מטרת השכרת דירה לטווח קצר דרך Airbnb
כיום שוק השכירות נמצא בעליה מתמדת ודמי השכירות עולים כל הזמן. יחד עם זאת, גם עלויות המשכנתא והריביות עולות כל הזמן, ובעלי הדירות מחפשים דרכים יצירתיות כיצד להגדיל את הרווח מהדירה. רבים מבעלי הדירות מצאו פתרון פשוט – השכרת דירה לטווח קצר דרך Airbnb.
Airbnb מקשרת בין אנשים המעוניינים לשכור דירה לבין אנשים המעוניינים בהשכרת דירתם לטווח קצר. לרוב מדובר בתיירים אשר מגיעים לזמן קצר לישראל ומעדיפים לשלם פחות ביחס לעלויות המלונות אשר נחשבים ליקרים.
מצד שני גם בעל הדירה מרוויח משום שדמי השכירות שהוא יכול להרוויח באמצעות השכרת דירה לטווח קצר דרך Airbnb גבוהים משמעותית מדמי השכירות שניתן לקבל בגין חודש שכירות משוכר ישראלי (לעיתים הפערים מגיעים לפי 5 – 10).
עורך דין אדי בליטשטיין מייצג מזה למעלה מעשור תובעים ונתבעים במסגרת סכסוכים משפטיים מורכבים. צריכים ליווי משפטי מקצועי? צרו קשר עם משרדנו.
מדוע השכרת דירה לטווח קצר דרך Airbnb בעייתית?
השכרת דירה לטווח קצר דרך Airbnb הופכת להיות בעייתית מבחינת יתר הדיירים בבניין המשותף או שכנים אחרים שקרובים לבית הפרטי שמושכר (בדרך כלל וילה), מכמה סיבות:
- נוצרים מטרדי רעש;
- השחתת רכוש משותף;
- נוצרים מפגעי זבל ולכלוך;
- נעשה שימוש במתקנים שהם בגדר שימוש משותף (כגון בריכה) ללא רשות
אנשים המגיעים לדירה לטווח קצר לא תמיד מקפידים על יחסי שכנות טובה משום שהם יודעים שהם יעזבו את הדירה תוך כמה ימים (ולעיתים אפילו למחרת). בנסיבות אלה לא אכפת להם אם הם יוצרים רעש (לעיתים מסיבות פרועות), או ישאירו אחריהם זבל או בדלי סיגריות בכל מקום.
כמו כן, לא תמיד ישנה הקפדה על שימוש במתקנים המשותפים (כגון בריכה או חדר כושר) בהתאם לכללים המקובלים. בסופו של דבר התנהגות זו מובילה לנזקים או לכל הפחות למטרד ביחס לשכנים שמתגוררים באותו בניין או סמוך לבית הפרטי.
האם השכנים יכולים לתבוע בעקבות השכרת דירה לטווח קצר?
השכנים בהחלט יכולים לתבוע את בעל הדירה אם הוא משכיר את דירתו דרך Airbnb או דרך כל פלטפורמה אחרת.
בשנים האחרונות ניתנו מספר פסקי דין במקרים שונים העוסקים בהשכרת דירה לטווח קצר ובהם נקבע כי הדבר אסור, ואף ניתנו צווי מניעה האוסרים על המשך השכרת הדירה, ובעלי הדירות אף נאלצו לשלם הוצאות משפט ופיצויים בסכומים לא מבוטלים.
למה חשוב לשים לב לפני הגשת תביעה נגד בעל דירה שמשכיר את דירתו לטווח קצר?
לפני הגשת תביעה אזרחית או תביעה כספית נגד בעל דירה שמשכיר את דירתו לטווח קצר וגורם למטרד ליתר השכנים צריכים לאסוף ראיות מתאימות בגין המטרדים או הנזקים שיוצרים הדיירים שמגיעים לגור בדירה לטווח קצר.
ראיות אלה עשויות להיות תמונות או סרטונים המעידים על נזקים או מטרדי הרעש, עדויות של שכנים אחרים, הגשת תלונות למשטרת ישראל וכו'.
מומלץ גם לשלוח מכתב התראה לפני הגשת תביעה לבעל הדירה לפני הגשת התביעה בפועל. המענה מטעם בעל הדירה עשוי לסייע לכם להוכיח את הטענות שלכם בבית המשפט.
דבר נוסף שחשוב לדעת הוא שלצורך הגשת תביעה כנגד בעל דין דירה בגין השכרת דירה לטווח קצר דרך Airbnb לא חייבים את הסכמת יתר בעלי הדירות. מספיק שבעל דירה אחת סובל מכך על מנת להגיש את התביעה. גם נציגות ועד הבית אינה חייבת להיות צד לתביעה, אך הדבר בהחלט יכול לסייע.
