Что такое строительные дефекты?
К строительным дефектам относятся любые несоответствия спецификациям, представленным покупателю до приобретения квартиры, а также строительные работы, не соответствующие официальным стандартам или строительным нормам.
Проще говоря, строительные дефекты — это несоответствия между тем, что покупатель представил и заказал в квартире, и тем, что фактически предоставил ему подрядчик.
Разумеется, существуют строительные дефекты различной степени. Недавно был опубликован пример подрядчика, который предоставил покупателю квартиры небольшое парковочное место, не соответствующее требованиям закона, в результате чего автомобиль въезжает на парковку, но двери автомобиля не открываются, пока он припаркован. Компенсация в таких случаях может быть значительной. и превышают 150 тысяч шекелей.
С другой стороны, дефект конструкции может проявиться в виде небольшой протечки из-за неправильно установленной трубы. В таких случаях ущерб может достигать нескольких тысяч шекелей.
В любом случае, к любым строительным дефектам нельзя относиться легкомысленно, и их следует устранять как можно скорее в силу обязанности минимизировать ущерб, возложенной на каждого человека.
Как вы решаете проблемы, связанные с дефектами строительства?
Первоначальный порядок устранения строительных дефектов изложен в разделе 4B Закона о продажах (квартир), который гласит следующее:
(А) В случае обнаружения несоответствия или существенного несоответствия, которое может быть исправлено, покупатель или субпокупатель обязаны предоставить продавцу разумную возможность исправить его, а продавец должен исправить его в разумные сроки.
(на) Если несоответствие или существенное несоответствие обнаруживается повторно после того, как продавец исправил его один или несколько раз в течение двух лет, начиная с даты уведомления покупателя или субпокупателя о несоответствии или существенном несоответствии, или если исправление несоответствия или существенного несоответствия является срочным, и продавец не исправил его в разумные сроки с даты уведомления покупателя или субпокупателя, как указано выше, покупатель или субпокупатель может исправить его самостоятельно, а продавец несет расходы на исправление.
То есть, согласно положениям статьи 4Б Закона о продаже квартир, покупатель квартиры обязан предоставить подрядчику возможность устранить строительный дефект, и только если подрядчик не устранит дефект в разумные сроки, покупатель квартиры может устранить дефект самостоятельно и потребовать от подрядчика возмещения расходов на ремонт.
Как связаться с юристом по вопросам строительных дефектов
Если подрядчик не устранил строительные дефекты в разумные сроки или произвел ремонт, который не решил проблему, и не устранил ее повторно после дальнейшего уведомления со стороны покупателя, стоит подумать о том, чтобы обратиться к юристу, специализирующемуся на строительных дефектах, для рассмотрения дела.
В целом, целесообразно обратиться за помощью к юристу по вопросам строительных дефектов и подать иск. Претензия по поводу строительных дефектов רק לאחר תום תקופת הבדק. ניתן להגיש את תביעה בגין ליקויי בנייה בתוך תקופת הבדק אם הקבלן לא תיקן את הליקוי תוך זמן סביר או התעלם מפניות רוכש הדירה.
Согласно недавнему решению Верховного суда, подача иска о строительных дефектах до окончания срока проверки может привести к уменьшению присуждаемой истцу компенсации, а в более крайних случаях в выплате компенсации может быть отказано вовсе.
Решение Верховного суда по вопросу о дефектах строительства
Решение Верховного суда является обязательным для всех судов. Верховный суд рассмотрел вопрос о строительных дефектах и о том, в каких ситуациях размер компенсации истцу будет уменьшен, если подрядчик не сможет устранить дефекты в течение периода проверки.
בין היתר נקבע על ידי בית המשפט העליון, כך (רע"א 18136-03-26 גיל עמירן נ' שמי אשקלוני בע"מ):
Таким образом, закон отдает приоритет фактическому устранению дефекта продавцом, прежде чем покупатель обратится в суд за другими средствами правовой защиты, включая денежную компенсацию. Причина этого кроется как в отношениях сторон договора купли-продажи, поскольку новая квартира является активом, дефекты которого могут быть обнаружены только после сдачи в эксплуатацию, так и в соображениях системной эффективности, направленных на предотвращение преждевременных и ненужных судебных разбирательств, когда дефекты могут быть устранены без участия суда…
לצד הנטל ליתן למוכר הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, בהלכה הפסוקה נקבע כי ככלל, הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה תיעשה רק אחרי שחלפה תקופת הבדק, אשר קבועה בתוספת לחוק המכר דירות ואשר משתנה לפי סוגי אי-ההתאמה. ברוח זו, נקבע בעניין סגל כי תקופת הבדק נועדה לאפשר איתור של פגמים ואי-התאמות בתוך פרק זמן קצוב ותיקונם על ידי המוכר וכי "ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק"…
Таким образом, как правило, покупатель, требующий возмещения ущерба в связи с дефектами строительства, несет двойное бремя: иск о возмещении ущерба в связи с дефектами строительства может быть подан только после истечения срока проверки и после предоставления подрядчику разумной возможности исправить дефекты в течение или ближе к концу срока проверки (см. дело Сегала, пункт 9). Однако это не является жестким правилом, которое в каждом случае исключает возможность подачи иска в течение срока проверки. Если покупатель предоставил продавцу разумную и реальную возможность исправить дефекты, но продавец не сделал этого в разумные сроки или проигнорировал просьбы покупателя, путь в суд может открыться даже до окончания срока проверки (см. там же, пункт 9).
