דוגמאות נפוצות של רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין
רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין עשויה לגרום ללקוח נזק כספי מאוד משמעותי מכיוון שעסקאות מקרקעין מערבות לכל הפחות מאות אלפי שקלים, ובדרך כלל סכומים בגובה מיליוני שקלים. למעשה עסקת מקרקעין היא לרוב העסקה המשמעותית ביותר בחייו של כמעט כל אדם.
מסיבה זו במסגרת עסקת מקרקעין על עורך הדין להקפיד במיוחד ולוודא שהוא מייצג את הלקוח בנאמנות ובמקצועיות כדי לא לגרום לו נזקים כספים. בפועל, תביעות כנגד עורכי דין בגין רשלנות בעסקאות מקרקעין הן התביעות הנפוצות ביותר בתחום הרשלנות המקצועית של עורכי דין. העניין כל כך חמור שחברות הביטוח דורשות סכומי פרמיה גבוהים במיוחד (לעיתים מעל 50 אלף שקלים השתתפות עצמית) כדי לבטח מפני רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין.
רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין באה פעמים רבות לידי ביטוי באי רישום הנכס על שמו של הרוכש. זהו מצב שבו הרוכש משלם את הכסף, מקבל את החזקה בדירה אבל בפועל הדירה לא נרשמת על שמו בטאבו והוא לא נחשב הבעלים של הדירה. במקרה כזה המוכר יכול למכור את הדירה פעם נוספת, במיוחד עם עורך דין התרשל בצורה קיצונית ולא טרח אפילו לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש. במצבים אלה לעיתים יש מקום להגיש תביעה לא רק נגד עורך הדין אלא גם תביעה נגד מוכר דירה שלא קיים את חובותיו בהתאם לחוזה המכירה.
מקרה נפוץ נוסף של רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין הוא כאשר עורך הדין לא בודק ולא מעדכן את הלקוח בדבר החובות שחלות עליו, לדוגמה תשלום מיסים, או מצב שבו עורך הדין לא בדק את הנכס ולא עדכן את הלקוח בגין חריגות בניה שקיימות בנכס. במקרה כזה הלקוח יכול להינזק בסכומים שיכולים להגיע בקלות למאות אלפי שקלים, ואף יותר מכך.
רשלנות מקצועית של עורך דין בעסקת מקרקעין יכולה לבוא לידי ביטוי גם במצב שבו עורך הדין נוטל על עצמו ייצוג גם של המוכר וגם של הקונה, ובפועל הוא מעדיף את האינטרס של אחד מהם, ופוגע בפועל בשני. החוק אמנם לא אוסר על עורך דין לייצג במקביל את הקונה והמוכר במקביל (כאשר מדובר באנשים פרטיים), אבל באופן כללי עדיף להימנע מכך על מנת למנוע כל אפשרות לניגוד עניינים של עורך הדין שיכול לפגוע באחד הצדדים שהוא מייצג.
רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין יכולה גם לבוא לידי ביטוי בפרויקטים כגון פינוי בינוי או תמ"א 38, לדוגמה אם עורך דין לא דאג לקבל ערבויות מתאימות, ובמהלך הפרוייקט היזם פשט את הרגל. במצבים אלה הלקוח עשוי להשאר ללא דירה וללא פיצוי כספי כלשהו.
סוג נוסף של רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין הוא כאשר עורך הדין מקבל בשם הלקוח כספים, אך לא מעביר את הכספים ללקוח. למעשה עורך דין גונב את הכספים ומעביר אותם לכיסו. באתרנו תוכלו למצוא דוגמה של כתב תביעה נגד עורך דין בגין גניבת כסף. במקרים מסוג זה כדאי להתייעץ עם עורך דין הונאה ומרמה או עורכי דין המתמחים בתביעות נגד עורכי דין.
מה צריכים להוכיח כדי לזכות בפיצוי לאחר רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין?
