Unilateral repair of common property in a condominium – who should pay?

Living in a condominium is not always easy. Sometimes a situation arises where repairs to shared property in a condominium are required but not all residents cooperate, and sometimes not even House Committee In no hurry to help the tenant. There are also opposite cases in which the house committee is interested in repairing common property that is suffering from some kind of malfunction, but not all tenants are willing to bear the necessary costs.

In these circumstances, there is sometimes no choice but to make a unilateral correction and submit claim To be clarified by The condominium supervisor.

The conditions for filing a claim for unilateral repair of joint property

Recently, a case came to light before the Supervisor of Condominiums in Haifa that dealt with the issue of repairing joint property (504/20 Leibovitz Moshe et al. v. Ronen Adi et al., ruling dated December 14, 2021).

In the same case, the tenant living on the top floor suffered from leaks due to problems with the roof's waterproofing. The tenant contacted the building committee about this matter and even raised the issue at the tenants' meeting. Although there is no dispute that a roof is common property (and even the first-floor tenants must bear the costs of repairing the roof), despite the approach of the winter season, neither the tenants nor the building committee took care to repair the roof. As a result, the tenant on the top floor received several price quotes, invited a professional on his behalf, took care to repair the roof, and even paid over ten thousand shekels for the repair out of his own pocket.

The tenant then filed a lawsuit with the condominium supervisor demanding that the other tenants be required to bear the repair costs equally.

The condominium supervisor determined in this case that the claim was justified, and that there was a case for charging the tenants with the costs of repairing common property (the roof). Among other things, she determined as follows:

Article 3 To the current regulations Which, in addition to the Land Law, states as follows:

" (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה."

The provision of the section imposes an absolute obligation on the representative office to repair the defect when the defect is in the joint property.

The obligation to make the necessary correction is concise, unambiguous, and without reservation, and is intended to prevent prolonged litigation between the parties, which could result in extensive and/or ongoing damage.

…

The correct approach, given that there is a defect in the common property that causes damage to the apartment owner, is to contact the representative office with a request to make repairs to the house or common property as mentioned. In the context of the case under discussion, the question arises whether, under certain circumstances, an apartment owner is entitled to make the repairs himself and claim reimbursement of his expenses?

הבעיה המשפטית המתעוררת בענייננו דומה לבעיה משפטית אשר נדונה בפס"ד ע"א 179/84 רוס נ' חפציבה, פ"מ התשמ"ה(3) 418, 420 (1985) (להלן :"פס"ד רוס") והיא :

"האם רשאי בעל דירה בבית משותף לעשות בעצמו תיקונים ברכוש המשותף, תיקונים שאי עשייתם פוגעים בדירתו, וזאת לאחר שהודיע לנציגות ולבעלי הדירות האחרים על הצורך בתיקונים ואלו נמנעו מעשייתם תוך הזמן שקצב להם, והאם זכאי אותו בעל דירה להחזר הוצאותיו בגין אותו תיקון ברכוש המשותף, או שמא בעל דירה רשאי לעשות תיקונים כאלו ברכוש המשותף, ואם ביצעם לא יהא זכאי להחזר הוצאותיו."

…

מהו, אפוא, דינו של בעל דירה אשר דרישתו אינה נענית על ידי נציגות הבית המשותף ? פס"ד רוס קבע כי זכותו של בעל דירה לממן את התיקון ולהיפרע מבעלי הדירות האחרים תעמוד לו אם הוכיח ארבעה תנאים מצטברים ואלו הם: היה פגם ברכוש המשותף, התיקון היה מחויב המציאות, התיקון בוצע במחיר סביר בנסיבות העניין, התיקון בוצע ברמה נאותה.

סוגיה זו עלתה גם ברע"א 4984/17 חיים נ' נציגות הבית המשותף ברח' סוקולוב 48, קרית אתא, פסקה 7 לפסק דינו של השופט הנדל (פורסם בנבו, 14.12.2017), שם אף הוחמרה הדרישה מאת בעל דירה בבית, תוך שנקבע כי קיימת ציפייה שהוא יגיש כנגד הנציגות תביעה למפקח על רישום מקרקעין טרם שיוציא כספים במקומה.
And this is what the verdict stated:

"דרך המלך להתמודדות עם פגם ברכוש המשותף היא באמצעות פניה לנציגות הבית המשותף, וככל שזו אינה נעתרת לתיקון הפגם – על הדייר לפנות בתביעה למפקח נגד הנציגות, על מנת שיכריע בסכסוך. אם בחר הדייר, במקרה שסירבה הנציגות לתקן, שלא להגיש תביעה למפקח, אלא הוציא מכיסו ותיקן את הפגם בעצמו – אזי על מנת לקבל שיפוי יאלץ לעמוד בנטל להוכיח את התנאים שפורטו לעיל.

ובקצרה: ליקוי שחובת הנציגות הייתה לתקנו; פניה לנציגות וסירובה לתקן; דחיפות הגוברת על אפשרות הפניה למפקח; פגיעה קשה ביכולתו לעשות שימוש בנכס; תיקון הליקוי בצורה נאותה; וכן כאמור יש משקל לעלות התיקון. "

…

מקום בו הייתה קיימת נציגות פעילה לבית לא היו צריכים התובעים לפנות לכל אחד מבעלי הדירות בבית בדרישה לבצע את התיקונים הנדרשים, והם יצאו ידי חובתם ואף למעלה מכך עת פנו לנציגת הנציגות וכן העלו דרישתם בפורום האסיפה הכללית בדרישה כנ"ל.

…

Therefore, and in view of the approaching rainy season, I found that there was increasing urgency to contact the Land Registration Inspector prior to the execution of the work.

The conditions detailed in this ruling make it clear how to proceed when repairs to shared property in a condominium are required.

Frequently Asked Questions Regarding Repairing Joint Property