התביעה על ידי הנתבע שכנגד התובעים שכנגד לא הלינו לא על המרפסת ולא על המזגנים.
4. אף אם לא הייתה חלה התיישנות הרי שהיה חל שיהוי ניכר על טענות התובעים שכנגד, שדי בו כדי לדחות את התביעה.
5. לחלופין, המפקח הנכבד מתבקש בזאת להפעיל את סמכותו מכוח תקנות 41-42 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט – 2018 ולהורות על סילוק כתב התביעה שכנגד משום שאין הוא מראה עילת תביעה; הוא טרדני וקנטרני; משום שכתב התביעה שכנגד הוגש אך ורק על מנת להפעיל לחץ על הנתבע שכנגד במטרה שיוותר על תביעתו הצודקת כנגד התובעים שכנגד.
6. למעשה, התובעים שכנגד עושים שימוש לרעה בהליכי משפט על מנת להקשות על הנתבע שכנגד, לגרום לו לעלויות גבוהות בניהול הגנתו, ובכך לגרום לו לנזקים בגינם ספק רב אם הוא יקבל שיפוי מלא או חלקי בסיומו של הליך זה.
7. עיון בכתב התביעה שכנגד יגלה כי אין הוא נוקב בתאריכי האירועים הנטענים, לא מפורטות בו הוראות דין שהופרו לכאורה על ידי הנתבע שכנגד, לא ברור כיצד הנספחים הלא ברורים תומכים בטענות התובעים שכנגד, ובכל מקרה טענות התובעים שכנגד אינן בסמכותו העניינית של המפקח הנכבד.
8. כתב התביעה שכנגד, בנוסחו הנוכחי והעמום, אינו מאפשר לנתבע שכנגד להתגונן כראוי מפני טענות התובעים שכנגד.
9. לאור כל האמור לעיל אין מנוס אלא לסלק את כתב התביעה על הסף.

תמצית טענות ההגנה

1. התביעה שכנגד הוגשה אך ורק כדי להפעיל לחץ על הנתבע שכנגד במטרה מובהקת לגרום לו לוותר על תביעתו. התביעה שכנגד נוסחה בצורה עמומה ביותר, מבלי להתייחס לתאריכים רלוונטיים לתביעה (כגון מתי לשיטת התובעים שכנגד הותקנה המרפסת, מתי לשיטת התובעים שכנגד הותקנו המזגנים ומתי לשיטתם הם החלו לגרום לנזקי מים, מתי לכאורה נגרם נזק למעקה של התובעים שכנגד וכו'). כל ניסיון לתקן מחדלים אלה יהיה בשלב זה הרחבת חזית לה מתנגד הנתבע שכנגד.
2. אין בטענות התובעים שכנגד ו/או בנספחים שצורפו לכתב התביעה שכנגד על מנת לבסס עילת תביעה כלשהי כנגד הנתבע שכנגד, וזאת אף בהתעלם מהטענות בדבר סילוק על הסף, לרבות התיישנות או שיהוי ניכר.
3. אילו היה בסיס לטענות התובעים שכנגד הם בוודאי היה פועלים לפני שנים רבות הן באמצעות פניה לערכאות משפט ו/או פניה לעיריית ראשון לציון במטרה לפעול כנגד אותה מרפסת שנבנתה לכאורה ללא היתר בניה. עצם העובדה שהתובעים שכנגד לא פעלו כנגד הנתבע שכנגד עד להגשת כתב התביעה שכנגד מדברת בעד עצמה.
4. אין בסיס לטענות התובעים שכנגד לפיהן הנתבע שכנגד הודה לכאורה בנזקיהם, ולא בכדי לא צורפה שום אסמכתא המעידה על כך.

טיעונים לעניין הסעד המבוקש

1. התובעים שכנגד אינם זכאים לסעד כלשהו הן משום שלמפקח הנכבד אין סמכות לדון בטענות התובעים שכנגד, והן משום שאין בסיס לטענותיהם הכבושות לגביהן חלה התיישנות או, לכל הפחות, חל שיהוי ניכר שדי בו כדי לדחות את הטענות.
2. גם לגופו של עניין, לאחר עיון בטענות ונספחי התובעים שכנגד, לא ניתן להיעתר לסעדים המבוקשים.

