עורך דין אדי בליטשטיין

תביעה נגד ועד בית בבניין משותף – מתי ניתן להגיש אותה?

תביעה נגד ועד בית

ועד בית בבניין משותף אחראי לניהולו של הבניין המשותף. נציגות ועד הבית יכולה להגיש תביעה נגד דייר (לדוגמה במקרה בו דייר לא משלם את דמי ועד הבית – תשלום שהדייר חייב לשלם גם אם יש לו טענות נגד ועד הבית) אך ישנם מקרים בהם דייר יכול גם להגיש תביעה נגד ועד בית, והסיבות לכך יכולות להיות שונות ומגוונות.

כאשר מתכננים להגיש תביעה נגד ועד בית – את מי תובעים בפועל?

את ועד הבית בבניין משותף מרכיבים, בדרך כלל, דייר או מספר דיירים שמתגוררים באותו בניין משותף (בבניינים חדשים ורבי קומות את תפקיד ועד הבית נוטלת על עצמה, בדרך כלל, חברת ניהול אותה שוכרים הדיירים). עולה השאלה האם כאשר מגישים תביעה נגד ועד בית תובעים בפועל את אותו דייר או הדיירים שהם נציגי ועד הבית?

התשובה לכך היא שלילית. במקרה שבו שוקלים להגיש תביעה נגד ועד בית תובעים את "נציגות הבית המשותף שכתובתו ____ בעיר _____".

ישנם מקרים בהם ניתן וכדאי לשקול הגשת תביעה אישית כנגד נציגי ועד הבית (לחוד או באותה תביעה נגד ועד הבית – תלוי בנסיבות). בדרך כלל מדובר באותם מקרים בהם נציג או נציגי ועד הבית עשו פעולה כלשהי באופן אישי, ולא בהכרח במסגרת תפקידם כנציגי ועד הבית, אשר גרמה לתובע לנזק. לדוגמה: אם נציג ועד הבית הפיץ דברי לשון הרע בקבוצת הוואטסאפ של הבניין, אין מקום להגיש תביעה נגד ועד בית בגין לשון הרע, אלא צריכים להגיש תביעה אישית נגד אותו אדם אשר הפיץ את האמירות הפוגעניות.

טרם הגשת תביעה נגד ועד בית צריכים גם להבין מה בדיוק תובעים משום שזהות הסעד הנדרש תשפיע על מקום הגשת התביעה. לדוגמה: אם רוצים לתבוע את ועד הבית בגין עילה נזיקית ולדרוש פיצוי כספי, כנראה שאין מקום להגיש תביעה זו אצל המפקח על הבתים המשותפים עקב סוגיית הסמכות העניינית. במקרה כזה צריכים להגיש את התביעה לבית משפט השלום.

טרם הגשת תביעה נגד ועד בית תמיד כדאי לשקול שליחת מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים. לפחות בחלק מהמקרים ועד הבית עשוי לתקן את המחדל ואתם עשויים לחסוך הרבה זמן והרבה כסף.

תביעה נגד ועד בית בגין אי תיקון נזק ברכוש המשותף

ועד הבית אחראי על תחזוקת הבניין המשותף. לעיתים נוצרות תקלות ברכוש המשותף אשר יוצרת נזק בתוך אחת הדירות. מצב נפוץ הוא כאשר יש נזילה מצנרת משותפת אשר יוצרת נזקי רטיבות באחת הדירות. במקרה כזה ישנן שתי אפשרויות: א. אם יודעים בוודאות שמדובר בצנרת משותפת אפשר להגיש תביעה נגד ועד בית בלבד. ב. אם לא יודעים שהצנרת משותפת אפשר להגיש תביעה נגד ועד בית וגם נגד הדייר שהצנרת רלוונטית לדירתו.

כאשר יש ספק בעניין זה כדאי לשקול את האפשרות השניה.

תביעה נגד ועד בית כאשר יש חשש לגניבת כספים או אי סדרים כספיים

תחילה, חשוב להבין שנציגות ועד הבית חייבת להפקיד את הכספים שהיא גובה מהדיירים לחשבון יעודי השייך לוועד הבית. מצב בו נציגי ועד הבית מפקידים את כספי הדיירים לחשבונם האישי הוא לא מצב תקין.

חוק המקרקעין כולל בתוכו את תקנון המצוי לפיו דיירים בבית המשותף צריכים להתנהל (בהנחה שדיירי הבניין המשותף לא קבעו לעצמם תקנון אחר). בעניין סוגיית הכספים והדיווחים לדיירים בעניין הוצאת וקבלת כספים נקבע בתקנון המצוי, בין היתר, כך:

16. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.

