ما هي عيوب البناء؟
عيوب البناء هي أي شيء لا يتوافق مع المواصفات المقدمة للمشتري قبل شراء الشقة، أو البناء الذي لا يتوافق مع معيار رسمي أو لوائح البناء.
ببساطة، عيوب البناء هي اختلافات بين ما تم تقديمه وطلبه من قبل مشتري الشقة، وما تم تقديمه له فعلياً من قبل المقاول.
توجد، بطبيعة الحال، عيوب إنشائية متفاوتة الشدة. ومن الأمثلة المنشورة مؤخرًا حالة مقاول زوّد مشتري شقة بموقف سيارات صغير لا يلتزم بأحكام القانون، بحيث يمكن للسيارة الدخول إلى الموقف، لكن لا يمكن فتح أبوابها أثناء ركنها. وقد تكون التعويضات في هذه الحالات كبيرة. وتتجاوز 150 ألف شيكل.
من جهة أخرى، قد يظهر عيب في البناء على شكل تسريب بسيط نتيجة تركيب الأنابيب بشكل غير صحيح. وقد تصل الأضرار في هذه الحالات إلى عدة آلاف من الشواقل.
في كلتا الحالتين، لا ينبغي الاستهانة بأي عيب في البناء، ويجب معالجته في أسرع وقت ممكن بحكم واجب تقليل الضرر المفروض على كل شخص.
كيف تتعامل مع عيوب البناء؟
تم تحديد الطريقة الأولية للتعامل مع عيوب البناء في القسم 4ب من قانون البيع (الشقق)، والذي ينص على ما يلي:
(أ) إذا تم اكتشاف عدم مطابقة أو عدم مطابقة جوهرية يمكن تصحيحها، فيجب على المشتري أو المشتري الفرعي منح البائع فرصة معقولة لتصحيحها، ويجب على البائع تصحيحها في غضون فترة زمنية معقولة.
(على) إذا تم اكتشاف عدم المطابقة أو عدم المطابقة الجوهرية مرة أخرى بعد أن قام البائع بتصحيحها مرة واحدة أو أكثر خلال عامين يبدآن من تاريخ إخطار المشتري أو المشتري الفرعي بعدم المطابقة أو عدم المطابقة الجوهرية، أو إذا كان تصحيح عدم المطابقة أو عدم المطابقة الجوهرية عاجلاً ولم يقم البائع بتصحيحها في غضون فترة زمنية معقولة من تاريخ إخطار المشتري أو المشتري الفرعي على النحو المذكور أعلاه، فيجوز للمشتري أو المشتري الفرعي تصحيحها ويتحمل البائع تكاليف التصحيح.
أي أنه وفقًا لأحكام المادة 4ب من قانون البيع (الشقق)، يجب على مشتري الشقة أن يمنح المقاول فرصة لإصلاح عيب البناء، وإذا لم يقم المقاول بإصلاح العيب في غضون فترة زمنية معقولة، يحق لمشتري الشقة إصلاح العيب بنفسه والمطالبة بأن يتحمل المقاول تكاليف الإصلاح.
التواصل مع محامي متخصص في عيوب البناء
إذا لم يقم المقاول بإصلاح عيوب البناء في غضون فترة زمنية معقولة أو قام بإصلاح لم يحل المشكلة، ولم يقم بإصلاحها مرة أخرى بعد إخطار آخر من المشتري، فمن الجدير التفكير في الاتصال بمحامي متخصص في عيوب البناء لمراجعة القضية.
بشكل عام، يُنصح بالاستعانة بمحامٍ متخصص في عيوب البناء وتقديم شكوى. دعوى قضائية تتعلق بعيوب البناء لا يُقبل تقديم مطالبة بشأن عيوب البناء إلا بعد انتهاء فترة المعاينة. ويمكن تقديم هذه المطالبة خلال فترة المعاينة إذا لم يقم المقاول بإصلاح العيب خلال فترة زمنية معقولة أو تجاهل طلبات مشتري الشقة.