התייחסות לסעיפי כתב התביעה שכנגד

1. הנתבע שכנגד מכחיש כל דבר בו לא הודה במפורש, ביחס לכל אחד ואחד מסעיפי כתב התביעה שכנגד בתיק זה, לרבות העובדות והטענות המועלות בו. כל מקום בכתב הגנה שכנגד זה בו מוכחש האמור בכתב התביעה שכנגד ולאחר מכן מופיע פירוט טענות הנתבע שכנגד, אין בפירוט הטענות כדי לגרוע מכלליות ההכחשה.
2. כל טענה ו/או עובדה הנטענת בכתב הגנה שכנגד זה נטענת באופן מצטבר, משלים או חילופי לכל טענה ו/או עובדה אחרת הנכללת בו, הכל לפי הקשר הדברים והדבקם, בין אם נאמר הדבר באופן מפורש ובין אם לאו.
3. הנתבע שכנגד אינו מקבל על עצמו את עול ההוכחה או נטל הראיה, מקום שעול או נטל זה אינם מוטלים עליו על פי דין, ואין בהעלאת טענה ו/או אזכור של עובדה בכתב הגנה זה כדי להעביר את נטל הראיה ו/או השכנוע מן התובעים שכנגד בכל עניין שבו היה נטל זה מוטל עליהם, אלמלא נטענה הטענה או אוזכרה העובדה.
4. מבלי לגרוע מטענות הסף של הנתבע שכנגד, ומטעמי זהירות, להלן התייחסות לסעיפי כתב התביעה שכנגד.
5. האמור בסעיפים 1-2 לכתב התביעה אינו מוכחש – התובעים שכנגד מתגוררים בקומה ____והנתבע שכנגד מתגורר בקומה ______.
6. האמור בסעיפים 3-4 לכתב התביעה מוכחש – בכל הכבוד הראוי, אין למפקח הנכבד סמכות לדון בעילות התביעה, וישנם טעמים נוספים לסילוק התביעה שכנגד על הסף. יש לדחות את התביעה שכנגד גם לגופו של עניין.
7. האמור בסעיף 5 אינו מוכחש.
8. האמור בסעיפים 6 – 9 מוכחש – הנתבע שכנגד לא בנה "מרפסת לא חוקית (ללא היתר בניה)" ולא הודה בנזקים שנגרמו לכאורה לתובעים שכנגד. כאמור לעיל, לפני כ-____ שנים הנתבע שכנגד רכש את דירתו עם המרפסת.
9. האמור בסעיף 10 מוכחש – התובעים מודים כי אף אחד לא היה בדירה בזמן הנפילה לכאורה, כך שאף אחד לא יכול להעיד מה גרם לנזק המוכחש או מתי נגרם הנזק המוכחש.
10. עצם העובדה שהתובעים שכנגד כלל אינם מציינים מהו מועד האירוע המדויק (המוכחש) שגרם לכאורה לנזק (המוכחש) מקשה על טענותיהם, והדבר מעיד כי מדובר בטענת סרק. כל שטוענים בעניין זה התובעים שכנגד הוא שאילו הנזק היה בחיי אדם הדבר היה מדיר שינה מעיניהם "במהלך השנים האחרונות".
11. מכאן אנו למדים שהאירוע התרחש לכאורה לפני מספר שנים. דא עקא, עד למועד זה התובעים שכנגד לא פנו לנתבע שכנגד ולא התלוננו בפניו בעניין זה. לכל היותר, כל טענותיהם של התובעים שכנגד בשלב זה הן טענות כבושות להן אין לייחס חשיבות:

"הכלל החל לעניינה של עדות כבושה הינו כי ערכה ומשקלה הראייתי של זו מועטים בשל החשד המתעורר באופן טבעי באשר לאמיתותה."

                             ראו: ע"פ 1645/08 פלוני נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 3.9.2009).

