ביטול הסכם מכר מקרקעין זאת פעולה משפטית אפשרית, אך לרוב תהיה כרוכה בקשיים לא מבוטלים משום שבדרך כלל לאחר השלמת העסקה האינטרס של המוכר והקונה אינו חופף, ואם אחד הצדדים ירצה לבטל את הסכם המכר זה לא אומר שגם הצד השני ירצה בכך.
במצב זה בדיוק יאלץ הצד שמעוניין בביטול ההסכם להגיש לבית המשפט תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין, ולפרט מדוע לשיטתו יש מקום להורות על ביטול ההסכם. מכיוון שסוגיית ביטול הסכם מכר מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים במיוחד, אתם יכולים לצפות "למלחמה" ארוכה ומתישה בבית המשפט, משום שכל צד ינסה לעשות הכל כדי לא להפסיד בבית המשפט (ולא להפסיד הרבה מאוד כסף).
עורך דין אדי בליטשטיין מייצג מזה למעלה מעשור תובעים ונתבעים בתביעות חוזיות מורכבות. צריכים ליווי משפטי מקצועי? צרו קשר עם משרדנו.
מצב שבו בית משפט לא יורה על ביטול הסכם מכר מקרקעין
לפני שיפורט באילו מצבים בית משפט עשוי להורות על ביטול הסכם מכר מקרקעין, כדאי להבין את המצב שבו הסבירות לביטול הסכם מכר מקרקעין נמוכה מאוד עד אפסית.
נמחיש זאת באמצעות דוגמה: שלומי מכר לאבי מקרקעין בסכום של מיליון שקלים. יום אחרי השלמת העסקה, שלומי קיבל הצעה לרכישת המקרקעין בסכום של שני מיליון שקלים מאדם אחר. שלומי פנה מיד לאבי והודיע על ביטול הסכם מכר מקרקעין, מכיוון שעתה הוא יוכל למכור את המקרקעין לאדם אחר במחיר כפול.
בדוגמה שלנו שלומי מעוניין לבטל את העסקה עקב טעות בכדאיות העסקה. חוק החוזים אינו מאפשר זאת.
טעות כדאיות העסקה
סעיף 14 לחוק החוזים מפרט באילו מצבים ניתן לדרוש ביטול הסכם מכר מקרקעין (וביטול חוזים מסוגים אחרים) עקב טעות. יחד עם זאת, סעיף 14(ד) קובע בצורה מפורשת באיזה מקרה לא ניתן לדרוש ביטול הסכם עקב טעות.
סעיף 14(ד) קובע כך:
"טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.
כלומר, סעיף 14(ד) קובע שאם מדובר בטעות שהיא טעות בכדאיות העסקה, לא ניתן לבטל את ההסכם מחוק טענת "טעות" לפי חוק החוזים (זה לא אומר שלא ניתן להעלות טענות משפטיות אחרות לצורך ביטול ההסכם).
ביטול הסכם מכר מקרקעין עקב טעות – המקור החוקי
המקור החוקי הרלוונטי לסוגיית ביטול הסכם מכר מקרקעין עקב טעות קבוע בסעיף 14 לחוק החוזים, אשר קובע כך:
(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.
חשוב לשים לב למספר נקודות מהותיות הרלוונטיות לסעיף 14 לחוק החוזים:
- ניתן לתבוע ביטול הסכם מכר מקרקעין גם מכוח סעיף 14(א) וגם מכוח סעיף 14(ב). מי שתובע ביטול הסכם מכר מקרקעין מכוח סעיף 14(א) צריך להוכיח שהצד שכנגד ידע או היה עליו לדעת על הטעות.
- לבית משפט יש בכל מקרה סמכות להורות על ביטול הסכם מכר מקרקעין עקב טעות מכוח סעיף 14(ב) "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת". במקרה כזה בית המשפט רשאי לחייב את אחד הצדדים בפיצוי כספי בגין הנזק שנגרם לצד שכנגד.
