בדיקת דירה חדשה מקבלן – מה עושים אם יש ליקויים בדירה חדשה?

בדיקת דירה חדשה מקבלן חייבת להתבצע בכל מקרה לפני שאתם חותמים על טפסים בהם אתם מאשרים את קבלת הדירה. בחלק גדול מהמקרים, באותם טפסים הקבלן ידאג לציין שבדקתם כל מה שרציתם ושלא נמצאו שום ליקויים בדירה, והכל לשביעות רצונכם.

היו זהירים בחתימה על מסמכים שכאלה, במיוחד אם לא טרחתם ולא בדקתם אם יש ליקויים בדירה. חתימה על טופס שכזה עשויה להיות מכשול משמעותי בעתיד אם תרצו להגיש תביעה כספית או תביעה אזרחית נגד הקבלן. ככל שתוגש תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בניה הקבלן יציג את הטופס עליו חתמתם ואתם תהיו בעמדת נחיתות בפני השופט שידון בתיק.

עורך דין אדי בליטשטיין מייצג מזה למעלה מעשור תובעים ונתבעים במסגרת תביעות נגד קבלנים בגין ליקויים בדירה חדשה. צריכים ליווי משפטי מקצועי? צרו קשר עם משרדנו.

בדיקת דירה חדשה מקבלן: נסו תחילה לאתר בעצמכם ליקויים נראים לעין

לפני קבלת החזקה בדירה בפועל, ובהתאם להתקדמות הבניה, הקבלן יאפשר לכם, לרוב, לבקר מספר פעמים בדירה. מומלץ בכל ביקור לתעד בווידאו (ניתן באמצעות הטלפון הסלולרי) את כל החדרים בדירה. ככל שבביקור הראשון נתקלתם במשהו שנראה לכם מוזר או לא תקין, נסו לתעד אותו ממספר זוויות, ובכל ביקור עתידי בדקו את אותו מקום כדי לוודא אם הליקוי תוקן או שהוא עדיין קיים.

דבר נוסף שחשוב מאוד לשים אליו לב הוא שהקבלן אכן סיפק לכם את המפרט שהוא התחייב לספק, ובמיוחד אם הזמנתם משהו מיוחד. אספקת מפרט שונה גם הוא "ליקוי" אליו יש להתייחס בעת בדיקת דירה חדשה מקבלן.

בדיקת דירה חדשה מקבלן באמצעות איש מקצוע

ליקויים בדירה חדשה הם לאו דווקא ליקויים שניתן תמיד לאתר בקלות, ולעיתים מדובר בליקויים נסתרים שלא תוכלו לאתר בעצמכם. מכיוון שכבר השקעתם סכומי עתק על הדירה, אל תחסכו גם על בדיקת איש מקצוע שיוכל להפיק לכם דו"ח עם כל הליקויים שהוא איתר. מסמך זה יוכל לשמש אתכם בפנייתכם לקבלן וכך יהיה הרבה יותר פשוט לשכנע את בית המשפט (ככל שיהיה צורך להגיש תביעה) שאכן היו ליקויים שהצריכו תיקון.

זכויות רוכשי דירה חדשה על פי חוק מכר דירות

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 הוא זה שמסדיר את זכויות רוכשי דירות חדשות. חוק זה מתייחס לתקופות שבהן על הקבלן להתייחס לפניות הרוכשים בעניין ליקויים בדירה חדשה.

חוק זה הוא זה שמגדיר מהי תקופת הבדק, תקופת האחריות על דירה חדשה ומה יחשב לאי התאמה ביחס למפרט אליו התחייב הקבלן, ומה יקרה אם הקבלן מפר את חיוביו.

בעניין זה סעיף 4 לחוק המכר קובע כך:

4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

תקופת הבדק ותקופת האחריות מוגדרים באותו סעיף כך:

"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

התוספת לחוק המכר מגדירה את "תקופת בדק" ביחס לכל פריט בדירה:

(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

מהו פרק הזמן שבו ניתן להתלונן בפני הקבלן על ליקויים בדירה חדשה?