• לחלופין, מתקיימת בענייננו התיישנות, או, לכל הפחות, שיהוי רב המצדיק את דחיית הטענות.
• אילו היה אמת בטענות התובעים שכנגד הם לא היו מחכים שנים רבות על מנת לתבוע את הנתבע שכנגד בגין הנזקים (המוכחשים). עיון בתמונות עצמן שצורפו כנספחים לכתב התביעה שכנגד יגלה שכלל לא ברור מהו הנזק לו טוענים התובעים שכנגד ו/או כיצד נזק זה יכול היה להיגרם מנפילת "גזע עץ".
• מבלי לגרוע מהאמור לעיל, הצעת המחיר אינה נוקבת במחיר של _______ ₪ כפי שנטען על ידי התובעים שכנגד. זאת ועוד, הצעת המחיר ניתנה בתאריך ______ – לכל הפחות מספר שנים לאחר האירוע שהתרחש לטענת התובעים שכנגד. נראה כי התובעים שכנגד יצרו נזקים לעצמם ועתה מבקשים מהנתבע שכנגד לממן את תיקונם.
• מוכחש האמור בסעיף 11 לכתב התביעה שכנגד.  סעיף זה הוא דוגמה מצוינת כדי להמחיש עד כמה טרדנית וקנטרנית תביעת התובעים שכנגד. הבניין המשותף בו מתגוררים הצדדים קיים משנת _____. המרפסת עליה מלינים התובעים שכנגד נבנתה על ידי בעל הדירה המקורי (ולא הנתבע שכנגד!), בשיתוף פעולה עם הנתבעים, בסמוך מאוד להקמת הבניין!
• הנתבע שכנגד רכש את הדירה לפני כ-_____ שנים ולא ביצע שום שינוי במרפסת, ובכל מקרה הוא לא בנה אותה. בנסיבות אלה חלה התיישנות על טענות התובעים שכנגד, מכוח סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958.
• התובעים שכנגד מעולם לא פנו לנתבע שכנגד גם בעניין המרפסת, שכן, המרפסת של הנתבע שכנגד משרתת אותם ומספקת להם צל, ומונעת אפשרות להציץ לשטח דירתם, ובכך שומרת על פרטיותם.
• למעשה העלאת טרוניות בסוגיה זו, בשלב זה (במיוחד לאחר תום תקופת ההתיישנות), מעידה כי צודק הנתבע שכנגד בטענתו שכל מטרת התובעים שכנגד היא להפעיל עליו לחץ במטרה שיוותר על תביעתו הצודקת כנגדם, וזאת במיוחד לנוכח טענתם של התובעים שכנגד בסוף הסעיף כי הם חוששים לכאורה שהמרפסת תקרוס לתוך ביתם.
• אם זה היה המצב התובעים שכנגד בוודאי היו פונים כבר לפני שנים רבות מאוד בהליך מתאים לבית המשפט ו/או לעירייה על מנת שזו תנקוט בסנקציות כנגד הנתבע שכנגד, ולא מחכים לחלוף תקופת ההתיישנות.
• התובעים שכנגד מציינים כי המרפסת נעשתה מחומרים שאינם תואמים חיפוי לקירות החיצוניים, והבלאי בשל כך גלוי לעין. ראשית, אין אלא לחלוק על טענות התובעים שכנגד. שנית, התובעים שכנגד לא צירפו שום מסמך ו/או לא הפנו לשום הוראת דין המחייבת את הנתבע שכנגד לפעול בהתאם לרצונם. כל מה שהוגש בהקשר זה הוא נספח ב'. כמובן שגם על טענה זו חלה התיישנות.
• בעניין זה יודגש כי לא ברור מהו נספח ב' לכתב התביעה שכנגד. מדובר בשרטוט עלום עם כיתובים בכתב יד. כלל לא ברור מנספח זה שהוא "היתר של דירתו" של הנתבע שכנגד ו/או רלוונטי "למרפסת לא חוקית של הנתבע" ו/או למסתור המזגנים של הנתבע שכנגד.