- לא בכל מקרה בית המשפט חייב להורות על ביטול עסקת מכר מקרקעין עקב טעות. במקרים מסוימים בית המשפט יעדיף לפסוק פיצוי כספי לאחד הצדדים כדי "לאזן" או להפחית את הנזק שנגרם לו עקב הטעות בביצוע העסקה.
פסיקת בית המשפט בעניין ביטול הסכם מכר מקרקעין עקב טעות
בית המשפט המחוזי בנצרת דן בסוגיית ביטול עסקת מכר מקרקעין עקב טעות (ת"א 53537-10-18 יוסף כופטייל נ' גיא שוורץ, פסק דין מיום 15.8.2023).
במקרה זה המוכר פנה לבית המשפט ודרש להורות על ביטול עסקת מכר מקרקעין עקב טעות. במקרה זה התברר שלאחר השלמת העסקה היה על המוכר לשלם מיסים בשווי העולה על הסכום שבו נמכרו המקרקעין, דבר שהפך את העסקה לחסרת היגיון כלכלי.
בית המשפט פסק דין, בין היתר, כך:
לאחר עיון בכתבי הטענות, בתצהירי הצדדים ובראיות שהונחו בפניי, ולאחר בחינת טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בשל קיומה של טעות כאמור בסעיף 14(ב) לחוק החוזים, המצדיקה את ביטול הסכם המכר, תוך חיוב התובע בפיצויים נוכח הנזק שנגרם לנתבע עקב כריתת ההסכם. אדון להלן בעיקר טענות הצדדים אשר הביאוני למסקנה זו.
…
אבהיר כבר עתה, כי לא מצאתי שהתובע היה רשאי להודיע על ביטול הסכם המכר מכוח סעיף 14(א) לחוק החוזים, וזאת שעה שלא עמד בנטל להראות כי דבק רבב בהתנהלות הנתבע טרם חתימת הצדדים על הסכם המכר, באופן בו זה ידע או צריך היה לדעת על קיומה של התכנית לשינוי ייעוד המקרקעין. מנגד, מצאתי כי מן הצדק להורות על ביטול הסכם המכר מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים.
…
לטעמי לא יכולה להיות מחלוקת כי אילו היה התובע מודע להליכים מקדמיים אלו, הקשורים במצבם התכנוני של המקרקעין ולסיכוי הגבוה לשינוי ייעודם, בזמן קצר, מחקלאות למגורים, לא היה מתקשר עם הנתבע בהסכם המכר, בו מכר את המקרקעין עבור תמורה העומדת על 222,682 ₪ בלבד.
לתמורה ששולמה עבור המקרקעין חשיבות רבה בבחינת קיומה של "טעות", שכן בענייננו, חייב הסכם המכר את התובע לשלם את יתרת מס השבח בגין העסקה, אשר עמדה במקור על סך 531,836 ₪, ולאחר הסכם הפשרה על סך 192,664 ₪.
אכן, בסופו של יום, ולאחר שהתובע העביר את ההודעה על ביטול הסכם המכר, מיהר הנתבע ושילם לרשות המיסים את מס השבח מכיסו, אולם אין מחלוקת כי הוא לא היה מחויב לכך מכוח הסכם המכר. בנסיבות אלו, סבורני כי לא יכול להיות חולק שעסקינן בהסכם שהינו משולל כל היגיון כלכלי, המלמד בתורו על טעות שורשית בחתימת התובע על הסכם המכר.
…
בנסיבות המקרה שלפנינו, נחה דעתי כי אכיפת הסכם המכר תגרום לתובע עוול ונזק גדולים יותר מאשר אלה שייגרמו לנתבע באם זה יבוטל. בסופו של יום, עניין לנו בתובע אשר מכר מקרקעין בסכום המהווה שבריר משווים האמיתי, תוצאה אשר תחושת הצדק מתקשה להכיל.