وفقًا لحكم صدر مؤخرًا عن المحكمة العليا، فإن تقديم دعوى بشأن عيوب البناء قبل نهاية فترة التفتيش قد يؤدي إلى تخفيض التعويض الممنوح للمدعي، وفي الحالات الأكثر تطرفًا، قد يتم رفض التعويض بالكامل.
حكم المحكمة العليا بشأن عيوب البناء
يُعدّ حكم المحكمة العليا حكماً ملزماً لجميع المحاكم. وقد تناولت المحكمة العليا مسألة عيوب البناء، والحالات التي يُخفّض فيها تعويض المدعي إذا لم يتمكن المقاول من إصلاح العيوب خلال فترة التفتيش.
בין היתר נקבע על ידי בית המשפט העליון, כך (רע"א 18136-03-26 גיל עמירן נ' שמי אשקלוני בע"מ):
لذا، يُعطي القانون الأولوية لتصحيح العيب فعلياً من قِبل البائع، قبل أن يلجأ المشتري إلى المحاكم للحصول على تعويضات أخرى، بما في ذلك التعويض المالي. ويعود السبب في ذلك إلى طبيعة العلاقة بين طرفي عقد البيع، حيث تُعتبر الشقة الجديدة أصلاً لا تُكتشف عيوبه إلا بعد التسليم، وإلى اعتبارات الكفاءة النظامية التي تسعى إلى منع التقاضي المبكر وغير الضروري في الحالات التي يُمكن فيها تصحيح العيوب دون تدخل قضائي.
לצד הנטל ליתן למוכר הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, בהלכה הפסוקה נקבע כי ככלל, הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה תיעשה רק אחרי שחלפה תקופת הבדק, אשר קבועה בתוספת לחוק המכר דירות ואשר משתנה לפי סוגי אי-ההתאמה. ברוח זו, נקבע בעניין סגל כי תקופת הבדק נועדה לאפשר איתור של פגמים ואי-התאמות בתוך פרק זמן קצוב ותיקונם על ידי המוכר וכי "ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק"…
وبناءً على ذلك، وكقاعدة عامة، يتحمل المشتري الذي يسعى للحصول على تعويض عن عيوب البناء عبئًا مزدوجًا: إذ لا يجوز تقديم دعوى بشأن عيوب البناء إلا بعد انقضاء فترة المعاينة وبعد منح المقاول فرصة معقولة لتصحيح العيوب أثناء فترة المعاينة أو قرب نهايتها (انظر: قضية سيغال، الفقرة 9). ومع ذلك، فهذه ليست قاعدة صارمة تمنع في جميع الأحوال تقديم دعوى خلال فترة المعاينة. فإذا منح المشتري البائع فرصة معقولة وحقيقية لتصحيح العيوب، ولكن البائع لم يفعل ذلك في غضون فترة زمنية معقولة، أو تجاهل طلبات المشتري، فقد يُفتح له الطريق إلى المحاكم حتى قبل نهاية فترة المعاينة (انظر: المرجع نفسه، الفقرة 9).
…
فيما يتعلق بالحوافز في علاقة كهذه، إذا كان للمشتري الذي لم يمنح البائع فرصة مناسبة للإصلاح الحق، رغم تقصيره، في الحصول على تعويض يعكس تكلفة الإصلاح بواسطة مقاول خارجي، فإن ذلك سيخلق حافزًا إشكاليًا لتقديم مطالبات مالية مبكرة، مما يُعرقل آلية الإصلاح. إن استحقاق هذا التعويض سيشجع المشتري على اللجوء إلى المحكمة بدلًا من الحصول على فرصة للإصلاح. هذه النتيجة غير مرغوب فيها، وقد تُفرغ حق البائع القانوني في الإصلاح من مضمونه.
לעומת זאת, פסיקת פיצויים מותאמים לפי עלות התיקון למוכר אינה יוצרת אותו עיוות תמריצי. קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירתו אינו יוצא נשכר ממחדלו: הוא אינו זכאי לעלות התיקון המלאה באמצעות קבלן חיצוני; וכפועל יוצא מכך, אינו מקבל את הרווח הקבלני, את דמי ההתארגנות, את המע"מ, ואת ההוצאות העודפות הנוספות הכרוכות בתיקון הדירה כאמור. בכך נשמר התמריץ של קונה הדירה לאפשר למוכר לבצע את התיקונים הנדרשים; ובד-בבד, המוכר אינו יוצא נשכר ממסירת דירה לקויה לקונה – שכן, הוא משלם לקונה את עלות התיקונים עבורו.
