أمثلة شائعة على إهمال المحامين في معاملات العقارات
قد يتسبب إهمال المحامي في صفقة عقارية في أضرار مالية جسيمة للعميل، إذ تتضمن هذه الصفقات مئات الآلاف من الشواقل على الأقل، وغالبًا ما تصل إلى ملايين الشواقل. في الواقع، تُعدّ الصفقة العقارية في كثير من الأحيان أهم صفقة في حياة معظم الناس.
لهذا السبب، يجب على المحامي في معاملات العقارات توخي الحذر الشديد لضمان تمثيل موكله بأمانة ومهنية، تجنباً لأي ضرر مالي قد يلحق به. عملياً، تُعدّ دعاوى الإهمال في معاملات العقارات من أكثر الدعاوى شيوعاً في مجال الإهمال المهني للمحامين. وتصل خطورة الأمر إلى حدّ أن شركات التأمين تطلب أقساطاً باهظة للغاية (قد تتجاوز أحياناً 50 ألف شيكل كخصم) للتأمين ضد إهمال المحامي في معاملات العقارات.
غالباً ما يتجلى إهمال المحامين في معاملات العقارات. عدم تسجيل العقار باسم المشتريهذه حالة يدفع فيها المشتري المال، ويستلم الشقة، ولكن في الواقع لا تُسجل الشقة باسمه في السجل العقاري، ولا يُعتبر مالكًا لها. في هذه الحالة، يحق للبائع بيع الشقة مرة أخرى، خاصةً إذا كان المحامي مهملاً للغاية ولم يكلف نفسه عناء التسجيل. ملاحظة تحذيرية لصالح المشتري. في هذه الحالات، يكون من المناسب أحيانًا رفع دعوى قضائية ليس فقط ضد المحامي ولكن أيضًا دعوى قضائية ضد بائع الشقة الذي لم يفِ بالتزاماته وفقًا لعقد البيع.
من الأمثلة الشائعة الأخرى على إهمال المحامين في معاملات العقارات، تقصيرهم في التحقق من التزامات موكلهم وإطلاعه عليها، كدفع الضرائب مثلاً، أو إهمالهم فحص العقار وعدم إبلاغ موكلهم بأي مخالفات إنشائية فيه. في مثل هذه الحالة، قد يتكبد الموكل خسائر تصل إلى مئات آلاف الشواقل، أو حتى أكثر.
الإهمال المهني للمحامي في معاملات العقارات، يمكن التعبير عن ذلك أيضاً في حالة يتولى فيها المحامي تمثيل كل من البائع والمشتريوفي الواقع، يُفضّل المحامي مصلحة أحدهما، ويُلحق الضرر بالآخر. ورغم أن القانون لا يمنع المحامي من تمثيل البائع والمشتري في آنٍ واحد (فيما يتعلق بالأفراد)، إلا أنه من الأفضل عمومًا تجنّب ذلك لتفادي أي تضارب محتمل في المصالح قد يُضرّ بأحد الأطراف التي يُمثّلها.
يمكن أن ينعكس إهمال المحامي في معاملات العقارات أيضاً في مشاريع مثل البناء أو الهدم. תמ"א 38على سبيل المثال، إذا لم يحرص المحامي على الحصول على الضمانات المناسبة، وأفلس المطور العقاري أثناء المشروع، فقد يجد العميل نفسه بلا شقة ودون أي تعويض مالي.
يُعدّ استلام المحامي أموالاً نيابةً عن موكله دون تسليمها إليه نوعاً آخر من أنواع الإهمال القانوني في المعاملات العقارية. في الواقع، يُعتبر المحامي... سرقة المال ويضعها في جيبه. يمكنك العثور على مثال على ذلك على موقعنا الإلكتروني. شكوى ضد محامٍ بتهمة سرقة أموالفي مثل هذه الحالات، يُنصح باستشارة محامي متخصص في قضايا الاحتيال والخداع أو محامون متخصصون في الدعاوى القضائية ضد المحامين.
ما الذي تحتاج إلى إثباته للفوز بتعويض بعد إهمال محامٍ في معاملة عقارية؟
إذا كنت تفكر في التقديم دعوى قضائية ضد محامٍ فيما يتعلق بالإهمال في المعاملات العقارية، يجب أولاً أن تعلم أن ليس كل خطأ يرتكبه المحامي يُعتبر بالضرورة إهمالاً من جانبه في المحكمة. فالمحامون، كغيرهم، قد يرتكبون أخطاءً، ولذلك، للحصول على تعويض مالي، عليهم إثبات ما يلي:
- هذا ليس مجرد خطأ، بل هوالإهمال المهني.
