إلغاء اتفاقية بيع عقار – هل من الممكن إلغاء عقد بيع بسبب خطأ؟

إلغاء اتفاقية بيع عقار هو إجراء قانوني. ممكنلكن ذلك عادة ما ينطوي على صعوبات كبيرة لأنه عادة بعد إتمام الصفقة، لا تتطابق مصالح البائع والمشتري، وإذا أراد أحد الطرفين إلغاء اتفاقية البيع، فهذا لا يعني أن الطرف الآخر سيرغب في القيام بذلك أيضًا.

في هذه الحالة، سيضطر الطرف المهتم بإلغاء الاتفاقية إلى رفع دعوى قضائية أمام المحكمة لإلغاء اتفاقية بيع العقارات، وتحديد سبب وجود حاجة، في رأيه، لإصدار أمر الإلغاء. إلغاء الاتفاقية. מכיוון שסוגיית ביטול הסכם מכר מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים במיוחד, אתם יכולים לצפות "למלחמה" ארוכה ומתישה בבית המשפט, משום שכל צד ינסה לעשות הכל כדי לא להפסיד בבית המשפט (ולא להפסיד הרבה מאוד כסף).

حالة لا تأمر فيها المحكمة بإلغاء اتفاقية بيع عقار

قبل الخوض في تفاصيل الحالات التي قد تأمر فيها المحكمة بإلغاء اتفاقية بيع العقارات، من المفيد فهم الحالة التي يكون فيها احتمال إلغاء اتفاقية بيع العقارات منخفضًا جدًا أو معدومًا.

سنوضح ذلك بمثال: باع شلومي لوالده قطعة أرض بمليون شيكل. وفي اليوم التالي لإتمام الصفقة، تلقى شلومي عرضًا لشراء الأرض بمليوني شيكل من شخص آخر. اتصل شلومي بوالده على الفور وأخبره بإلغاء عقد بيع الأرض، لأنه الآن يستطيع بيعها لشخص آخر بضعف السعر.

في مثالنا، يريد شلومي إلغاء الصفقة بسبب خطأ في جدوى الصفقة. قانون العقود لا يسمح بذلك.

خطأ في جدوى المعاملة

تنص المادة 14 من قانون العقود على الظروف التي يجوز فيها إبطال اتفاقية بيع عقار (وأنواع أخرى من العقود) بسبب خطأ. ومع ذلك، تنص المادة 14(د) صراحةً على الظروف التي لا يجوز فيها إبطال الاتفاقية بسبب خطأ.

تنص المادة 14(د) على ما يلي:

"טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, باستثناء خطأ يكمن فقط في جدوى المعاملة.

כלומר, סעיף 14(ד) קובע שאם מדובר בטעות שהיא טעות בכדאיות העסקה, לא ניתן לבטל את ההסכם מחוק טענת "טעות" לפי חוק החוזים (هذا لا يعني أنه لا يمكن رفع دعاوى قانونية أخرى لإلغاء الاتفاقية.).

إلغاء اتفاقية بيع عقار بسبب خطأ – المصدر القانوني

يُحدد المصدر القانوني ذو الصلة بمسألة إلغاء اتفاقية بيع العقارات بسبب خطأ في المادة 14 من قانون العقود، والتي تنص على ما يلي:

(أ) يحق للشخص الذي دخل في عقد بسبب خطأ، ويمكن افتراض أنه لولا هذا الخطأ لما دخل في العقد، وكان الطرف الآخر يعلم أو كان ينبغي أن يعلم بذلك، إلغاء العقد.

(على) إذا دخل شخص في عقد بسبب خطأ، ويمكن افتراض أنه لولا هذا الخطأ لما دخل في العقد، وأن الطرف الآخر لم يكن على علم به، وكان ينبغي ألا يكون على علم به، فيجوز للمحكمة، بناءً على طلب الطرف الذي ارتكب الخطأ، أن تلغي العقد إذا رأت ذلك عادلاً؛ وإذا فعلت ذلك، فيجوز للمحكمة أن تأمر الطرف الذي ارتكب الخطأ بدفع تعويض عن الضرر الذي لحق بالطرف الآخر بسبب إبرام العقد.

