לפני הגשת תביעה נגד מוכר דירה – חשוב לדעת
לפני ששוקלים להגיש תביעה נגד מוכר דירה כדאי לדעת שהליכים בבית המשפט נמשכים פרק זמן ארוך, וכאשר מדברים על תביעות הרלוונטיות לנזקים שנגרמו עקב מכר דירה בדרך כלל מדובר בתביעות שנמשכות מעל שנה ולעיתים אפילו מעל שנתיים.
במקרים מסוימים, במיוחד כאשר סכום הנזק אינו גבוה, כדאי לשקול לנהל משא ומתן לצורך הגעה לפשרה כדי להימנע מהגשת כתב תביעה וניהול הליך בבית המשפט.
הסיבה לכך מאוד פשוטה – מעבר לזמן הרב שתאלצו להקדיש לניהול תביעה בבית המשפט, אתם תאלצו לשלם שכר טרחת עורך דין, אגרת בית משפט, ובמקרים מסוימים אפילו בגין הגשת חוות דעת מומחה (לדוגמה חוות דעת של שמאי שיפרט איזה סכומי כסף הפסדתם).
כאשר סכום הנזק אינו גבוה, לעיתים ההוצאות שתשלמו לצורך ניהול תביעה נגד מוכר דירה, יהיו גבוהות יותר משווי הפיצוי שאתם עשויים לקבל, ולכן במצבים כאלה יש חוסר כדאיות כלכלית לנהל את התביעה, גם אם מבחינה משפטית יש סיכוי גבוה מאוד לזכות בתביעה.
זו בדיוק הסיבה מדוע כדאי להתייעץ עם עורך דין תביעות מנוסה שיוכל לבחון את המקרה שלכם ולומר לכם במסגרת פגישת ייעוץ האם כדאי להשקיע בתביעה שלכם זמן, כסף, ולא מעט עצבים, או שאולי כדאי לחשוב על דרכי פעולה אחרות כדי לפתור את המחלוקת עם מוכר הדירה.
תביעה נגד מוכר דירה בגין הפרת החוזה
בין אם אתם שוקלים תביעה נגד מוכר דירה שהוא אדם פרטי ובין אם אתם שוקלים תביעה נגד קבלן דירות, מאוד חשוב להכיר את החוזה עליו חתמתם. בניגוד למצבים אחרים, כאשר קונים או מוכרים דירה יש חובה לערוך חוזה בכתב, ולרוב מדובר בחוזה מאוד מפורט שמגדיר בצורה מפורשת את הזכויות והחובות של הצדדים.
מכיוון שמדובר בחוזה מאוד חשוב ומכיוון שלרוב שווי דירה בישראל נאמד במיליוני שקלים חשוב מאוד לא לערוך חוזה לבד או לחתום על חוזה שכזה ללא ליווי משפטי של עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין, מכיוון שכל טעות עשויה לעלות לכם ביוקר. לעיתים מוכרים/קונים של דירה מעוניינים לחסוך את עלות עורך הדין אבל לא מבינים שכל טעות קטנה תעלה להם הרבה יותר משכר טרחתו של עורך הדין.
אם אתם סבורים שמוכר הדירה הפר את החוזה ואתם כבר שוקלים תביעה בגין הפרת חוזה, תעצרו ותקראו תחילה שוב את החוזה מתחילתו ועד סופו. בחלק גדול מהמקרים בחוזי מכר דירה מופיע סעיף שקובע שבגין הפרות מסוימות צריכים לאפשר תקופה בת 7 ימים לצורך תיקון ההפרה.
מצד שני, ישנם סעיפים בחוזי מכר דירות שמוגדרים סעיפים שהפרתם היא בגדר הפרה יסודית (הפרה חמורה). אם הופר סעיף שכזה יש סיכוי גבוה יותר לזכות במסגרת תביעה נגד מוכר דירה.