- تسبب إهمال المحامي في إلحاق الضرر بالموكل.
بمعنى آخر، إذا لم يُثبت المدعي المتضرر من إهمال المحامي وقوع الضرر عليه، فلن يحصل على تعويض في المحكمة. إضافةً إلى ذلك، يجب على المدعي إثبات مقدار الضرر بدقة. لا يكفي مجرد المطالبة بأي ضرر، بل يجب تحديده كمياً بدقة.
في كثير من الحالات، لإثبات الضرر بدقة، يجب اللجوء إلىرأي الخبراء (على سبيل المثال، سيقوم المثمن) بتقييم مقدار الضرر (على سبيل المثال، الخسائر التي تكبدها العميل لأنه لم يتمكن من بيع الشقة بسبب إهمال المحامي وعدم تسجيل الشقة باسم المشتري).
هل من الممكن تقديم شكوى إلى نقابة المحامين بسبب إهمال محامٍ في معاملة عقارية؟
لا يمكنك فقط تقديم طلب تقديم شكوى إلى نقابة المحامين بسبب الإهمال من جانب المحامي في معاملة عقارية، ولكن عادة ما يكون ذلك مرغوبًا فيه وقد يساعد حتى في إدارة الدعوى القضائية ضد المحامي، خاصة إذا قررت نقابة المحامين تقديم شكوى ضد المحامي، بل وأكثر من ذلك إذا قررت نقابة المحامين إدانة المحامي بارتكاب مخالفات أخلاقية والحكم عليه.
قد يُساعدك تقديم شكوى إلى نقابة المحامين في التوصل إلى تسوية مع المحامي. ومن بين العقوبات التي قد تتخذها النقابة ضد المحامي المُهمل، تعليق عضويته في النقابة. وهذا يعني منعه من ممارسة مهنة المحاماة مؤقتًا أو دائمًا. تُعدّ هذه العقوبة رادعًا للمحامين أكثر بكثير من العقوبة المالية التي يُمكن الحصول عليها برفع دعوى قضائية، خاصةً وأنّ معظم المحامين لديهم بوليصة تأمين ضد المسؤولية المهنية، وفي حال خسارة المحامي في المحكمة، فإنّ شركة التأمين هي التي تدفع التعويض المالي عادةً.
ولتجنب الإيقاف عن مزاولة المهنة، قد يوافق المحامي على تسوية يدفع بموجبها تعويضاً مالياً للطرف المتضرر.
رفع دعوى قضائية بسبب إهمال المحامي في معاملة عقارية
قبل رفع دعوى قضائية بسبب إهمال المحامي في معاملة عقارية، يجب عليك التحقق بعناية من أن لديك بيانات أو أدلة كافية لإثبات دعواك:
- راجع اتفاقية الرسوم الخاصة بك. تحدد اتفاقية الأتعاب الخدمات التي يتعهد المحامي بتقديمها لك والمبلغ الذي تتعهد بدفعه مقابل هذه الخدمات. تأكد من حصولك على نسخة من اتفاقية الأتعاب، وتحقق مما إذا كان المحامي قد أنجز العمل الذي تعهد به.
- الاحتفاظ بالمراسلات أو تسجيلات المحادثات مع المحامي من المهم للغاية التأكد من امتلاكك للوثائق التي يمكن تقديمها في المحكمة بشأن الخدمات التي وعدك المحامي بتقديمها. والأهم من ذلك، الوثائق التي تثبت أن المحامي قدّم لك معلومات خاطئة أو أمرك بالقيام بأفعال (أو أنه قام بها بنفسه) ألحقت بك ضرراً. كما يمكن لهذه الوثائق أن تثبت أن المحامي امتنع عن القيام بأفعال كان عليه القيام بها.
- إيجاد محامٍ متخصص في الدعاوى القضائية ضد المحامين ليس كل محامٍ على دراية أو يرغب في التعامل مع الدعاوى المرفوعة ضد محامين آخرين. فهذه الدعاوى ليست بسيطة، وغالبًا ما تكون مزعجة. كما أن ليس كل المحامين ملمين بجميع التشريعات والسوابق القضائية المتعلقة بمسألة الإهمال المهني للمحامين. وقد يؤدي اختيار محامٍ غير ملم بهذا المجال إلى رفض دعواك أو إلى تخفيض كبير في التعويض الذي قد تحصل عليه.
