إصلاح الممتلكات المشتركة من جانب واحد في مجمع سكني - من يتحمل التكاليف؟

ليس العيش في شقة سكنية بالأمر السهل دائمًا. أحيانًا تنشأ حالة تستدعي إصلاحات في الممتلكات المشتركة في المبنى، لكن لا يتعاون جميع السكان، وأحيانًا لا يتعاون حتى... لجنة مجلس النواب لا يوجد أي تسرع في مساعدة المستأجر. وهناك حالات معاكسة حيث تهتم لجنة المبنى بإصلاح الممتلكات المشتركة التي تعاني من عطل ما، ولكن ليس كل المستأجرين على استعداد لتحمل التكاليف اللازمة.

في هذه الظروف، لا يكون هناك أحيانًا خيار سوى إجراء تصحيح من جانب واحد وتقديمه مطالبة سيتم توضيح ذلك من قبل مشرف المبنى السكني.

شروط تقديم مطالبة بإصلاح من جانب واحد للملكية المشتركة

في الآونة الأخيرة، ظهرت قضية أمام مشرف الوحدات السكنية في حيفا تتعلق بمسألة إصلاح الملكية المشتركة (504/20 ليبوفيتز موشيه وآخرون ضد رونين عدي وآخرون، الحكم الصادر بتاريخ 14 ديسمبر 2021).

في الحالة نفسها، عانى المستأجر القاطن في الطابق العلوي من تسربات مياه بسبب مشاكل في عزل السقف. تواصل المستأجر مع لجنة المبنى بشأن هذه المسألة، بل وطرحها في اجتماع المستأجرين. ورغم أنه لا خلاف على أن السقف ملكية مشتركة (وحتى مستأجرو الطابق الأرضي يتحملون تكاليف إصلاحه)، إلا أنه مع اقتراب فصل الشتاء، لم يكترث المستأجرون ولا لجنة المبنى بإصلاح السقف. ونتيجة لذلك، تلقى المستأجر في الطابق العلوي عدة عروض أسعار، واستعان بفني متخصص، وقام بإصلاح السقف بنفسه، بل ودفع أكثر من عشرة آلاف شيكل من ماله الخاص.

ثم رفع المستأجر دعوى قضائية لدى مشرف المبنى السكني مطالباً بإلزام المستأجرين الآخرين بتحمل تكاليف الإصلاح بالتساوي.

قررت مشرفة المبنى السكني في هذه الحالة أن المطالبة مبررة، وأن هناك مبرراً لتحميل المستأجرين تكاليف إصلاح الممتلكات المشتركة (السقف). ومن بين أمور أخرى، قررت ما يلي:

المادة 3 وفقًا للوائح الحالية والذي ينص، بالإضافة إلى قانون الأراضي، على ما يلي:

" (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה."

يفرض حكم هذا القسم التزاماً مطلقاً على المكتب التمثيلي بإصلاح العيب عندما يكون العيب في الملكية المشتركة.

إن الالتزام بإجراء التصحيح اللازم موجز وغير غامض وبدون تحفظ، ويهدف إلى منع التقاضي المطول بين الأطراف، والذي قد يؤدي إلى أضرار جسيمة و/أو مستمرة.

…

في حال وجود عيب في الملكية المشتركة يُلحق ضرراً بمالك الشقة، فإنّ الإجراء الصحيح هو التواصل مع المكتب التمثيلي لطلب إجراء الإصلاحات اللازمة للمنزل أو الملكية المشتركة كما ذُكر. وفي سياق الحالة قيد البحث، يثور التساؤل عمّا إذا كان يحق لمالك الشقة، في ظروف معينة، إجراء الإصلاحات بنفسه والمطالبة باسترداد نفقاته؟

הבעיה המשפטית המתעוררת בענייננו דומה לבעיה משפטית אשר נדונה בפס"ד ע"א 179/84 רוס נ' חפציבה, פ"מ התשמ"ה(3) 418, 420 (1985) (להלן :"פס"ד רוס") והיא :

"האם רשאי בעל דירה בבית משותף לעשות בעצמו תיקונים ברכוש המשותף, תיקונים שאי עשייתם פוגעים בדירתו, וזאת לאחר שהודיע לנציגות ולבעלי הדירות האחרים על הצורך בתיקונים ואלו נמנעו מעשייתם תוך הזמן שקצב להם, והאם זכאי אותו בעל דירה להחזר הוצאותיו בגין אותו תיקון ברכוש המשותף, או שמא בעל דירה רשאי לעשות תיקונים כאלו ברכוש המשותף, ואם ביצעם לא יהא זכאי להחזר הוצאותיו."

…

מהו, אפוא, דינו של בעל דירה אשר דרישתו אינה נענית על ידי נציגות הבית המשותף ? פס"ד רוס קבע כי זכותו של בעל דירה לממן את התיקון ולהיפרע מבעלי הדירות האחרים תעמוד לו אם הוכיח ארבעה תנאים מצטברים ואלו הם: היה פגם ברכוש המשותף, התיקון היה מחויב המציאות, התיקון בוצע במחיר סביר בנסיבות העניין, התיקון בוצע ברמה נאותה.

סוגיה זו עלתה גם ברע"א 4984/17 חיים נ' נציגות הבית המשותף ברח' סוקולוב 48, קרית אתא, פסקה 7 לפסק דינו של השופט הנדל (פורסם בנבו, 14.12.2017), שם אף הוחמרה הדרישה מאת בעל דירה בבית, תוך שנקבע כי קיימת ציפייה שהוא יגיש כנגד הנציגות תביעה למפקח על רישום מקרקעין טרם שיוציא כספים במקומה.
وهذا ما جاء في الحكم:

"דרך המלך להתמודדות עם פגם ברכוש המשותף היא באמצעות פניה לנציגות הבית המשותף, וככל שזו אינה נעתרת לתיקון הפגם – על הדייר לפנות בתביעה למפקח נגד הנציגות, על מנת שיכריע בסכסוך. אם בחר הדייר, במקרה שסירבה הנציגות לתקן, שלא להגיש תביעה למפקח, אלא הוציא מכיסו ותיקן את הפגם בעצמו – אזי על מנת לקבל שיפוי יאלץ לעמוד בנטל להוכיח את התנאים שפורטו לעיל.

ובקצרה: ליקוי שחובת הנציגות הייתה לתקנו; פניה לנציגות וסירובה לתקן; דחיפות הגוברת על אפשרות הפניה למפקח; פגיעה קשה ביכולתו לעשות שימוש בנכס; תיקון הליקוי בצורה נאותה; וכן כאמור יש משקל לעלות התיקון. "

…

מקום בו הייתה קיימת נציגות פעילה לבית לא היו צריכים התובעים לפנות לכל אחד מבעלי הדירות בבית בדרישה לבצע את התיקונים הנדרשים, והם יצאו ידי חובתם ואף למעלה מכך עת פנו לנציגת הנציגות וכן העלו דרישתם בפורום האסיפה הכללית בדרישה כנ"ל.

…

لذلك، ونظراً لاقتراب موسم الأمطار، وجدت أن هناك حاجة ملحة متزايدة للاتصال بمفتش تسجيل الأراضي قبل تنفيذ العمل.

توضح الشروط المفصلة في هذا الحكم كيفية المضي قدماً عند الحاجة إلى إصلاحات في الممتلكات المشتركة في مبنى سكني.

الأسئلة الشائعة حول إصلاح الممتلكات المشتركة