אם אתם שוקלים להגיש תביעה נגד עורך דין בגין רשלנות בעסקת מקרקעין קודם כל צריכים לדעת שלא כל טעות של עורך דין תתקבל בהכרח בבית המשפט כמעשה המהווה רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין. כמו כל אדם אחר גם עורכי דין טועים לפעמים ולכן כדי לזכות בפיצוי כספי צריכים להוכיח:
- לא מדובר בסתם טעות אלא מדובר ברשלנות מקצועית.
- רשלנותו של עורך הדין גרמה ללקוח נזק.
כלומר, אם התובע שנפגע מרשלנותו של עורך הדין לא יצליח להוכיח שנגרם לו נזק הוא לא יקבל פיצוי בבית המשפט. בנוסף, על התובע להוכיח את סכום הנזק המדויק שנגרם לו. לא די לטעון לנזק כלשהו אלא צריכים לכמת אותו בצורה מדויקת.
במקרים רבים כדי להוכיח נזק מדויק צריכים להסתייע בחוות דעת מומחה (לדוגמה שמאי) שיעריך את גובה הנזק (לדוגמה הפסדים שנגרמו ללקוח כי הוא לא הצליח למכור את הדירה מכיוון שעורך הדין התרשל ולא רשם את הדירה על שמו של הרוכש).
האם ניתן להגיש תלונה ללשכת עורכי הדין בגין רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין?
לא רק שניתן להגיש תלונה ללשכת עורכי הדין בגין רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין, אלא שלרוב זה יהיה רצוי ועשוי אף לסייע גם לניהול התביעה נגד עורך הדין, במיוחד אם לשכת עורכי הדין תחליט להגיש קובלנה כנגד עורך הדין, ועוד יותר אם הלשכה תחליט להרשיע את עורך הדין בביצוע עבירות אתיות, ולגזור את דינו.
הגשת תלונה ללשכת עורכי הדין עשויה גם לסייע לכם להגיע לפשרה עם עורך הדין. אחד מהסנקציות שלשכת עורכי הדין עשויה לנקוט כנגד עורך הדין הרשלן היא השעיה מהלשכה. משמעות הדבר היא שעורך הדין לא יוכל לעסוק במקצוע עריכת הדין באופן זמני או קבוע. זאת סנקציה שעשויה להרתיע עורכי דין הרבה יותר מסנקציה כספית אותה ניתן להשיג באמצעות הגשת תביעה, וזאת במיוחד מכיוון שלרוב עורכי הדין יש פוליסת ביטוח אחריות מקצועית, ואם עורך הדין יפסיד בבית המשפט מי שתשלם את הפיצוי הכספי היא לרוב חברת הביטוח.
על מנת להימנע מהשעיה מהלשכה עורך דין עשוי להסכים לפשרה במסגרתה הוא ישלם פיצוי כספי לנפגע.
הגשת תביעה בגין רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין
לפני הגשת תביעה בגין רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין צריכים לבדוק היטב שיש לכם מספיק נתונים או ראיות כדי להוכיח את התביעה שלכם:
- תבדקו את הסכם שכר הטרחה שלכם – במסגרת הסכם שכר טרחה נקבע איזה שירות עורך הדין מתחייב לספק לכם ומה אתם מתחייבים לשלם תמורת השירות. תוודאו שיש לכם העתק מהסכם שכר הטרחה, ובדקו האם עורך הדין ביצע את העבודה שהוא התחייב לבצע.
- שמירת התכתבויות או הקלטות של שיחות עם עורך הדין – מאוד חשוב לוודא שיש לכם תיעודים אותם ניתן יהיה להציג בבית המשפט בעניין השירות שעורך הדין התחייב לספק לכם. מה שחשוב במיוחד אלה תיעודים שעשויים להוכיח שעורך הדין מסר לכם מידע שגוי או הנחה אתכם לבצע (או שעורך הדין ביצע בעצמו) פעולות שגרמו לכם נזק. תיעודים אלה יכולים גם להוכיח שעורך הדין נמנע מלבצע פעולות שהיה עליו לבצע.