(ثالث) لا يعتبر الخطأ سبباً لفسخ العقد بموجب هذا القسم، إذا كان من الممكن تنفيذ العقد عن طريق تصحيح الخطأ، وقام الطرف الآخر بإخطار الطرف الآخر، قبل فسخ العقد، بأنه على استعداد للقيام بذلك.

(د) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.

من المهم الإشارة إلى عدد من النقاط الأساسية المتعلقة بالمادة 14 من قانون العقود:

1. يمكن المطالبة بإلغاء اتفاقية بيع العقارات بموجب المادة 14 (أ) وبموجب المادة 14 (ب). يجب على الشخص الذي يدعي إلغاء اتفاقية بيع عقارية بموجب المادة 14 (أ) أن يثبت أن الطرف المعارض كان يعلم أو كان ينبغي أن يعلم بالخطأ.
2. לבית משפט יש בכל מקרה סמכות להורות על ביטול הסכם מכר מקרקעין עקב טעות מכוח סעיף 14(ב) "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת". במקרה כזה בית המשפט רשאי לחייב את אחד הצדדים בפיצוי כספי בגין הנזק שנגרם לצד שכנגד.
3. לא בכל מקרה בית המשפט חייב להורות על ביטול עסקת מכר מקרקעין עקב טעות. במקרים מסוימים בית המשפט יעדיף לפסוק פיצוי כספי לאחד הצדדים כדי "לאזן" או להפחית את הנזק שנגרם לו עקב הטעות בביצוע העסקה.

حكم المحكمة بشأن إلغاء اتفاقية بيع عقار بسبب خطأ

בית המשפט המחוזי בנצרת דן בסוגיית ביטול עסקת מכר מקרקעין עקב טעות (ת"א 53537-10-18 יוסף כופטייל נ' גיא שוורץ, الحكم (بتاريخ 15.8.2023).

في هذه الحالة، لجأ البائع إلى المحكمة مطالباً بإلغاء صفقة بيع عقار بسبب خطأ ما. واتضح أنه بعد إتمام الصفقة، كان على البائع دفع ضرائب تتجاوز سعر بيع العقار، مما جعل الصفقة غير مجدية اقتصادياً.

أصدرت المحكمة حكمها، من بين أمور أخرى، على النحو التالي:

بعد مراجعة المرافعات، وإفادات الأطراف، والأدلة المقدمة إليّ، وبعد دراسة حججهم، توصلتُ إلى استنتاج مفاده قبول الدعوى لوجود خطأ منصوص عليه في المادة 14(ب) من قانون العقود، مما يُبرر فسخ عقد البيع، مع تحميل المدعي تعويضًا عن الضرر الذي لحق بالمدعى عليه نتيجة إبرام العقد. وسأناقش فيما يلي حجج الأطراف التي قادتني إلى هذا الاستنتاج.

…

أودّ أن أوضح منذ البداية أنني لم أجد أن للمدعي الحق في إعلان إلغاء اتفاقية البيع بموجب المادة 14(أ) من قانون العقود، لعدم إثباته وجود خلل في سلوك المدعى عليه قبل توقيع الاتفاقية، بحيث كان على علم، أو كان ينبغي عليه أن يعلم، بوجود خطة لتغيير تصنيف استخدام الأرض. في المقابل، وجدتُ أنه من المبرر إصدار أمر بإلغاء اتفاقية البيع بموجب المادة 14(ب) من قانون العقود.

…

في رأيي، لا جدال في أنه لو كان المدعي على علم بهذه الإجراءات التمهيدية، المتعلقة بالوضع التخطيطي للأرض واحتمالية تغيير غرضها، في وقت قصير، من الزراعة إلى السكن، لما دخل في اتفاقية البيع مع المدعى عليه، والتي باع فيها الأرض مقابل مبلغ 222,682 شيكل إسرائيلي فقط.

