مشرف المبنى السكني – في أي الحالات يمكنك مقاضاة جارك؟

من هو المشرف على المجمعات السكنية؟

يُعدّ مشرف المجمع السكني سلطة قضائية تتمتع بصلاحيات مماثلة لصلاحيات قاضي محكمة الصلح (كما هو منصوص عليه في المادة 74 من قانون العقارات). ومع ذلك، لا يستطيع المفتش مراجعة جميع المطالبات. ويمكن الاستماع إليها من قبل قاضي محكمة الصلح.

إذا تم تقديمها إلى مشرف المبنى السكني دعوى مدنية والتي تشمل أسبابًا تتعلق بالضرر والتي لا تملك سلطة البت فيها، فسيكون من الممكن تقديمها طلب الفصل النهائي بسبب عدم الاختصاص الموضوعي، مما أدى إلى رفض الدعوى بسرعة. ولهذا السبب، من أجل التعامل مع جارٍ مُثير للمشاكل يُنصح بشدة باستشارة محامي نزاعات الأحياء من سيتمكن من إرشادك إلى المحكمة التي يجب عليك رفع الدعوى فيها، لأنه ليس كل دعوى قضائية تتعلق بنزاعات الجيران تحتاج أو يمكن حلها أمام مشرف المجمع السكني.

ما هي صلاحيات مشرف المجمع السكني فيما يتعلق بالموضوع؟

تحدد الاختصاصات الموضوعية القضايا التي يمكن لسلطة قضائية معينة البت فيها. أما ما لا يندرج ضمن اختصاص تلك السلطة القضائية، فلا يمكنها البت فيه (وإذا بتّت فيه، فسيكون من الممكن...). قدّم استئنافًا وإلغاء القرار).

سلطة مشرف المجمع السكني في الموضوع ينص على ذلك القسم 72 من قانون العقارات. أي أنه في هذه الحالات فقط يكون للمفتش صلاحية البت في الأمر.

تنص المادة 72 من قانون العقارات على ما يلي:

(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

(على)  نزاع بين مالكي الشقق في مجمع سكني فيما يتعلق بالتعدي من قبل مالك شقة على شقة أخرى أو على الملكية المشتركة، يجوز للمدعي أن يرفع الدعوى، حسب اختياره، أمام محكمة مختصة أو أمام المفتش.

(ج) تنطبق أحكام الفقرتين (أ) و (ب) أيضًا في حالة كون حامل الشقة نيابة عن مالك الشقة أو القائم على صيانتها طرفًا في النزاع، وإذا تم تأجير الشقة بموجب عقد إيجار دائم أو عقد إيجار فرعي دائم - حتى لو كان الطرف في النزاع هو المؤجر الدائم أو المؤجر الفرعي الدائم.

(د) لا تنتقص أحكام هذا القسم من صحة اتفاقية إحالة هذه النزاعات إلى التحكيم.

بمعنى آخر، أي شيء لا يندرج ضمن هذه المسائل لا يقع ضمن اختصاص مشرف المجمع السكني. على سبيل المثال: نزاع بين جارين يرغب أحدهما في مقاضاة الآخر بسبب التشهير لا يمكن توضيح ذلك أمام المفتش لأنه في هذه الحالة لا يملك مفتش المجمعات السكنية صلاحية النظر في الموضوع. في هذه الحالة يوجد قم برفع دعوى قضائية أمام محكمة الصلح.

مثال آخر: يفتقر المفتش إلى الاختصاص الموضوعي للنظر في الدعاوى الناشئة عن تحريفات غير مشروعة. أي، أي سبب (بخلاف سبب الدعوى) التعدي) המפורטת בפקודת הנזיקין. בעניין זה קבע בית המשפט העליון כך (ד"נ 20/73 יעקב שמע נ' נחמה סדובסקי, פסק דין מיום 10.3.1973):

כהונתו של המפקח (שלבש מקודם אדרתו של פקיד מוסמך), משנולדה, הולידה בעיות לגבי גדר סמכותו. רוב השופטים של בית-משפט זה כבר חיוו דעתם בדבר ואין אחידות דעים ביניהם. ראה ע"א 100/60, [1]; ע"א 191/66, [2]; ע"א 458/69, [3], ע"א 440/66, [4]. זו היא תוצאה מזיקה, אך בלתי-נמנעת של שאיפת המחוקק להקים בתי-דין מיוחדים, בעלי סמכות מוגבלת לדון בסוגיות מסויימות. כאשר סמכותו של בית-הדין מתווספת אל סמכותם הכללית של בתי-המשפט, כמו בסעיף 140(ג) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. תשל"ב-1972, אין האזרח ניזק, שכן ענינו יידון לגופו באותו מקום אליו פנה, ראה ע"א 495/66, [5].

