איחור במסירת דירה על ידי קבלן או יד שניה – איך לקבל פיצוי?

איחור במסירת דירה מקבלן או יד שניה עשוי לגרום לרוכש נזקים כספיים משמעותיים. מסיבה זו על הרוכש לדעת היטב מהן זכויותיו במקרים מסוג זה, הן בהתאם למפורט במסגרת הסכם רכישת הדירה והן בהתאם לחקיקה והפסיקה הרלוונטית, על מנת לקבל פיצוי בגין איחור במסירת דירה.

מה קבוע בהסכם בסוגיית איחור במסירת דירה?

בין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן או רכישת דירה יד שניה, נקודת הפתיחה היא קריאת הסכם רכישת הדירה ובדיקה מה כתוב בהסכם בכל הקשור לסוגיית איחור במסירת דירה.

במקרים אלה חשוב לשים לב לשני סעיפים עיקריים: 1. הסעיף שמדבר על איחור במסירת דירה; 2. סעיף שמתייחס לפיצוי מוסכם בעת הפרת חוזה.

בחלק ניכר מהמקרים, במיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, בהסכם כתוב שאיחור בן 60 ימים לא יחשב לאיחור המזכה בפיצוי, ורק החל מהיום ה-61 הקבלן (או מוכר דירת יד שניה) ישלם לכם פיצוי כלשהו.

במקרים אלה צריכים להבין מהו גובה הפיצוי וכיצד ומתי בדיוק על המוכר לשלם לכם פיצוי כספי זה בגין איחור במסירה.

בנוסף, צריכים לבחון האם איחור במסירת דירה מקנה פיצוי נוסף ומוסכם בגין הפרת חוזה. בעניין זה צריכים להתעמק בהסכם הרכישה של הדירה ולראות כיצד בדיוק נוסחו ההסכמות בין המוכר לרוכש.

מה קובע החוק בעניין איחור במסירת דירה?

סוגיית איחור במסירת דירה מוסדרת בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 אשר קובע כך:

א. לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

1. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

2. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

ב. הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

כלומר, על פי הוראות אלה, איחור במסירת דירה מקבלן או יד שניה מחייבים את המוכר לשלם למוכר את הפיצוי המוסכם בחוזה או הפיצוי הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), לפי הגבוה מביניהם.

חריג לתשלום פיצוי עקב איחור במסירת דירה

סעיף 5א(ג) לחוק מכר (דירות) קובע כך:

על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

כלומר, המוכר לא חייב לשלם לקונה תשלום כלשהו בגין איחור במסירת אם הצדדים הסכימו בחוזה הרכישה שהוראות סעיפים 5א(א) ו-5א(ב) לא יחולו, ובכפוף ליתר התנאים הקבועים בסעיף 5א(ג).

למי אפשר להתלונן בעת איחור במסירת דירה?

בעת איחור במסירת דירה מקבלן ניתן להגיש תלונה למשרד הבינוי והשיכון. לעיתים גם פניה למועצה הישראלית לצרכנות עשויה לסייע לרוכש דירה מקבלן.

יחד עם זאת, ברוב המקרים הגשת תביעה בגין איחור במסירה תהיה האפקטיבית ביותר, ועשויה להוביל לפיצוי כספי משמעותי בגין איחור במסירת דירה.

באחד המקרים איחור בגין מסירת דירה על ידי גינדי מגדלי הלאום בע"מ הוביל להגשת תביעה במסגרתה נפסק פיצוי כספי בגין איחור במסירת דירה ועוגמת נפש בסכום העולה על 60 אלף ש"ח (ת"א 44112-02-17).

אם הוחלט להגיש תביעה בגין איחור במסירת דירה ניתן להעזר גם בעמדת המשרד לבינוי ושיכון הקובעת בין היתר כך:

בתגובה שהגיש משרד הבינוי והשיכון לבית המשפט, לראשונה פורטה עמדתו לגבי המקרים אשר אינם יכולים לשמש כטענה לאיחור מוצדק במסירת הדירה ובהם:

* איחור במסירת דירה אשר נבע כתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט, כדוגמת – רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי וכו'.

* איחור במסירת דירה אשר נבע מהתקשרות בין מוכר הדירה לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים בפרויקט, כדוגמת – קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל וכו'.

לצד זאת, הובהר בעמדה כי לא ניתן לקבוע סעיף בחוזה המכר הנותן סמכות למוכר הדירה או לגורם מטעמו לקבוע, באופן בלעדי, שאיחור במסירה נגרם מסיבה שאינה תלויה במוכר, ולכן הרוכש אינו זכאי לפיצויים הקבועים בסעיף 5א' לחוק המכר.