לתמורה ששולמה עבור המקרקעין חשיבות רבה בבחינת קיומה של "טעות", שכן בענייננו, חייב הסכם המכר את התובע לשלם את יתרת מס השבח בגין העסקה, אשר עמדה במקור על סך 531,836 ₪, ולאחר הסכם הפשרה על סך 192,664 ₪.

في الواقع، في نهاية المطاف، وبعد أن أرسل المدعي إشعار إلغاء اتفاقية البيع، سارع المدعى عليه ودفع ضريبة التقدير لسلطة الضرائب من جيبه الخاص، ولكن لا يوجد خلاف على أنه لم يكن ملزمًا بالقيام بذلك بموجب اتفاقية البيع. في ظل هذه الظروف، أعتقد أنه لا يمكن إنكار أننا نتعامل مع اتفاقية خالية من أي منطق اقتصادي، وهو ما يشير بدوره إلى وجود خطأ جوهري في توقيع المدعي على اتفاقية البيع.

…

في ضوء ظروف القضية المعروضة أمامنا، أرى أن إنفاذ اتفاقية البيع سيُلحق بالمدعي ظلماً وضرراً أكبر مما سيلحق بالمدعى عليه في حال إلغائها. ففي نهاية المطاف، نحن بصدد قضية مدعٍ باع عقاراً بمبلغ زهيد لا يُمثل سوى جزء ضئيل من قيمته الحقيقية، وهي نتيجة يصعب على العدالة استيعابها.

אכן, כפי שיובהר בהמשך, בהתנהלותו של התובע לאחר החתימה על הסכם המכר נפלו פגמים, הן בהתנהלותו מול הנתבע והן בנוגע לפרק הזמן הרב שחלף בטרם הודיע "רשמית" על ביטול ההסכם. יתירה מכך, אינני מקל ראש בקושי ובעוגמת הנפש שייגרמו לנתבע. עם זאת, בשורה התחתונה סבור אני כי הפגמים בהתנהלות התובע, כמו גם הנזק שייגרם לנתבע כתוצאה מביטול הסכם המכר, ניתנים לאיזון בפיצוי כספי, כאמור בסיפא של סעיף 14(ב) לחוק החוזים, אשר יביאו לתוצאה צודקת יותר בנסיבות העניין, מאשר אכיפת הסכם המכר (וראו לעניין זה עניין אליאסיאן, פסקה 16 לחוות דעתה של כב' השופטת וילנר).

….

לנוכח כל המפורט לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על ביטול הסכם המכר מיום 27.7.2016. התובע מנגד, ישיב לנתבע כל סכום שקיבל מכוח הסכם המכר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום חתימת הסכם המכר. כן יוחזר לצדדים כל סכום כספי המוחזק בנאמנות אצל עו"ד בטשא, למעט כל סכום עבור שכר טרחתו, באם קיים.

نظراً للضرر الذي لحق بالمدعى عليه نتيجة إبرام اتفاقية البيع، وكذلك بسبب العيوب في سلوك المدعي، فقد وجدت أنه يجب إلزام المدعي بدفع تعويض للمدعى عليه بمبلغ 140,000 شيكل إسرائيلي.

ختاماً

من الممكن إلغاء صفقة بيع عقار بسبب خطأ ما. ورغم أن هذا الإجراء القانوني ليس بسيطاً، بل هو طويل ومعقد (نظراً لأن هذه الصفقات عادةً ما تنطوي على مبالغ مالية كبيرة، ولا يرغب أي من الطرفين في الخسارة)، فإنه من الممكن بالتأكيد الوصول إلى حالة تأمر فيها المحكمة بإلغاء الصفقة.

يمكن الاستناد في طلب إلغاء صفقة بيع عقار إلى المادة 14 من قانون العقود. ومن المهم جدًا الانتباه إلى بنود ومتطلبات مختلف بنود المادة 14، لفهم ما يجب تحديده بدقة ضمن إطارها. مطالبة لتقديمها إلى المحكمة.

لا يمكنك المطالبة بإلغاء صفقة بيع عقار بسبب خطأ، إذا كان هذا الخطأ يتعلق بجدوى الصفقة.

الأسئلة الشائعة حول إلغاء اتفاقية بيع عقاري