כדאי מאוד לבדוק את תקנון הבית המשותף כדי לראות האם ישנו היתר להשכיר דירות לטווח קצר או למטרות שאינן אך ורק למטרת מגורים. זוהי נקודה חשובה מאוד שנבחנת בחלק גדול מהמקרים בבתי המשפט. אם התקנון המשותף אינו מתייחס למצב של השכרת דירה לטווח קצר כדאי מאוד לזמן אסיפת דיירים ולקיים הצבעה במטרה לאשר איסור השכרת דירות לטווח קצר.
פסיקות בתי המשפט בעניין השכרת דירה לטווח קצר
בפסק דין שניתן במסגרת ת"א 48569-10-21 פנסח מישל מרציאנו נ' יעקב בוכריס נדונה סוגית השכרת דירה לטווח קצר דרך Airbnb. מעבר לעובדה שבית המשפט קבע שאסור להשכיר את הדירה לטווח קצר, ישנה התייחסות לפסקי דין רבים נוספים שהגיעו לאותה מסקנה בתקופה האחרונה.
בית המשפט קבע במקרה זה, בין היתר, כך:
הנתבע הפליג בחקירתו בניסיונות להציג שליטה ופיקוח-מרחוק על הנעשה בדירות – אולם בכל הכבוד, לא היה בכך ממש.
הנתבע טען לגבי מצלמות שהותקנו מעל לכל דלת כניסה לדירות המנוהלות, אולם עלה כי מצלמות אלה מחוברות למסך שבמשרדו; משמע, כאשר אין איש במשרד, אין פיקוח. לא נטען כי קיים פיקוח רצוף מהמשרד גם בשעות וימי המנוחה המקובלים. בלילות – אין פיקוח; בשבתות וחגים – אין פיקוח. זאת מעבר לתהייה האם מצלמה המותקנת מעל דלת כניסה לדירה (יחד עם מצלמות אשר לכאורה משדרות במקביל מעוד 78 נכסים; או שמא רק בבית משותף זה יש צורך בפיקוח(?)) יכולה לשקף התנהלות תקינה או בלתי תקינה של האורחים בכל המרחב הציבורי-המשותף בבית המשותף.
ברי כי התשובה היא שלילית. משום הקושי בגרסה שהועלתה, לא הועמק הבירור לגבי מיהותו של מי שצופה על כלל המצלמות ומה הנהלים מבחינת הנתבעת במקרה של התנהגות הנחזית להיראות לא תקינה באחת מהמצלמות.
…
יש לסכם ולומר כי כלל הטענות מטעם הנתבעים מדגימות וממחישות התנערות בוטה מאחריות. הנתבעים הנכבדים אינם נמצאים בשטח, אולם הם מזמינים בכל רגע נתון קבוצות אורחים לשש (בזמן הגשת התביעה – חמש) הדירות שהם משכירים בבית המשותף. הנחיות כתובות, בתקנון ממוחשב (אשר ניתן לקבוע כי התעלמות הכלל מכל תקנון ממוחשב היא בגדר ידיעה שיפוטית) או בשילוט כלשהו בחניית הבניין, אינן מהוות ערובה הולמת לכך שדיירי הבניין הקבועים לא יוטרדו בכל דרך מנוכחותם של אורחים-לרגע בבית המשותף.
…
ואחרי כל הממצא העובדתי המתואר לעיל, מודגש כי ההכרעה בתובענה דנן צריכה להתבסס על פוטנציאל הכאוס בבית המשותף הטמון במציאות הנוכחית ולא על השאלה ו/או המחלוקת אם אירוע מסויים אכן התרחש-התממש.
…
יש להדגיש כי ניסיונות פרקטיים ואנושיים של מי מבעלי הדירות בבית המשותף להגיע להסדרים שהם בבחינת הליכה לפנים משורת הדין לקראת הנתבעים, חרף זכויות קנייניות חקוקות שלהם, תוך שנראה שהדבר גם נעשה ללא היוועצות משפטית (שוב – בגישה פרקטית המבקשת שלא להגיע לידי עימות משפטי), אינם יכולים להיחשב כוויתור-בלתי-הדיר על אותן זכויות קנייניות.