(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטבר.

(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.

(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.

כפי שאתם רואים, הוראות אלה קובעות את החובה של נציגות הבית המשותף למנות גזבר אשר יפרט לדיירי הבניין המשותף את ההוצאות וההכנסות הרלוונטיות לבניין המשותף. כל בעל דירה רשאי לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות. אם הדיירים אינם זוכים לקבל את פירוט ההכנסות וההוצאות או אם יש ביניהם אי התאמה בסכומים משמעותיים, ניתן בהחלט לשקול הגשת תביעה נגד ועד בית.

תביעה נגד ועד בית בגין החלטה שהתקבלה באסיפת הדיירים בניגוד לדין

ועד הבית אינו גוף שיכול להחליט בעצמו החלטות המשפיעות על זכויות יתר הדיירים, אלא העניין הרלוונטי חייב לעבור הצבעה והסכמה של הדיירים. ישנן סוגיות המחייבות הסכמה של רוב הדיירים וישנן מספר סוגיות הקבועות בתקנון המצוי אשר מחייבות הסכמה של לפחות שישים אחוזים מבלי הדירות.

ניתן להגיש תביעה נגד ועד בית כאשר הוא פועל בניגוד להוראות אלה ולדרוש קבלת צו הצהרתי אשר קובע שההחלטה התקבלה בניגוד לדין ושהיא בטלה.

התאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות

1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער.

2. התאמת דלת כניסה או פתח כניסה לבית המשותף, תוך שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון הסרת מנעול הדלת, ביטול דלת או הרחבת פתח והתקנת דלת.

3. פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו.

4. הרחבת שביל גישה קיים.

5. שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש.

6. הריסת גדרות, ובניית גדר, וגדר הגנה, או התקנת סידורי בטיחות בשביל גישה קיים, שאינם כלולים בפרט 4 בחלק א' לתוספת זו, לשם מניעת פגיעה מכלי רכב או מציוד, נפילה, דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.

7. התקנת אמצעי הרמה ידני שאינו כלול בפרט 5 בחלק א' לתוספת זו, או אמצעי הרמה חשמלי, מכני, אלקטרוני, הידרולי או אחר, בין מפלסים, לרבות כבש ומעליון, אך למעט מעלית כאמור בסעיף 59ו לחוק, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.

8. החלפת ריצוף.

9. ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף.

התאמות הטעונות הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות

1. הכשרת מקום כמקום חניה.

2. ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים.

איך מגישים תביעה נגד ועד בית אם בפועל אין ועד בית בבניין המשותף?

ניתן למצוא דוגמאות של בתים בהם אין ועד בית פעיל. לרוב מדובר בבתים ישנים מאוד או בתים בהם גרה אוכולוסיה חלשה מאוד. במקרים כאלה ישנה בעיה להגיש תביעה נגד ועד בית כי ועד הבית פשוט לא קיים. במקרים אלה, ככל שנגרם נזק לרכוש המשותף שיוצר מפגע באחת הדירות, אין מנוס אלא להגיש תביעה נגד כל בעלי הדירות.

שימו לב – במקרים אלה צריכים להפיק נסח טאבו ולוודא שאתם תובעים את בעלי הדירות ולא את שוכרי הדירות.

.

רוצים לקבל בחינם עדכונים בנושא זה? סיכום פסקי דין? מדריכים משפטיים? הזינו כתובת מייל תקינה

עורך דין אדי בליטשטיין
עורך דין אדי בליטשטיין

משרדנו עוסק בייצוג תובעים ונתבעים בתביעות מורכבות (אך ורק תביעות מעל 50 אלף ש"ח). למשרדנו ניסיון רב מאוד והצלחות מוכחות בבתי המשפט.

המלצות רבות מלקוחות קודמים ופרסומים בתקשורת על התיקים שאנו מנהלים תוכלו לקרוא בתחתית העמוד.

עורך דין אדי בליטשטיין דובר את השפות עברית, אנגלית ורוסית.

חייגו עכשיו 03-6427876
המלצות מלקוחות קודמים
עורך דין אדי בליטשטיין
עורך דין אדי בליטשטיין
כותבים עלינו בתקשורת

איך אנחנו יכולים לעזור לכם?

מאמרים שעשויים לעניין אתכם

יצירת קשר

עורך דין אדי בליטשטיין

לפני שאתם עוזבים...

רוצים לדעת כיצד לנסח נכון כתב תביעה? הצטרפו לרשימת התפוצה שלנו ונעביר אתכם למדריך מקיף ללא תשלום

אנחנו לא שולחים פרסומות וניתן לבצע הסרה בכל שלב