בחלק מהמקרים בדיקת דירה חדשה מקבלן יכולה להתבצע זמן מה לאחר קבלת הדירה בפועל, וכך גם גילוי הליקויים בפועל. גם במקרים אלה הרוכש יהיה זכאי להתלונן בפני הקבלן ולדרוש לתקן את הליקויים אם יעמוד בהוראות סעיף 4א לחוק המכר, אשר קובע כך:

(א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

הקבלן לא מתקן ליקויים בדירה חדשה – השלב הבא

במצב שבו הקבלן לא מתקן ליקויים בדירה חדשה, או שלא מתקן את הליקויים לשביעות רצונכם, עליכם לפנות לקבלן בכתב (מכתב בדואר רשום, דוא"ל, וואטסאפ). חשוב שיהיה תיעוד לפנייתכם ושיהיה ברור על מה בדיוק התלוננתם ומתי.

אם הקבלן מתעלם מפניותיכם כדאי לשלוח לקבלן מכתב התראה לפני תביעה מטעם עורך דין. קבלנים נוטים להתייחס בצורה מעט שונה למכתבי התראה מעורכי דין לעומת מכתבים מטעם הרוכשים עצמם.

אם גם מכתב התראה מטעמו של עורך דין לא סייע להשיג את המטרה, כנראה שאין מנוס מהגשת תביעה נגד הקבלן.

בדיקת דירה חדשה מקבלן עשויה להוביל לתביעה שתמשך זמן רב

בדיקת דירה חדשה מקבלן שבמסגרתה התגלו ליקויים רבים ומשמעותיים עשויה להוביל להגשת תביעה נגד הקבלן שאינו משתף פעולה.

עליכם לדעת מראש שניהול תביעה שכזו עשוי להימשך זמן רב (לא פחות משנה). עליכם להיות ערוכים לכך משום שייתכן שיהיה עליכם תחילה לתקן את הליקויים בעצמכם ולדרוש את סכום התיקון במסגרת כתב תביעה שיוגש לבית המשפט.

כמו כן, עליכם להיות ערוכים לתשלום הוצאות משפט הנלוות לכל הליך משפטי: אגרת בית משפט, שכר טרחת עורך דין, תשלום בגין חוות דעת מומחה, זימון עדים (ככל שיהיה בכך צורך), וייתכן שגם עלויות נוספות.

קבלנים הם גופים חזקים והם נוטים לגרום להליך המשפטי להתארך ככל הניתן, בין היתר, כדי לייאש אתכם ולגרום לכם לוותר על תביעתכם. עליכם לקחת זאת בחשבון לפני הגשת התביעה וגם במהלכה. אם תראו סימני ייאוש הסבירות שהקבלן ירצה להגיע איתכם לפשרה טובה שואפים לאפס.

לסיכום

בדיקת דירה חדשה מקבלן היא בדיקה הכרחית. ניתן לבצע בדיקה חדשה מקבלן באופן עצמאי אך עדיף לעשות זאת באמצעות איש מקצוע שיוכל לאתר ליקויים שלא בהכרח נראים לעין.

ניתן לפנות לקבלן בעניין ליקויים גם בתקופת הבדק וגם בתקופת האחריות, אך בכל מקרה חשוב מאוד לפנות לקבלן בסמוך לגילוי הליקוי.

כל פניה לקבלן כדאי לבצע בכתב – תמיד חשוב שיהיה תיעוד מתי פניתם לקבלן ועל מה בדיוק התלוננתם.

במקרה שלא זכיתם למענה, תשלחו מכתב התראה מטעמו של עורך דין. אם גם פניה שכזו לא תועיל, לא יהיה מנוס מהגשת תביעה נגד הקבלן.

שאלות נפוצות בעניין בדיקת דירה חדשה מקבלן