הבנה חלקית של בעלי הדירות באשר לזכויותיהם (כפי שהיא משתמעת לכאורה מהחלטות אסיפה כללית לאסור השכרות של הדירות לטווח קצר, מבלי להתבסס על ייעוד הדירות על פי התקנון – "למטרת מגורים בלבד" – ומשמעותו המשפטית, הגם שהתובע העלה נושא זה באחת האספות כמתואר לעיל) לא יכולה אף היא להיות ראיה מכריעה בפני בית המשפט באשר לזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות בבית המשותף.
…
סיכומם של דברים הוא כי טענת היסוד של התובעים היא בדבר פגיעה בזכויות קנייניות של בעלי הדירות בבית המשותף. על מניעת פגיעה מעין זו רשאי כל בעל זכויות בדירה בבית המשותף לעמוד לבדו. לפיכך די בזכות עמידה של התובע 1 (אשר לא הוכחשה) כדי לנהל את התביעה דנן. ממכלול הראיות שבפני בית המשפט עולה כי תביעה זו נועדה להביא סעד לא לתובע לבדו אלא לקבוצה משמעותית של בעלי דירות בבית המשותף. נוכח דברי ב"כ התובעת 2 (נציגות הבית המשותף) אף לא הורם הנטל (המוטל על הנתבעים) להוכיח העדר זכות עמידה לתובעת – מלכתחילה או מאוחר יותר.
…
נסקור אפוא להלן את הפסיקה ונמצא כי התשובה היא אחידה, ולטובת התובעים.
בעניין וילה הבנויה על מקרקעין אשר ייעודם למגורים בלבד, קבע בית משפט השלום בצפת כי השכרתה "לתקופות קצובות, בעיקר סופי שבוע וחופשות למשפחות שונות למטרות בילוי ונופש" היא בגדר שימוש שאינו למגורים ולפיכך מהווה שימוש חורג. בהתאם ניתן צו איסור הפסקה שיפוטי לפי סעיף 236 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ללא הגבלת זמן (בב"נ 44607-04-18 ועדה מקומית לתכנון ובניה צפת נ' ידידיה אליהו סרור (21.11.2018)). החלטה דומה ניתנה על ידי אותו מותב זמן מה קודם לכן (בב"נ (צפת) 69090-01-18 ועדה מקומית לתכנון ובניה צפת נ' יעקב גולדגרבר ואח' (16.7.2018)).
בעניינה של דירה אשר לגביה נקבע בתקנון הבית המשותף כי "השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים אפילו לא שימוש מעורב" קבעה המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו כי לא ניתן להשתמש בה להשכרות לטווח קצר, אלא לשימוש קבע או לכל הפחות להשכרות לטווחי זמן ארוכים של מספר חודשים (תיק 5/993/2017 נציגות הבית המשותף מרח' חשבון 12 בתל אביב נ' דריי לני (10.10.2018)).
בעניינן של דירות אשר לגביהן נקבע בתקנון הבית המשותף כי "כל דירות המגורים תשמשנה למגורים ולא לכל מטרה אחרת שהיא" קבע המפקח על רישום המקרקעין בנתניה כי השכרתן "למטרת נופש ותיירות וכן לטווח קצר" היא בבחינת שימוש מלונאי בדירות למטרה שאינה "מגורים" ולפיכך היא שימוש אסור הנוגד את תקנון הבית המשותף (תיק 220/19 מגדל דניאל מלון דירות בע"מ נ' ניצה זילברברג ואח' (22.2.2023)). צויין מפורשות כי השכרת הדירות לטווח ארוך ולצרכי מגורים מותרת.
בעניינן של וילות הבנויות על מקרקעין אשר ייעודם למגורים בלבד, אישר בית המשפט המחוזי בבאר שבע את החלטת בית משפט השלום בעיר לדחות בקשה לביטול צווי הפסקה שיפוטיים שהוצאו מכח סעיף 236 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (עפמ"ק 38350-06-22 רועי אבידן ואח' נ' ועדה מוקמית לתכנון ובניה מצפה רמון (11.8.2022)).
בפסק דינו קבע בית המשפט המחוזי כי יש לפרש את פסקי דינו של בית המשפט העליון (עע"ם 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע ואח' (7.12.2006); עע"ם 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין – אגודה ישראל להגנת הסביבה ואח' (28.1.2010)) כמפרידים בין 'מגורי קבע' לבין 'שימוש לנופש' באופן דו כיווני. משמע, כשם שיש לשמור על מקום שייעודו לתיירות כדי שישמש לייעודו, כך מקום שייעודו למגורים צריך להישאר כזה ולא להיהפך למקום שייעוד לתיירות.
