ליקויי בנייה – איך להתמודד עם קבלן ומתי להגיש תביעה?

מה זה ליקויי בנייה?

ליקויי בנייה הם כל דבר שאינו תואם את המפרט שהוצג לקונה לפני רכישת הדירה, או בנייה שאינה תואמת תקן רשמי או את תקנות הבניה.

בשפה פשוטה ליקויי בנייה הם אי התאמות בין מה שהוצג והוזמן על ידי רוכש הדירה, לבין מה שסופק לו בפועל על ידי הקבלן.

יש כמובן ליקויי בנייה בדרגות שונות. דוגמה שפורסמה לאחרונה היא של קבלן שסיפק לרוכש הדירה חניה קטנה, שאינה תואמת את הוראות הדין, כך שהרכב אכן נכנס לחניה אבל אי אפשר לפתוח את דלתות הרכב כשהרכב בחניה. הפיצוי במקרים אלה יכול להיות משמעותי ולעלות על 150 אלף שקלים.

מצד שני, ליקוי בנייה יכול לבוא לידי ביטוי בנזילה קלה עקב התקנת צנרת בצורה שגויה. הנזק במקרים אלה יכול להגיע למספר אלפי שקלים.

כך או כך, אין להקל ראש בכל ליקוי בנייה וצריכים לטפל בו בהקדם האפשרי מכוח חובת הקטנת הנזק שמוטלת על כל אדם.

איך מתמודדים עם ליקויי בנייה?

אופן ההתמודדות הראשוני עם ליקויי בנייה קבוע בסעיף 4ב לחוק מכר (דירות), אשר קובע כך:

(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

כלומר, על פי הוראות סעיף 4ב לחוק מכר (דירות) על רוכש הדירה לתת אפשרות לקבלן לתקן את ליקוי הבנייה, ורק אם הקבלן לא תיקן את הליקוי תוך פרק זמן סביר, רשאי רוכש הדירה לתקן את הליקוי בעצמו ולדרוש מהקבלן לשאת בהוצאות התיקון.

יצירת קשר עם עורך דין ליקויי בנייה

אם הקבלן לא תיקן את ליקויי הבנייה תוך פרק זמן סביר או שביצע תיקון שלא פתר את הבעיה, ולא תיקן אותו שוב לאחר מתן הודעה נוספת מצד הרוכש, כדאי לשקול ליצור קשר עם עורך דין ליקויי בנייה לצורך בחינת המקרה.

באופן כללי, כדאי להסתייע בשירותיו של עורך דין ליקויי בנייה והגשת תביעה בגין ליקויי בנייה רק לאחר תום תקופת הבדק. ניתן להגיש את תביעה בגין ליקויי בנייה בתוך תקופת הבדק אם הקבלן לא תיקן את הליקוי תוך זמן סביר או התעלם מפניות רוכש הדירה.

בהתאם לפסיקה עדכנית של בית המשפט העליון, הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה לפני תום תקופת הבדק עשויה להוביל להקטנת הפיצוי שייפסק לטובת התובע, ובמקרים קיצוניים יותר הפיצוי אף עשוי להישלל באופן מלא.

פסיקת בית המשפט העליון בעניין ליקויי בנייה

פסיקה של בית המשפט העליון היא פסיקה שמחייבת את כל הערכאות. בית המשפט העליון התייחס לסוגיית ליקויי בנייה ובאילו מצבים יופחת הפיצוי של התובע אם לא אפשר לקבלן לתקן את הליקויים בתוך תקופת הבדק.

בין היתר נקבע על ידי בית המשפט העליון, כך (רע"א 18136-03-26 גיל עמירן נ' שמי אשקלוני בע"מ):

מכאן שהדין מבכר את תיקון הליקוי בפועל על ידי המוכר, בטרם הקונה יפנה לערכאות לקבלת סעדים אחרים, לרבות פיצוי כספי. הטעם לכך נעוץ הן ביחסי הצדדים לחוזה המכר, שכן דירה חדשה היא נכס שליקויים בו עשויים להתגלות רק לאחר המסירה, והן בשיקולי יעילות מערכתיים, המבקשים למנוע התדיינויות מוקדמות ומיותרות מקום שבו ניתן לתקן את הליקויים ללא מעורבות שיפוטית…

לצד הנטל ליתן למוכר הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, בהלכה הפסוקה נקבע כי ככלל, הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה תיעשה רק אחרי שחלפה תקופת הבדק, אשר קבועה בתוספת לחוק המכר דירות ואשר משתנה לפי סוגי אי-ההתאמה. ברוח זו, נקבע בעניין סגל כי תקופת הבדק נועדה לאפשר איתור של פגמים ואי-התאמות בתוך פרק זמן קצוב ותיקונם על ידי המוכר וכי "ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק"…

בהתאם לכך, ככלל, על קונה המבקש סעד בגין ליקויי בנייה מוטל נטל משולב: הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה תיעשה רק לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים במהלכה או בסמוך לסיומה (ראו: עניין סגל, בפסקה 9). עם זאת, אין מדובר בכלל נוקשה השולל בכל מקרה הגשת תביעה במהלך תקופת הבדק. מקום שבו הקונה נתן למוכר הזדמנות נאותה ואמיתית לתקן את הליקויים, אך המוכר לא עשה כן בתוך זמן סביר, או התעלם מפניותיו של הקונה, עשויה הדרך לערכאות להיפתח גם קודם לסיום תקופת הבדק (ראו: שם, בפסקה 9).