…
В контексте подобных взаимоотношений, если покупатель, не предоставивший продавцу надлежащей возможности исправить ситуацию, имел бы право, несмотря на свою ошибку, на компенсацию, покрывающую стоимость ремонта, выполненного сторонним подрядчиком, это создало бы проблемный стимул для подачи преждевременных финансовых исков и препятствовало бы механизму ремонта. Право на такую компенсацию побудило бы покупателя предпочесть обращение в суд, а не предоставление возможности исправить ситуацию. Такой исход нежелателен и может сделать законное право продавца на ремонт бессмысленным.
לעומת זאת, פסיקת פיצויים מותאמים לפי עלות התיקון למוכר אינה יוצרת אותו עיוות תמריצי. קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירתו אינו יוצא נשכר ממחדלו: הוא אינו זכאי לעלות התיקון המלאה באמצעות קבלן חיצוני; וכפועל יוצא מכך, אינו מקבל את הרווח הקבלני, את דמי ההתארגנות, את המע"מ, ואת ההוצאות העודפות הנוספות הכרוכות בתיקון הדירה כאמור. בכך נשמר התמריץ של קונה הדירה לאפשר למוכר לבצע את התיקונים הנדרשים; ובד-בבד, המוכר אינו יוצא נשכר ממסירת דירה לקויה לקונה – שכן, הוא משלם לקונה את עלות התיקונים עבורו.
…
Таким образом, правильный баланс заключается в следующем: статья 4B(a) Закона о продаже квартир предоставляет продавцу квартиры защищенное право, которое возлагает на покупателя обязанность предоставить продавцу справедливую возможность устранить строительные дефекты в квартире. Нарушение этой обязанности покупателем не является пустяковым делом и должно иметь реальные финансовые последствия. Однако эти последствия должны быть соразмерны ущербу, причиненному продавцу в результате отказа в праве на ремонт, не освобождая его от ответственности за доказанные дефекты. Если дефект в квартире доказан, и продавец был бы обязан понести расходы на его устранение, если бы ему была предоставлена справедливая возможность это сделать, нет никакого оправдания тому, чтобы предлагать покупателю некачественное жилье и освобождать продавца от расходов, которые он в любом случае понес бы.
במסגרת זו, קונה שבוחר לתבוע את הקבלן בבית משפט, מבלי לתת לו הזדמנות נאותה לבצע בדירה את התיקונים הנדרשים, נוטל על עצמו סיכון ממשי. גם אם הלה יוכיח את הליקויים, הוא לא יהיה זכאי לפיצויים הנגזרים מעלות התיקונים באמצעות קבלן חיצוני בשוק חופשי. הפיצוי שייפסק לטובתו יהא מוגבל לעלות התיקון למוכר הדירה – סכום שנופל באופן משמעותי ממחיר השוק. למשל, בענייננו, הפער בין פיצויי השוק החופשי לבין הפיצויים המותאמים, כאמור בחוות דעתו של מומחה בית המשפט, עומד על 20%; ופער זה יכול שילך ויגדל, בהתאם לנסיבות (ראו: זמיר, בעמ' 585-584, ה"ש 11, הסוקר פערים כאמור אשר הגיעו קרוב ל-75%).
Добавлю и уточню, что, на мой взгляд, мы не должны без оговорок принимать решение о скорректированной сумме компенсации. В исключительных случаях, когда поведение покупателя представляет собой грубую недобросовестность и преднамеренное препятствование механизму исправления ситуации, возможно рассмотрение более существенных снижений суммы компенсации, вплоть до полного отказа от права на ее получение в крайних случаях (которые мы не рассматриваем).
В заключение
Когда человек покупает новую квартиру у строительной компании, он ожидает получить квартиру без строительных дефектов. Однако жизненный опыт показывает, что почти каждая новая квартира, сданная строительной компанией, имеет строительные дефекты, некоторые из которых более серьезные, а некоторые менее серьезные.
При обнаружении строительных дефектов покупатель квартиры обязан разрешить подрядчику устранить эти дефекты в разумные сроки.
Как правило, подать претензию по поводу строительных дефектов, с помощью юриста по строительным вопросам, можно по окончании периода осмотра, но бывают случаи, когда претензию можно подать и на более ранней стадии, особенно если подрядчик не устранил дефекты в разумные сроки или проигнорировал просьбу покупателя квартиры.
Как правило, подача претензии без предоставления подрядчику возможности устранить дефект приведет к уменьшению (иногда значительному) суммы компенсации, которую покупатель потребует по договору. Заявление о претензии.