…
لذا، يكمن التوازن الأمثل فيما يلي: تنص المادة 4ب (أ) من قانون بيع الشقق على منح بائع الشقة حقًا محميًا يُلزم المشتري بإتاحة فرصة عادلة للبائع لإصلاح عيوب البناء في الشقة. إن إخلال المشتري بهذا الحق ليس بالأمر الهين، بل يجب أن يكون له أثر مالي ملموس. مع ذلك، يجب أن يكون هذا الأثر متناسبًا مع الضرر الذي لحق بالبائع نتيجة حرمانه من حق الإصلاح، دون أن يُعفيه ذلك من المسؤولية عن العيوب المثبتة. فإذا ثبت وجود عيب في الشقة، وكان البائع سيتحمل تكلفة إصلاحه لو أُتيحت له فرصة عادلة لإصلاحه، فلا مبرر لتقديم شقة معيبة للمشتري وإعفاء البائع من التكلفة التي كان سيتحملها على أي حال.
במסגרת זו, קונה שבוחר לתבוע את הקבלן בבית משפט, מבלי לתת לו הזדמנות נאותה לבצע בדירה את התיקונים הנדרשים, נוטל על עצמו סיכון ממשי. גם אם הלה יוכיח את הליקויים, הוא לא יהיה זכאי לפיצויים הנגזרים מעלות התיקונים באמצעות קבלן חיצוני בשוק חופשי. הפיצוי שייפסק לטובתו יהא מוגבל לעלות התיקון למוכר הדירה – סכום שנופל באופן משמעותי ממחיר השוק. למשל, בענייננו, הפער בין פיצויי השוק החופשי לבין הפיצויים המותאמים, כאמור בחוות דעתו של מומחה בית המשפט, עומד על 20%; ופער זה יכול שילך ויגדל, בהתאם לנסיבות (ראו: זמיר, בעמ' 585-584, ה"ש 11, הסוקר פערים כאמור אשר הגיעו קרוב ל-75%).
أودّ أن أضيف وأوضح أنني لا أعتقد أنه ينبغي لنا اعتماد حكم التعويضات المعدّلة دون تحفظات. ففي حالات استثنائية، عندما يرقى سلوك المشتري إلى سوء نية جسيم وعرقلة متعمدة لآلية التصحيح، سيكون من الممكن النظر في تخفيضات أكبر في التعويضات، تصل إلى حدّ إلغاء الحق في الحصول على تعويضات في الحالات القصوى (وهي حالات لا نتناولها).
ختاماً
عندما يشتري شخص شقة جديدة من مقاول، يتوقع أن يحصل على شقة خالية من عيوب البناء. إلا أن الواقع يُظهر أن معظم الشقق الجديدة التي يُسلمها المقاولون تحتوي على عيوب في البناء، بعضها خطير وبعضها أقل خطورة.
عند اكتشاف عيوب في البناء، يجب على مشتري الشقة السماح للمقاول بإصلاح هذه العيوب في غضون فترة زمنية معقولة.
عادةً، سيكون من الممكن تقديم مطالبة بشأن عيوب البناء، بمساعدة محامٍ متخصص في عيوب البناء، في نهاية فترة الفحص، ولكن ستكون هناك حالات يمكن فيها تقديم المطالبة في مرحلة مبكرة، خاصة إذا لم يقم المقاول بإصلاح العيوب في غضون فترة زمنية معقولة أو إذا تجاهل طلب مشتري الشقة.
كقاعدة عامة، فإن تقديم مطالبة دون السماح للمقاول بإصلاح العيب سيؤدي إلى انخفاض (أحيانًا كبير) في مبلغ التعويض الذي سيطالب به المشتري بموجب العقد. بيان الدعوى.