סיכם בית המשפט את הגיונם של הדברים בסעיף 50 לפסק דינו:
יש הבדל תהומי בין אופי החיים של מי שמתגורר בסמוך לתייר המתחלף כל יומיים, לבין מי שמתגורר ליד שכן עמו ניתן קשור יחסי שכנות טובה, בעזרה הדדית ובהתחשבות הדדית. זאת, מעבר לאופי השונה של השימוש בנכס בין מתגורר קבע לבין תייר, ולו רק בהקשר לשעות הפעילות של מי שקם לעבודתו בבוקר, לעומת מי שבחופשה. לטעמי, זכותו של משתכן לגור ליד שכן, ומכל מקום לא לגור ליד תיירים מתחלפים, היא זכות הראויה להישמע על ידי הרשות, בטרם יינתן אישור לשימוש חורג, אף אם לא תמיד תכריע. אולם, מי שעושה שימוש חורג ללא אישור, גוזל בכך את זכות הטיעון של שכנו.
בית המשפט המחוזי סקר בפסק דינו פסיקה נוספת על זו המובאת לעיל ומצא כי מסקנתו מוצקה. צו ההפסקה השיפוטי הקבוע שהוצא על ידי בית משפט השלום נותר על כנו.
בקשת רשות ערעור על פסק הדין – נדחתה במילים קצרות ביותר (רע"פ 6062/22 (3.4.2023)).
בקצירת האומר ניתן להפנות גם לפסיקה נוספת המציגה עמדות דומות: בב"נ (צפת) 4649-07-22 ועדה מקומית לתכנון ובניה צפת נ' פואד חוראני ואח' (16.9.2022); עפ"א (חיפה) 1494-10-22 גולן עמרני נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה שומרון (12.1.2023; דחיית ערעור על החלטה ב-בב"נ (חדרה) 34719-06-22); בב"נ (אשדוד) 59489-01-23 ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד נ' אפרים נעים ואח' (1.2.2023).
גם מובאות אלה הן אך חלק מן הפסיקה בעניין.
חלק מן הפסיקה שהובאה לעיל היא מן התחום המינהלי/פלילי תוך בחינת ייעוד המקרקעין על פי תכניות המתאר. נוכח השאיפה להרמוניה פרשנית, כמו גם הזהות המעשית באירועים ובהשלכותיהם, אין להבחין בין פרשנות ייעוד יחידות דיור בהסדר החוזי-אזרחי הקבוע בעניינן בתקנוני בתים משותפים לבין פרשנות ייעוד יחידות בהסדר התכנוני על פי תכניות המתאר.
סיכומם של דברים, אין מקרא יוצא מידי פשוטו. באורח בלתי-מפתיע-בעליל, חלקות-משנה בבית משותף, אשר במקובץ הוגדרו בתקנונו כ"יחידות מגורים" (סעיף 1 של פרק 4) ואשר לגביהן נקבע כי לא ישמשו "אלא למטרת מגורים בלבד" – נועדו למגורים-של-קבע ולא לאירוח עסקי-מסחרי למטרת תיירות ונופש לפרקי זמן קצרים (ימים ספורים – בין אם יום בודד, בין אם שלושה ובין אם שבעה; כל עוד אין ענייננו בהשכרה למגורי-קבע לטווח של שנים ולמצער של חודשים רבים, אין מקום לדקדק בפרקי הזמן).
לסיכום
השכרת דירה לטווח קצר מועילה הן לבעל הדירה והן לדיירים שמחפשים פתרון מגורים זול לטווח קצר (בדרך כלל תיירים מחו"ל). כיום השכרת דירה לטווח קצר זולה יותר מאשר חדר בבית מלון ובעקבות ההיצע הרב, לשוכרים יש מבחר עצום כמעט בכל עיר.
יחד עם זאת, השכרת דירה לטווח קצר עשויה לגרום לנזק ליתר הדיירים בבניין המשותף או לשכנים שגרים בסמוך לבית הפרטי (לרוב מדובר בווילה). נזקים אלה יכולים לבוא לידי ביטוי במטרדי רעש או נזקים לרכוש המשותף.
פסיקות בתי המשפט הכירו בכך שעשויים להיגרם נזקים בעקבות השכרת דירה לטווח קצר ולכן פניות לבתי המשפט מובילות, לרוב, לקבלת צו מניעה זמני או קבוע האוסר את המשך השכרת הדירות לטווח קצר (ישנה הדגשה בפסקי הדין שאין שום מניעה להשכיר את אותן דירות לטווחים ארוכים).
בעל דירה שנפגע בעקבות השכרת דירה לטווח קצר על ידי השכן יכול בהחלט להגיש נגדו תביעה, גם אם יתר השכנים לא הביעו את הסכמתם לתביעה זו.