אך כאשר המחוקק חוטב ענין פלוני מהסמכות הכללית של בית-המשפט ומוסר לבית-הדין שיפוט ייחודי לדון בו, הוא מכשיר את הקרקע לסכסוכי סמכות עקרים ומונע דיון בפרשה כולה. כך עשה לגבי סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בסעיף 47(ב) לחוק בתים משותפים, וגם השינוי שחל עם צאת חוק המקרקעין אינו אלא נחמה פורתא. סעיף 72 לחוק המקרקעין, שבא במקום סעיף 47 לחוק הנ"ל. على الرغم من توسيع صلاحيات المفتش، فإنه يستطيع الآن أيضاً النظر في دعاوى المسؤولية التقصيرية القائمة على التعدي على الممتلكات، وفي هذا الصدد أصبحت سلطته مساوية لسلطة المحكمة، ولكن لسبب ما لا يُسمح له بالنظر في دعاوى المسؤولية التقصيرية الأخرى.

إلحاق الضرر بشقة أخرى أو بممتلكات مشتركةفي منزل مشترك

من الحالات الشائعة التي يمكن لمشرف المجمع السكني مناقشتها، حالات إتلاف أحد الجيران للممتلكات المشتركة أو لإحدى الشقق الأخرى في المجمع. على سبيل المثال، تلقى المشرف شكاوى من الجيران بشأن تركيب مظلة (سوكاه) على جدار إحدى الشقق، أو أضرار ناتجة عن تسربات مياه. تلف ناتج عن الرطوبة، الاستحواذ ملكية مشتركة في مجمع سكني أو إتلافها، أو التعدي على الممتلكات، أو عدم دفع ضرائب المنزل، دعاوى قضائية ضد لجنة مجلس النوابإلخ. فيما يتعلق بمسألة الإزعاج الناتج عن الضوضاء، قد تنشأ مشكلة بسبب مسألة الاختصاص القضائي. هناك حكم قضائي ينفي الاختصاص القضائي في حال وجود إزعاج الضوضاء من الجيران (من ناحية أخرى، من الممكن أيضًا العثور على أحكام تتعلق بالإزعاج الناتج عن الضوضاء والتي أصدر فيها مفتش المجمع السكني حكمه بالفعل).

يُمكن لمشرف المجمع السكني أيضًا البتّ في النزاعات بين الجيران المتعلقة بلوائح المجمع. وفي حال عدم وجود لوائح متفق عليها، تُطبّق اللوائح السارية الواردة في ملحق قانون العقارات. ومن بين المواد الشائعة في اللوائح السارية التي تُستخدم عند اللجوء إلى التقاضي أمام مشرف المجمع، المادة 2، والتي تنص على ما يلي:

(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

(ب) لا يُسمح لمالك الشقة بإجراء تغييرات أو إصلاحات على شقته تضر بشقة أخرى أو تعرض وجودها للخطر أو قد تعرضه للخطر، أو تغير قيمتها أو قد تغيرها، ما لم يحصل أولاً على موافقة مالك الشقة الأخرى.

(ج) أي تغيير أو إصلاح آخر قد يقوم به مالك الشقة في شقته وفقًا لتقديره الخاص.

بموجب المادة 2 من النظام الأساسي الحالي، يجوز لمشرف المجمع السكني إصدار أمر تقييدي أو أمر قضائي يمنع أحد الجيران من القيام بفعل آخر أو يأمره بالقيام بأي فعل يهدف إلى منع المزيد من الضرر للممتلكات المشتركة. على سبيل المثال: يجوز لمشرف المجمع السكني إصدار تم الطلب إصدار أمر لأحد الجيران بإزالة عريشة بناها بشكل غير قانوني، أو بإعادة بناء جدار مشترك هدمه، أو أمر قضائي وهو ما يمنع الجار من القيام بأعمال تجديد تضر بالممتلكات المشتركة.

ختاماً

لا تتطلب كل دعوى قضائية تتعلق بنزاعات الجيران الذهاب إلى المحكمة، ولكن يمكنك أيضًا الاتصال بمشرفي المجمع السكني، الذين لديهم الصلاحية لمناقشة نزاعات الجيران المتعلقة بالمجمعات السكنية.

عادةً ما تتم معالجة الشكاوى المقدمة إلى مشرفي المجمع السكني بشكل أسرع نظرًا لقلة انشغالهم مقارنةً بالمحاكم. مع ذلك، يجب الأخذ في الاعتبار وجود مسائل قانونية لا يمكنهم مناقشتها لعدم امتلاكهم الصلاحية اللازمة لذلك.

على سبيل المثال: لا يمكن رفع دعاوى التشهير بين الجيران أو دعاوى المسؤولية التقصيرية بين الجيران والنظر فيها أمام مشرف المجمع السكني لأنه لا يملك السلطة للنظر في هذه الدعاوى، وسيتم رفضها فوراً.

الأسئلة الشائعة المتعلقة بالمطالبات المقدمة إلى مشرف المجمع السكني

هل تفكر في تقديم شكوى إلى مشرف المبنى السكني؟ تواصل معنا محامي نزاعات الأحياء إيدي بليتستين سيدرس فرص النجاح.