دعوى قضائية ضد لجنة الإسكان في مبنى سكني - متى يمكن رفعها؟

تتولى لجنة إدارة المبنى السكني مسؤولية إدارة المبنى. ويحق لممثل اللجنة رفع دعوى قضائية ضد المستأجر (على سبيل المثال، في حال امتناع المستأجر عن دفع رسوم اللجنة - وهي رسوم مستحقة عليه حتى لو كان لديه مطالبات ضد اللجنة)، ولكن في بعض الحالات، يحق للمستأجر أيضاً رفع دعوى قضائية ضد اللجنة، وتختلف أسباب ذلك.

عند التخطيط لرفع دعوى قضائية ضد لجنة منزلية - من الذي تقاضيه في الواقع؟

تتألف لجنة إدارة المبنى السكني التعاوني عادةً من مستأجر واحد أو عدة مستأجرين يقطنون في المبنى نفسه (في المباني الجديدة الشاهقة، تتولى شركة إدارة يستأجرها المستأجرون عادةً دور لجنة الإدارة). ويُثار التساؤل حول ما إذا كان المستأجر أو المستأجرون الذين يمثلون لجنة الإدارة هم من يُقاضون فعلياً عند رفع دعوى قضائية ضدها؟

התשובה לכך היא שלילית. במקרה שבו שוקלים להגיש תביעה נגד ועד בית תובעים את "נציגות הבית המשותף שכתובתו ____ בעיר _____".

توجد حالات يكون فيها من الممكن والمستحسن النظر في رفع دعوى شخصية ضد ممثلي لجنة مجلس النواب (بشكل منفصل أو ضمن الدعوى نفسها ضد لجنة مجلس النواب - حسب الظروف). وتكون هذه الحالات عادةً عندما يتخذ ممثل أو أكثر من ممثلي لجنة مجلس النواب إجراءً شخصيًا، وليس بالضرورة ضمن نطاق دورهم كممثلين للجنة، مما تسبب في ضرر للمدعي. على سبيل المثال: إذا قام أحد ممثلي لجنة مجلس النواب بتوزيع تعليقات تشهيرية في مجموعة واتساب فيما يتعلق بالمبنى، لا يوجد مكان لرفع دعوى قضائية ضد لجنة بيت بيجين التشهيربل ينبغي رفع دعوى قضائية شخصية ضد الشخص الذي نشر التصريحات المسيئة.

قبل رفع دعوى قضائية ضد جمعية ملاك المنازل، يجب عليك فهم طبيعة الدعوى بدقة، لأن طبيعة التعويض المطلوب ستؤثر على مكان رفع الدعوى. على سبيل المثال: إذا كنت ترغب في مقاضاة جمعية ملاك المنازل بسبب ضرر غير مشروع والمطالبة بتعويض مالي، فمن غير المناسب على الأرجح رفع هذه الدعوى لدى مشرف المبنى السكني بسبب مسألة الاختصاص الموضوعي. في مثل هذه الحالة، ينبغي لنا قم برفع الدعوى أمام محكمة الصلح.

قبل رفع دعوى قضائية ضد جمعية ملاك المنازل، من المستحسن دائمًا التفكير في إرسال رسالة تحذيرية قبل اتخاذ أي إجراء قانونيفي بعض الحالات على الأقل، قد تقوم لجنة المجلس بتصحيح التقصير، وقد توفر الكثير من الوقت والمال.

دعوى قضائية ضد لجنة ملاك المنازل لتقصيرها في إصلاح الأضرار التي لحقت بالممتلكات المشتركة

تتولى لجنة المبنى مسؤولية صيانة المبنى المشترك. أحيانًا، تحدث أعطال في الممتلكات المشتركة تُسبب أضرارًا داخل إحدى الشقق. ومن الحالات الشائعة حدوث تسرب من أحد الأنابيب المشتركة، مما يؤدي إلى تلف ناتج عن الرطوبة في إحدى الشقق. في هذه الحالة، هناك خياران: أ. إذا كنت متأكدًا من أنها قناة مشتركة، فيمكنك رفع دعوى قضائية ضد لجنة مجلس النواب فقط. على. إذا كنت لا تعلم أن نظام السباكة مشترك، فيمكنك رفع دعوى قضائية ضد لجنة الإسكان وأيضًا ضد المستأجر الذي ترتبط سباكته بشقته.

عند الشك في هذا الأمر، يجدر التفكير في الخيار الثاني.

رفع دعوى قضائية ضد لجنة تابعة لمجلس النواب عند وجود مخاوف بشأن سرقة الأموال أو المخالفات المالية.

أولاً، من المهم فهم أن ممثل لجنة المجلس ملزم بإيداع الأموال التي يجمعها من المستأجرين في حساب مخصص تابع للجنة. ولا يُعدّ قيام ممثلي اللجنة بإيداع أموال المستأجرين في حساباتهم الشخصية أمراً سليماً.

يتضمن قانون العقارات اللوائح التي يجب على المستأجرين في الوحدات السكنية المشتركة الالتزام بها (بافتراض عدم وجود لوائح أخرى خاصة بهم). وفيما يتعلق بالشؤون المالية والتقارير المقدمة للمستأجرين بشأن إنفاق الأموال واستلامها، فقد تم تحديد في اللوائح الموجودةمن بين أمور أخرى، على النحو التالي:

16. (א) يجب على أمين الصندوق استلام حساب لكل مصروف، وتقديم إيصال لكل دخل، والاحتفاظ بسجل للدخل والمصروفات؛ ويجب على أمين الصندوق تقديم السجل للموافقة عليه في الاجتماع العام العادي، كما يجب عليه إحضار الحسابات والإيصالات التي استلمها، ونسخ من الإيصالات التي قدمها، والوثائق المتعلقة بها.