- איתור עורך דין שעוסק בתביעות נגד עורכי דין – לא כל עורך דין יודע או רוצה לטפל בתביעות כנגד עורכי דין אחרים. מדובר בתביעות לא פשוטות, ולרוב גם לא נעימות לטיפול. לא כל עורכי הדין מכירים את כל החקיקה והפסיקה הרלוונטית לסוגיית הרשלנות המקצועית של עורכי דין. בחירת עורך דין שלא בקיא בתחום זה עשוי להוביל לדחיית התביעה שלכם או להקטנת הפיצוי שאתם עשויים לקבל בצורה משמעותית.
- לפני הגשת תביעה כנגד עורך דין ישנה חובה לפנות לעורך הדין בכתב – אם אתם מיוצגים על ידי עורך דין, עורך הדין שלכם חייב לשלוח מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, וככל שהדבר לא פוגע בתביעתכם, אף לשוחח עם עורך הדין שאתם רוצים לתבוע, במטרה לפתור את המחלוקת. חובה זו קבועה במסגרת כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986. כלל 31 קובע כך: בטרם יפתח עורך דין בשם לקוחו בהליך משפטי נגד עורך דין אחר, יפנה אל אותו עורך דין בכתב, ואם קיימת אפשרות – אף בעל פה, כדי לנסות וליישב את הסכסוך בדרכי שלום, ובלבד שפניה כאמור לא תגרום נזק ללקוח.
- בדיקה במאגרים משפטיים האם הוגשו נגד עורך הדין תביעות נוספות – לפני תביעה בגין רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין כדאי לבדוק אם אותו עורך דין התרשל בעבר כלפי לקוחות אחרים. אם תאתרו תביעות נוספות, במיוחד כאלה שהוכרעו לטובת לקוחות אחרים של אותו עורך דין, הדבר בהחלט עשוי לסייע לכם להוכיח את הטענות שלכם.
- הכנת חוות דעת מומחה לצורך כימות הנזקים – במקרים רבים (אבל לא בכולם), במיוחד כאשר מדובר בתביעה בעניין רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין, יהיה צורך להגיש חוות דעת שמאית שמפרטת את הנזקים שנגרמו לכם בגין אי היכולת להשכיר או למכור את הנכס שקניתם.
- הגשת כתב תביעה – חשוב לנסח נכון את כתב התביעה. אם נגרם לכם נזק כספי משמעותי ויש חשש שעורך הדין מבריח נכסים או הוגשו נגדו כבר מספר תביעות, צריכים לשקול לבצע חקירה כלכלית ולהגיש בקשה להטלת עיקולים על נכסיו וחשבונות הבנק שלו, כדי שתוכל לתפוס נכסים או כספים שמהם ניתן יהיה להיפרע אחרי שינתן פסק דין. אחרת אתם עשויים לנהל תביעה מתחילתה ועד סופה, ואפילו לזכות בה, אבל בסופו של דבר לא יהיה לעורך דין כסף כדי לשלם לכם.
לסיכום
רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין עשויה לגרום נזק כספי גבוה במיוחד ללקוח. למעשה כאשר מדברים על רשלנות מקצועית בחלק גדול מהמקרים מתייחסים לרשלנות בעניין עסקת מקרקעין.
כדי לזכות בסעד כספי צריכים להוכיח שעורך הדין התרשל, ושהרשלנות שלו גרמה נזק ללקוח. אם עורך הדין התרשל אבל לא נגרם נזק ללקוח, התביעה כנגד עורך הדין תדחה, והלקוח לא יקבל פיצוי כספי.
לפני הגשת תביעה בגין רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין כדאי גם לשקול להגיש לפני או במקביל תלונה ללשכת עורכי הדין. תלונה שכזו עשויה לסייע גם לניהול התביעה. בניגוד להגשת תלונה ללשכת עורכי הדין נראה שבמקרים מסוג זה הגשת תלונה במשטרה נגד עורך דין לא תסייע.
כדי לזכות בתביעה בעניין רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין צריכים לאסוף נתונים שמוכיחים שעורך הדין התרשל, ומומלץ מאוד לשכור שירותיו של עורך דין שעוסק בתחום הרשלנות המקצועית, ומתעדכן בחקיקה ובפסיקה הרלוונטית לתחום זה.