• בסוף סעיף 11 לכתב התביעה שכנגד התובעים שכנגד מפנים לנספח ג' המעיד על קילופי צבע. אילו התובעים שכנגד היו פונים בעניין זה לנתבע שכנגד, לפנים משורת הדין (שכן כלל לא ברור או הוכח שקילופי צבע אלה נגרמו באשמתו), הוא היה מביא איש מקצוע מטעמו על מנת לבחון האם קילופים אלה נגרמו באשמתו, ואם כן, היה דואג לתקנם.
• לכל היותר מדובר בעלות בת מספר מאות שקלים כך שלא ברור כיצד התובעים הגיעו לסך העולה על _____ ₪, ובכל מקרה הנתבע שכנגד אינו חייב לשלם לתובעים שכנגד בהתאם להצעת המחיר שהם קיבלו, או בכלל.
• בשלב זה, לנוכח התנהלותם השערורייתית של התובעים שכנגד, אין כל סיבה שהנתבע שכנגד ינהג כך, וזאת במיוחד לנוכח העובדה שלא הוכח על ידי התובעים שכנגד שהקילופים נגרמו עקב מחדליו (מוכחש) של הנתבע שכנגד.
• מוכחש האמור בסעיף 12 לכתב התביעה שכנגד – התובעים שכנגד לא הציגו ולו ראיה אחת לפיה מנועי המזגנים "מוציאים כמות מים לא מבוטלת אשר גורמת לרטיבות באופן קבוע במרפסות התובעים". נספחי התובעים שכנגד כלל אינם תומכים בטענותיהם בעניין זה.
• עוד טוענים התובעים כי המזגנים נמצאים במקום שאינו מיועד לכך והדבר נוגד את "היתר הבניה שניתן לבניין הנ"ל". דא עקא, היתר זה לא צורף לכתב התביעה, ודי בכך כדי לדחות את הטענה. זאת ועוד, גם דיירים נוספים בבניין של הצדדים (ובבניינים סמוכים) התקינו את מזגניהם במיקום ובצורה דומה כפי שפעל הנתבע שכנגד.
• גם בעניין טענות התובעים שכנגד בעניין המזגנים חלה התיישנות.
• מוכחש האמור בסעיפים 13-14 לכתב התביעה שכנגד – התובעים שכנגד לא צירפו שום ראיה המעידה כי הם תיקנו בעבר נזקים כלשהם ו/או נזקים שנגרמו בצורה כלשהי על ידי הנתבע שכנגד (מוכחש). התובעים שכנגד אף לא צירפו כל ראיה המעידה על כך שהנתבע שכנגד הודה בכל הנזקים (מוכחש), והדבר מדבר בעד עצמו.
• מוכחש באופן חלקי האמור בסעיף 15 לכתב התביעה שכנגד – התובעים שכנגד אכן בנו מצללה (פרגולה) אך הדבר נעשה בניגוד לתקנה 12(ב) לתקנות תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014, שכן, תקנה זו מאפשרת בניית מצללה ללא היתר רק על הקרקע או הגג, והתובעים שכנגד מודים שהם גרים בקומה השניה (ראו סעיף 1 לכתב ההגנה של התובעים שכנגד לתביעת הנתבע שכנגד). בעניין זה ראו גם סעיף 7 לפסק הדין בעניין בב"נ 7679-01-20 נגר נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 30.1.2020).
• יתר טענות התובעים שכנגד בסעיף זה נטענות בעלמא וללא שום בסיס.
• לאור האמור לעיל, מבוקש בזאת להורות על סילוקה של התביעה על הסף ו/או לגופה, ולחייב את התובעים שכנגד בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בתוספת מע"מ כדין.

________________
עו"ד אדי בליטשטיין
ב"כ הנתבע שכנגד

לסיכום

דוגמא לכתב הגנה למפקח על הבתים המשותפים יכולה לסייע לכם ללמוד ולהבין כיצד להתגונן נכון בפני תביעה שהוגשה למפקח.

יחד עם זאת, חשוב מאוד להבין שללא ליווי עורך דין מנוסה דוגמא לכתב הגנה למפקח על הבתים המשותפים יכולה שלא להספיק, ובסופו של דבר לעשות יותר נזק מתועלת.