…

במישור התמריצים שבמערכת היחסים כגון דא, אילו קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן היה זכאי, חרף מחדלו, לפיצוי המשקף את עלות התיקון על ידי קבלן חיצוני, היה בכך כדי ליצור תמריץ בעייתי להגשת תביעות כספיות מוקדמות ולסיכול מנגנון התיקון. זכאות לפיצוי כאמור הייתה מתמרצת את הקונה להעדיף פנייה לערכאות על-פני מתן הזדמנות לתיקון. תוצאה זו אינה רצויה והיא עלולה לרוקן מתוכן את זכות התיקון הסטטוטורית המסורה למוכר.

לעומת זאת, פסיקת פיצויים מותאמים לפי עלות התיקון למוכר אינה יוצרת אותו עיוות תמריצי. קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירתו אינו יוצא נשכר ממחדלו: הוא אינו זכאי לעלות התיקון המלאה באמצעות קבלן חיצוני; וכפועל יוצא מכך, אינו מקבל את הרווח הקבלני, את דמי ההתארגנות, את המע"מ, ואת ההוצאות העודפות הנוספות הכרוכות בתיקון הדירה כאמור. בכך נשמר התמריץ של קונה הדירה לאפשר למוכר לבצע את התיקונים הנדרשים; ובד-בבד, המוכר אינו יוצא נשכר ממסירת דירה לקויה לקונה – שכן, הוא משלם לקונה את עלות התיקונים עבורו.

…

אשר על כן, האיזון הראוי אינו אלא זה: סעיף 4ב(א) לחוק מכר דירות מעניק למוכר הדירה אינטרס מוגן אשר מטיל על הקונה את הנטל ליתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן את ליקויי הבנייה בדירה. הפרת נטל זה מצד הקונה אינה עניין של מה בכך, וצריך שתהיה לה השלכה כספית ממשית. אולם, השלכה זו צריכה להיות מותאמת לנזק שנגרם למוכר בשל שלילת זכות התיקון, מבלי להפוך לחסינות מן האחריות לליקויים שהוכחו. מקום שבו הפגם בדירה הוכח, והמוכר היה נדרש לשאת בעלות תיקונו אילו ניתנה לו הזדמנות נאותה לתקן את הפגם, אין הצדקה להעמיד את הקונה בפני שוקת שבורה ולהותיר את המוכר פטור מהעלות שהיה נושא בה ממילא.

במסגרת זו, קונה שבוחר לתבוע את הקבלן בבית משפט, מבלי לתת לו הזדמנות נאותה לבצע בדירה את התיקונים הנדרשים, נוטל על עצמו סיכון ממשי. גם אם הלה יוכיח את הליקויים, הוא לא יהיה זכאי לפיצויים הנגזרים מעלות התיקונים באמצעות קבלן חיצוני בשוק חופשי. הפיצוי שייפסק לטובתו יהא מוגבל לעלות התיקון למוכר הדירה – סכום שנופל באופן משמעותי ממחיר השוק. למשל, בענייננו, הפער בין פיצויי השוק החופשי לבין הפיצויים המותאמים, כאמור בחוות דעתו של מומחה בית המשפט, עומד על 20%; ופער זה יכול שילך ויגדל, בהתאם לנסיבות (ראו: זמיר, בעמ' 585-584, ה"ש 11, הסוקר פערים כאמור אשר הגיעו קרוב ל-75%).

אוסיף ואבהיר כי אין אני סבור שעלינו לאמץ את פסיקת הפיצויים המותאמים ללא סייגים. במקרים חריגים, בהם התנהלות הקונה עולה כדי חוסר תום-לב משווע וסיכול מכוון של מנגנון התיקון – ניתן יהיה לשקול הפחתות פיצויים משמעותיות יותר, עד כדי שלילת הזכות לקבלת פיצויים במקרי קצה (שלא בהם קא עסקינן).

לסיכום

כאשר אדם רוכש דירה חדשה מקבלן הוא מצפה לקבל דירה ללא ליקויי בנייה. יחד עם זאת ניסיון החיים מלמד שכמעט בכל מסירת דירה חדשה מקבלן ישנם ליקויי בנייה, חלקם חמורים יותר וחלקם חמורים פחות.

כאשר מתגלים ליקויי בנייה על רוכש הדירה לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים תוך פרק זמן סביר.

לרוב, ניתן יהיה להגיש תביעה בגין ליקויי בנייה, בסיועו של עורך דין ליקויי בנייה, בסיומה של תקופת הבדק, אך יהיו מקרים שבהם ניתן יהיה להגיש את התביעה גם בשלב מוקדם יותר, בעיקר אם הקבלן לא תיקן את הליקויי תוך פרק זמן סביר או אם התעלם מפניית רוכש הדירה.

ככלל, הגשת תביעה מבלי לאפשר לקבלן לתקן את הליקוי תוביל להפחתה (לעיתים משמעותית) מסכום הפיצוי שהרוכש ידרוש במסגרת כתב התביעה.