אכן, כפי שיובהר בהמשך, בהתנהלותו של התובע לאחר החתימה על הסכם המכר נפלו פגמים, הן בהתנהלותו מול הנתבע והן בנוגע לפרק הזמן הרב שחלף בטרם הודיע "רשמית" על ביטול ההסכם. יתירה מכך, אינני מקל ראש בקושי ובעוגמת הנפש שייגרמו לנתבע. עם זאת, בשורה התחתונה סבור אני כי הפגמים בהתנהלות התובע, כמו גם הנזק שייגרם לנתבע כתוצאה מביטול הסכם המכר, ניתנים לאיזון בפיצוי כספי, כאמור בסיפא של סעיף 14(ב) לחוק החוזים, אשר יביאו לתוצאה צודקת יותר בנסיבות העניין, מאשר אכיפת הסכם המכר (וראו לעניין זה עניין אליאסיאן, פסקה 16 לחוות דעתה של כב' השופטת וילנר).
….
לנוכח כל המפורט לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על ביטול הסכם המכר מיום 27.7.2016. התובע מנגד, ישיב לנתבע כל סכום שקיבל מכוח הסכם המכר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום חתימת הסכם המכר. כן יוחזר לצדדים כל סכום כספי המוחזק בנאמנות אצל עו"ד בטשא, למעט כל סכום עבור שכר טרחתו, באם קיים.
בשל הנזק שנגרם לנתבע עקב כריתת הסכם המכר, כמו גם בשל הפגמים שנפלו בהתנהלותו של התובע, מצאתי לחייב את התובע לשלם לנתבע פיצוי בסך 140,000 ₪.
לסיכום
ביטול עסקת מכר מקרקעין עקב טעות – אפשרית. אמנם לא מדובר בהליך משפטי פשוט, אלא לרוב הליך ארוך ומורכב (שכן, עסקאות אלה כרוכות בדרך כלל בסכומי כסף משמעותיים ואף אחד מהצדדים לא מוכן לצאת מופסד), אך בהחלט ניתן להגיע למצב שבו בית משפט מורה על ביטול העסקה.
ניתן לבסס את הדרישה לביטול עסקת מכר מקרקעין על סעיף 14 לחוק החוזים. חשוב מאוד לשים לב לתנאים והדרישות של תתי הסעיפים השונים בסעיף 14, כדי להבין מה בדיוק לפרט במסגרת כתב תביעה שיוגש לבית המשפט.
לא תוכלו לדרוש ביטול עסקת מכר מקרקעין עקב טעות, אם מדובר בטעות בכדאיות העסקה.
שאלות נפוצות בעניין ביטול הסכם מכר מקרקעין
-
האם ביטול הסכם מכר מקרקעין אפשרי?
ביטול הסכם מכר מקרקעין אפשרי בהתאם להוראות ההסכם או בהתאם להוראות חוק החוזים. הדבר אינו אפשרי בכל מקרה או במיוחד אם אחד הצדדים פשוט התחרט.
-
כיצד ביטול הסכם מכר מקרקעין מתבצע?
ביטול הסכם מכר מקרקעין מתבצע באמצעות מסירת הודעה בכתב. יש לפרט מה הסיבה לביטול ההסכם (ובמיוחד להתייחס להפרות שבוצעו על ידי הצד שכנגד שהובילו לביטול ההסכם).
-
האם ביטול הסכם מכר מקרקעין אפשרי לאחר העברת התשלום?
תיאורטית הביטול אפשרי אך ברובם המוחלט של המקרים תאלצו להגיש תביעה, לכל הפחות כדי שבית המשפט יורה על החזרת הכספים ששולמו/הועברו לצד שכנגד.
-
כמה זמן נמשכת תביעה בעניין ביטול הסכם מכר מקרקעין?
לרוב הרבה יותר משנה אחת.