הנוסח המלא של עמדת משרד הבינוי והשיכון.

הגשת בקשה לאישור תביעה ייצוגית נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה

הגשת בקשה לאישור תביעה ייצוגית נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה רלוונטית אך ורק באותם מקרים בהם מאותו קבלן ישנם נפגעים רבים מאוד (לפחות מספר מאות רוכשים). כלומר, הקבלן לא משלם פיצוי כספי בגין איחור במסירת דירה לרוכשים רבים, בניגוד לתנאי ההסכם.

אם אין נפגעים רבים המקרה לא מתאים לתביעה ייצוגית, וניתן לשקול תביעה כספית אישית.

הגשת תביעה אישית נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה

במידה ואין רצון או אפשרות להגיש בקשה לאישור תביעה ייצוגית נגד הקבלן בגין איחור במסירת דירה, כל בעל דירה יכול להגיש תביעה אישית כנגד הקבלן. במקרה זה בעל הדירה יצטרך להציג בבית המשפט את החוזה עליו חתם עם הקבלן המפרט את מועד המסירה האחרון של הדירה עליו התחייב הקבלן.

בהתאם למועד מסירת הדירה ומשך העיכוב בעל הדירה יוכל לחשב בקלות את גובה הפיצוי שמגיע לו בגין איחור במסירת דירה.

הקבלן ינסה לפרט מדוע לא מגיע לבעל הדירה פיצוי כלשהו (לדוגמה עיכובים הנובעים מקורונה או מצב ביטחוני) אך ברוב המקרים בתי המשפט פוסקים לטובת בעלי הדירות. גם אם בעל הדירה לא יקבל 100% מגובה הפיצוי הכספי המגיע לו, הוא בהחלט יקבל פיצוי כספי משמעותי.

איחור במסירת דירה עקב מגפת הקורונה

לא תמיד איחור במסירת דירה מקבלן יוביל לפיצוי כספי לרוכש. ארבעה חודשי איחור במסירת דירה עקב מגפת הקורונה הוכרו באחד המקרים על ידי בית המשפט כאיחור סביר ולא נפסק לרוכש הדירה פיצוי כספי (ת"ק 29214-05-21 דיויד בראל נ' אזורים בנין (1965) בע"מ).

בעניין איחור במסירת דירה עקב מגפת הקורונה קבע בית המשפט, בין היתר, כך:

לא יכולה להיות מחלוקת כי מגפת הקורונה אשר התפרצה לחיינו בשלהי חודש פברואר 020, לא הייתה צפויה ולא ניתן היה לחזות את התרחשותה או השפעותיה קודם להתפרצותה. המגפה הובילה לשינוי סדרי החיים הן בטווח המידי מיד עם התפרצותה; והן בטווח הארוך יותר. השלכותיה של המגפה ניכרות אף כיום, למעלה משנה וחצי לאחר שפרצה. אין זו הפרזה לומר כי מגפת הקורונה השפיעה על כל תחומי חיינו- במישור הבריאותי, במישור החברתי והמשפחתי ובמישור הכלכלי, הן ברמת הכלל והן ברמת הפרט.

ענף הבניה הוחרג מהמגבלות שהוטלו על המשק כתוצאה מסגרי המגפה, וגם בתקופת הסגרים המשיך ענף הבנייה את פעילותו. אולם, גם בהינתן עובדה זו, לא יכולה להיות מחלוקת שהמגפה עדיין השליכה והשפיעה על ענף הבנייה ועל קצב התקדמות הפרויקטים. שכן ענף הבנייה אינו פועל בחלל הריק, אלא מושפע מזמינות כוח האדם הפועל בו; קשור בפעילותו עם פעילותן של רשויות מקומיות ורשויות שלטוניות שונות אשר לא עבדו כסדרם בתקופת הסגרים; כרוך בפעילותם של הספקים השונים; קשור בקצב ייבוא מוצרי בנייה ובעיכובים שחלו בייבוא בשל המגפה העולמית ועוד.

יחד עם זאת, קיומה של המגפה אין בו כשלעצמו כדי לבטל חיובים ולאיין מערכות חוזים שנכרתו בין הצדדים. על אף קיומה של ההנחה כי מגפת הקורונה שינתה את שגרת הקיום והשפיעה על קיומם של מערכות הסכמיות ועסקיות, על המבקש לטעון להשפעה של המגפה על ההתנהלות החוזית להוכיח קיומה של השפעה כאמור ואין די בטענה או בהנחה בעלמא.