אם בסופו של דבר החלטתם להגיש כתב תביעה נגד מוכר דירה, עליכם לציין בצורה מפורשת בכתב התביעה איזה סעיף או סעיפים המוכר הפר, ולצרף את ההסכם ביניכם לבין מוכר הדירה כנספח לכתב התביעה. אם לא תציינו בצורה מפורשת בכתב התביעה איזה סעיפים הופרו על ידי המוכר, וכתב התביעה שלכם יהיה עמום ולא ברור, יש סיכוי שתאלצו להגיש במהלך ההליך בקשה לתיקון כתב התביעה.
אם הבקשה לתיקון כתב התביעה תתקבל ההליך יתחיל למעשה מחדש כי הנתבע יוכל להגיש כתב הגנה מתוקן, ומכיוון שהנתבע יאלץ לתקן את כתב הגנתו, אתם תאלצו לשלם לנתבע הוצאות משפט בגין טרחתו.
תביעה נגד מוכר דירה שלא משלים את העברת הבעלות בטאבו
טאבו זהו מרשם שבו רשומים כל בעלי הדירות.
מצב שבו המוכר אינו משלים את העברת הבעלות על שם הקונה בטאבו אופייני למקרים בהם המוכר והקונה מיוצגים על ידי אותו עורך דין. בחוזה עשוי להיות סעיף שקובע שהמוכר וגם עורך הדין יפעלו לצורך רישום הדירה על שם הקונה.
רישום הדירה על שם הקונה היא פעולה חשובה מאוד מכיוון שגם אם המוכר ימסור לקונה את הדירה בפועל, והקונה יעבור לגור בה, המוכר עדיין יהיה הבעלים של הדירה בפועל, ואם לא נרשמה אפילו הערת אזהרה לטובת הקונה (פעולה שהיא בגדר רשלנות של עורך דין בעסקת מקרקעין, ועשויה להוות עילה גם להגשת תביעה נגד עורך דין), המוכר יוכל למכור בפועל את הדירה פעם נוספת לצד שלישי, ואותו צד שלישי יוכל לפעול כדי לפנות את הקונה המקורי שבעלותו לא נרשמה בטאבו, מהדירה.
משרדנו נתקל במצבים שבהם הקונה לא נרשם כבעלים של הדירה שהוא רכש במשך שנים רבות. במקרים כאלה אסור להתמהמה וחייבים לפעול במהירות האפשרית כדי להשלים תחילה את הרישום בטאבו, ולאחר מכן להגיש תביעה נגד מוכר דירה שהתרשל (וקרוב לוודאי שגם כנגד עורך הדין שטיפל בעסקה וברישום הדירה).
תביעה נגד מוכר דירה שמכר את אותה דירה לאנשים שונים
מקרה נוסף שבו אין מנוס מהגשת תביעה נגד מוכר דירה הוא מצב שבו המוכר מסכם על מכירת הדירה עם אדם אחד, מקבל ממנו כספים, אך בפועל מוכר את הדירה לאדם אחר.
במקרים מסוג זה חייבים להגיש לא רק תביעה נגד מוכר דירה שפעל במרמה אלא גם נגד הקונה הנוסף (ככל שזהותו כבר ידועה) כדי שבית המשפט יכריע ויקבע מי יקבל את הדירה בפועל, ועל שם מי היא תרשם בטאבו.
בנוסף, במקרים אלה מלבד הגשת תביעה נגד נוכל צריכים לשקול הגשת בקשה למתן צו מניעה שאוסר על העברת הבעלות בדירה מהמוכר לצדדים שלישיים עד לבירור המחלוקת בין הצדדים.
ללא סעד זמני שכזה יתכן מאוד שבסוף בירור התביעה בית המשפט יקבע שהבעלות בדירה אכן צריכה לעבור או להשאר בידי הצד השלישי שקנה את הדירה. במקרים מסוג זה כדאי להתייעץ עם עורך דין הונאה ומרמה.