- قبل رفع دعوى قضائية ضد محامٍ قديم من الضروري الاتصال بالمحامي كتابياً. – إذا كنتَ ممثلاً بمحامٍ، فيجب على محاميك إرسال رسالة تحذيرية قبل اتخاذ أي إجراء قانوني, וככל שהדבר לא פוגע בתביעתכם, אף לשוחח עם עורך הדין שאתם רוצים לתבוע, במטרה לפתור את המחלוקת. חובה זו קבועה במסגרת כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986. כלל 31 קובע כך: בטרם יפתח עורך דין בשם לקוחו בהליך משפטי נגד עורך דין אחר, יפנה אל אותו עורך דין בכתב, ואם קיימת אפשרות – אף בעל פה, כדי לנסות וליישב את הסכסוך בדרכי שלום, ובלבד שפניה כאמור לא תגרום נזק ללקוח.
- التحقق من قواعد البيانات القانونية لمعرفة ما إذا كانت قد تم رفع دعاوى قضائية إضافية ضد المحامي. قبل رفع دعوى قضائية ضد محامٍ بتهمة الإهمال في معاملة عقارية، يُنصح بالتحقق مما إذا كان هذا المحامي قد أهمل في السابق مع عملاء آخرين. فإذا عثرت على دعاوى قضائية أخرى، لا سيما تلك التي صدرت فيها أحكام لصالح عملاء آخرين لنفس المحامي، فقد يُساعدك ذلك بالتأكيد في إثبات دعواك.
- إعداد رأي خبير لتحديد حجم الأضرار – في كثير من الحالات (ولكن ليس كلها)، وخاصة عندما يتعلق الأمر بدعوى تتعلق بإهمال المحامي في معاملة عقارية، سيكون من الضروري تقديم رأي خبير تقييم يوضح بالتفصيل الأضرار التي تكبدتها بسبب عدم القدرة على تأجير أو بيع العقار الذي اشتريته.
- رفع دعوى قضائية من المهم صياغة الدعوى بشكل صحيح. إذا تكبدت خسائر مالية كبيرة، وكان هناك قلق من اختلاس المحامي للأصول أو سبق رفع عدة دعاوى قضائية ضده، فيجب عليك التفكير في إجراء تحقيق مالي وتقديم شكوى. طلب مصادرة على أصوله وحساباته المصرفية، حتى تتمكن من الحجز على الأصول أو الأموال التي يمكن منها سداد الدين بعد صدور الحكم. وإلا، فقد تخوض دعوى قضائية من البداية إلى النهاية، بل وتفوز بها، ولكن في النهاية لن يملك المحامي المال الكافي لدفع أتعابه.
ختاماً
قد يتسبب إهمال المحامي في معاملة عقارية في أضرار مالية جسيمة للعميل. في الواقع، عندما نتحدث عن الإهمال المهني، فإننا نشير في معظم الحالات إلى الإهمال المتعلق بمعاملة عقارية، على سبيل المثال عندما لا يقوم المحامي بإتمام تسجيل الشقة في السجل العقاري باسم المشتري..
للحصول على تعويض مالي، يجب إثبات إهمال المحامي، وأن هذا الإهمال قد ألحق ضرراً بالموكل. أما إذا ثبت إهمال المحامي دون إلحاق أي ضرر بالموكل، فسيتم رفض الدعوى المرفوعة ضده، ولن يحصل الموكل على أي تعويض مالي.
قبل رفع دعوى قضائية بتهمة الإهمال من قبل محامٍ في معاملة عقارية، يجدر التفكير في تقديم شكوى إلى نقابة المحامين قبل ذلك أو في نفس الوقت. قد تساعد هذه الشكوى أيضًا في إدارة الدعوى. وعلى عكس تقديم شكوى إلى نقابة المحامين، يبدو أنه في مثل هذه الحالات تقديم شكوى للشرطة ضد محامٍ لن يفيد ذلك.
للفوز بدعوى قضائية تتعلق بإهمال المحامي في معاملة عقارية، تحتاج إلى جمع بيانات تثبت أن المحامي كان مهملاً، ويوصى بشدة بالاستعانة بخدمات محامٍ يتعامل مع الإهمال المهني ومطلع على التشريعات والسوابق القضائية ذات الصلة بهذا المجال.