כפי שנקבע לא אחת, על מנת שהוראות סעיף 5א לחוק מכר דירות לא יחולו על עיכובים במסירת דירה לא די כי העיכוב נבע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, אלא צריך להתקיים קשר סיבתי בין אותן נסיבות ובין האיחור במסירה. במסגרת זו יש לבחון האם המוכר היה יכול למנוע את התרחשות אותן נסיבות ואם הוא יכול היה לאחר התרחשותן לבטל או למתן את השפעתן (ראו בעניין אליהו, בפסקה 14; וכן בעניין יונט בפסקה 26; וכן בעניין נג'ר בפסקה 38). כאשר יש בידי המוכר כדי לנקוט בצעדים סבירים כדי להסיר את גורם האיחור, לא ניתן לומר כי הנסיבות אינן בשליטתו.

…

לא ניתן להתעלם מכך שבחודשים ינואר עד פברואר 2021 הוטל סגר שלישי על ישראל במסגרתו הוטלו הגבלות תנועה על אזרחי המדינה, כמו גם מגבלות נוספות. על כן, ועל אף שבאופן רגיל עיכובים מצד השלטון המקומי ורשויות ציבוריות הם בבחינת עיכובים שעל הקבלן לצפות ולהיערך להם ולא ניתן להגדירם כעיכוב שאינו בשליטתו, לא כך הדבר בתקופה בה הוטל סגר ומגבלות התקהלות ותנועה נוספות, אותם לא יכול היה הקבלן לצפות מראש ולהיערך לגביהם.

…

כפי שצויין לעיל, הצוות הבין משרדי המליץ כי לגבי חוזים בהם מועד המסירה נקבע לתקופה שבין 15.3.2020 ובין 1.4.2021, יוכר עיכוב בן חודשיים ימים מעבר לתקופת החסד, אשר לא יחייב בפיצוי בהתאם לחוק מכר דירות וזאת נוכח השלכות מגפת קורונה על שוק הבנייה. המלצות אלו אינן בעלות תוקף חוקי מחייב, אולם יש בהן כדי להעיד על האופן בו יש לפרש עיכוב סביר בגינו ניתן לעכב את מסירת הדירה. בנסיבות ענייננו, כאשר מצאתי כי מגפת הקורונה הביאה לעיכוב במועד המסירה החוזי, עיכוב שאינו בשליטת הנתבעת; מסירת הדירה ביום 20.4.2021, בפרק הזמן של חודשיים לאחר תום תקופת החסד הינה פרק זמן סביר בנסיבות העניין. ובפרט כאשר טופס 4 ניתן ביום 3.3.2021.

בנסיבות המקרה הספציפי הזה איחור במסירת דירה מקבלן נגרם גם לנוכח קיומם של סגרים שהוטלו על ידי הממשלה. בנסיבות אלה בית המשפט הכיר בקושי להשלים את המסירה במועד. ספק אם בית המשפט היה מגיע לאותה תוצאה אם הסגרים לא היו מתקיימים.

עוד חשוב להבין שמדובר בפסיקה של בית משפט לתביעות קטנות. לא מדובר בפסיקה מחייבת ובתי משפט אחרים עשויים לפסוק בצורה שונה כאשר מדובר מתקיים איחור במסירת דירה, ובהחלט יתכן שינתן פיצוי בגין איחור במסירת דירה.

איחור במסירת דירת יד שניה

הוראות חוק מכר (דירות) עשויות לחול במקרים מסוימים גם על מי שמוכר דירה והוא אינו קבלן, ולכן חשוב מאוד לבדוק את זהותו של מוכר דירת יד שניה והקשר שלו למקרקעין, וכן, האם הוא בנה את דירה או מישהו מטעמו, לצורך מכירת הדירה לאחר.

בהנחה שמוכר דירת יד שניה נכנס להגדרת "מוכר" בחוק מכר (דירות) הרי שאין מניעה להתבסס על הוראות הדין שפורסמו במאמר זה. במידה ולא, צריכים לחשוב על דרך אחרת "לתקוף" את הסוגיה.

אחת הדרכים לבחון מה מגיע לכם במקרה של איחור במסירת דירת יד שניה היא לבחון את הוראות ההסכם בין המוכר לקונה. בדרך כלל, בהסכמים העוסקים במכירת/רכישת דירה ישנו סעיף המתייחס לפיצוי מוסכם בגין איחור במסירת דירה. ככל שיש סעיף כזה ניתן יהיה להגיש תביעה כספית ולהסתמך עליו.

במידה ואין סעיף המתייחס לפיצוי מוסכם, התובע יאלץ להוכיח את הנזקים שנגרמו לו בגין איחור במסירת דירה (לדוגמה: הוצאות שכירות מכיוון שלא התאפשר לקונה להכנס לדירה שהוא רכש).

שאלות נפוצות בעניין איחור במסירת דירה