תביעה נגד מוכר דירה בגין ליקויים בדירה או חריגות בניה
כחלק מחובת תום הלב על המוכר לגלות לקונה כל פגם שעשוי להשפיע על ביצוע העסקה או שווי הדירה. אם המוכר הסתיר פרטים הדבר עשוי לגרום לקונה נזקים כספיים.
לדוגמה: אם יש פגמים נסתרים בצנרת הדירה והמוכר ידע על כך ולא גילה לקונה, הקונה יאלץ להחליף את הצנרת. הדבר יהיה כרוך בהשקעת כספים מצד הקונה, בבזבוז זמן רב, ובגרימת עוגמת נפש לא מבוטלת. בגין כל אלה הקונה יוכל להגיש תביעה נגד מוכר דירה שהסתיר את הליקויים.
דוגמה נוספת: המוכר בנה מרפסת בדירה מבלי לקבל אישורים מתאימים. בניה שכזו היא בגדר חריגת בניה. אם המוכר לא יגלה לקונה שהוא בנה את המרפסת ללא קבלת היתרים מתאימים, קרוב לוודאי שהקונה יקבל בשלב מסוים התראה שתחייב אותו להרוס את המרפסת, ואם הוא לא יהרוס את המרפסת הוא יאלץ להתמודד עם הליכים משפטיים כנגדו בבית המשפט.
תביעה נגד מוכר דירה שלא גילה על שכנים בעייתיים
במקרים קיצוניים אנשים מוכרים דירה רק כדי לברוח משכנים שפשוט ממררים להם את החיים. במקרים כאלה יתכן שהמוכר אפילו יסכים למכור את הדירה במחיר נמוך בצורה משמעותית משווי השוק שלה.
אם זה המצב על המוכר לגלות לקונה שיש בבניין שכן "בעייתי". אם המוכר לא יגלה והקונה יבין זמן קצר לאחר כניסתו לדירה שיש שכן שבמשך תקופה ארוכה, ובאופן קבוע, עושה משהו שפוגע בשלוותו, הדבר עשוי להוביל בקלות להגשת דרישה לפיצויים ובשלב מאוחר יותר להגשת תביעה נגד מוכר דירה שלא גילה את כל הפרטים לקונה.
הטענה של הקונה תהיה מאוד פשוטה – אם הוא היה יודע שיש שכן "בעייתי" הוא לא היה מסכים לקנות את הדירה או שהוא לא היה מסכים לקנות את הדירה במחיר שעליו הוסכם.
לסיכום
תביעה נגד מוכר דירה זוהי תביעה שלרוב תמשך פרק זמן העולה על שנה, ובחלק גדול מאוד מהמקרים גם יותר משנתיים. אם לא מדובר בנזק כספי גבוה מאוד כדאי לנסות להגיע לפשרה לפני הגשת התביעה כדי לחסוך זמן רב ועלויות כספיות משמעותיות הכרוכות בניהול תביעה בבית משפט.
ישנם מצבים רבים בהם ניתן להגיש תביעה נגד מוכר דירה, אך מה שמשותף לכולם הוא שמוכר הדירה לא ביצע פעולה שהיה עליו לבצע או שהסתיר מהקונה מידע שעשוי היה להשפיע על ביצוע העסקה או על המחיר המוסכם ששולם עבור הדירה.
במסגרת כתב התביעה על הקונה לפרט בצורה ברורה ומפורשת בגין מה בדיוק הוא תובע את המוכר, ואם מדובר בתביעה על הפרת חוזה המכירה/רכישה של הדירה, על הקונה לפרט באופן ברור איזה סעיפים בחוזה הופרו על ידי המוכר.
בנוסף, על הקונה לציין בצורה ברורה איזה סעדים בדיוק הוא תובע, וככל שהקונה תובע פיצוי כספי, עליו לפרט את הסכום הכסף המדויק שהוא דורש מהמוכר.