(ب) يقوم أمين الصندوق بإعداد تقرير مالي كل ستة أشهر؛ ويجب أن يتضمن التقرير أيضًا تفاصيل استثمارات الدخل المتراكم.

(ج) يجوز لمالك الشقة في أي وقت معقول أن يطلع على سجل الدخل والإنفاق، والحسابات، والإيصالات، والوثائق المتعلقة بها، والبيانات المالية.

(ד) سيقوم أمين الصندوق بإيداع الدخل في حساب مصرفي باسم المجمع السكني.

كما ترون، تنص هذه الأحكام على التزام ممثل المجمع السكني بتعيين أمين صندوق يُفصّل للمستأجرين المصروفات والإيرادات المتعلقة بالمجمع. يحق لأي مالك شقة الاطلاع على سجل الإيرادات والمصروفات. إذا لم يكن للمستأجرين الحق في الحصول على تفاصيل الإيرادات والمصروفات، أو إذا وُجد تباين كبير بينهما، فمن الممكن بالتأكيد النظر في رفع دعوى قضائية ضد لجنة الإسكان.

دعوى قضائية ضد لجنة الإسكان بسبب قرار اتُخذ في اجتماع للمستأجرين بالمخالفة للقانون

لا تُعدّ لجنة المجلس جهةً مخوّلةً باتخاذ قراراتٍ منفردةٍ تمسّ حقوق المستأجرين، بل يجب أن تُقرّ المسألة المعنية بتصويتٍ وموافقةٍ من المستأجرين. هناك مسائل تتطلب موافقة أغلبية المستأجرين، وهناك عددٌ من المسائل المنصوص عليها في اللوائح الحالية تتطلب موافقة ما لا يقلّ عن ستين بالمئة من الشقق.

يمكن رفع دعوى قضائية ضد لجنة مجلس النواب عندما تتصرف بما يخالف هذه الأحكام والمطالبة بأمر إعلاني ينص على أن القرار قد تم اتخاذه بما يخالف القانون وأنه باطل.

التعديلات التي تتطلب موافقة أغلبية مالكي الشقق

1. تعديل فتحة أو بوابة مدخل إلى فناء المنزل، مع تغيير هيكل الفتحة أو البوابة، أو شكلها أو أبعادها، مثل إزالة قفل البوابة، أو إزالة بوابة، أو توسيع فتحة وتركيب بوابة.

2. تعديل باب المدخل أو فتحة المدخل إلى الشقة السكنية، مع تغيير هيكل الباب أو الفتحة أو شكلها أو أبعادها، مثل إزالة قفل الباب أو إزالة باب أو توسيع فتحة وتركيب باب.

3. فتح مدخل أو بوابة إضافية إلى فناء المجمع السكني أو إلى المنزل نفسه.

4. توسيع طريق الوصول الحالي.

5. تغيير مسار طريق الوصول الحالي، بما في ذلك رصف طريق جديد.

6. هدم الأسوار، وبناء سياج، وسياج واقٍ، أو تركيب ترتيبات السلامة لمدخل قائم، غير مدرج في البند 4 في الجزء أ من هذا الملحق، وذلك لغرض منع الإصابة من المركبات أو المعدات، أو السقوط، أو دحرجة كرسي متحرك، أو لغرض توجيه شخص ضعيف البصر.

7. تركيب جهاز رفع يدوي غير مدرج في البند 5 في الجزء أ من هذا الملحق، أو جهاز رفع كهربائي أو ميكانيكي أو إلكتروني أو هيدروليكي أو غيره، بين المستويات، بما في ذلك المنحدر والقمة، ولكن باستثناء المصعد كما هو منصوص عليه في القسم 59F من القانون، شريطة أن يؤكد مهندس لجنة التخطيط والبناء المحلية أن التركيب كما هو مذكور لا يمنع مالكي الشقق الآخرين من استخدام الملكية المشتركة بطريقة معقولة وآمنة.

8. استبدال الأرضيات.

9. إلغاء السلالم الحالية، وتعديل السلالم، وبناء سلالم مدخل إلى المجمع السكني.

تتطلب التعديلات موافقة مالكي الشقق الذين يمتلكون ستين بالمائة من الشقق

1. تجهيز مكان كموقف سيارات.

2. تفرد أو تخصيص مكان وقوف سيارات موجود.

كيف يمكنك رفع دعوى قضائية ضد لجنة الإسكان إذا لم تكن هناك لجنة إسكان في مبنى الشقق السكنية؟

توجد أمثلة على منازل لا يوجد بها لجنة فعّالة. عادةً ما تكون هذه منازل قديمة جدًا أو يسكنها عدد قليل من السكان ذوي الاحتياجات الخاصة. في مثل هذه الحالات، يصعب رفع دعوى قضائية ضد لجنة إدارة المبنى لعدم وجودها أصلًا. في هذه الحالات، إذا تسبب ضرر للممتلكات المشتركة في إزعاج أحد الشقق، فلا مفر من رفع دعوى قضائية ضد جميع مالكي الشقق.

يرجى الملاحظة – في هذه الحالات، تحتاج إلى إعداد وثيقة محظورة والتأكد من أنك تقاضي مالكي الشقق وليس مستأجري الشقق.

الأسئلة الشائعة حول دعوى قضائية ضد لجنة تابعة لمجلس النواب