إلغاء صفقة مع مقاول - متى وكيف يمكنك إلغاء صفقة شراء شقة؟

إلغاء صفقة مع مقاول ليس بالأمر الهين، فالمقاولون لا يميلون عادةً إلى التنازل عن مبالغ كبيرة بسهولة. ورغم أن شراء شقة يُعدّ أغلى صفقة يُقدم عليها معظم الناس في حياتهم، إلا أنه من المفيد جدًا الاستعداد لها مسبقًا لتتمكن من طلب إلغاء الصفقة والحصول عليه عند الضرورة. ستشرح هذه المقالة بالتفصيل كيفية وخطوات طلب إلغاء الصفقة عند الحاجة.

قم بتوثيق أي وعود تلقيتها من المقاول.

لتسهيل طلب إلغاء معاملة مع مقاول، من المهم جدًا توثيق ذلك. في الكتابة כל הבטחה שקיבלתם מהקבלן טרם חתימה על חוזה ההתקשרות. זה כנראה לא יפתיע אתכם שבחלק גדול מהמקרים הבטחות בכתב נוטות "להשכח" כאשר הקבלן כבר קיבל את כספו, והרוכשים נותרים במצב שבו לעיתים אין להם דרך להוכיח שאכן ניתנה הבטחה כלשהי (שלעיתים עשויה להיות הסיבה לחתימה על חוזה).

هل تلقيت وعداً؟ يجب أن يُذكر ذلك صراحةً في اتفاقية العقد.

من الأخطاء الشائعة التي تؤدي أحيانًا إلى المطالبة بإلغاء صفقة مع مقاول هو أنه حتى لو تلقيت نوعًا من الوعد من المقاول (وأحيانًا تتلقى ذلك كتابيًا)، فإنك لا تكلف نفسك عناء المطالبة بأن ينعكس هذا الوعد في اتفاقية العقد مع المقاول.

تكمن أهمية هذا الأمر في أن العديد من العقود تتضمن بندًا ينص على أن أي وعد أو تعهد يُقدم قبل توقيع العقد باطل، وأن ما هو مكتوب في العقد هو فقط ما يُعتد به. إذا لم يُحدد أي وعد في الاتفاقية، فإن احتمالية حصولك على تعويض عن إلغاء الصفقة مع المقاول ضئيلة للغاية.

متى يمكنك طلب (واستلام) إلغاء معاملة مع مقاول؟

يمكن طلب إلغاء الصفقة مع المقاول (والحصول على الإلغاء) في حال إخلاله بالاتفاقية. لا يُشترط إلغاء الصفقة مع المقاول في كل حالة إخلال جسيم، بل فقط في حال كان الإخلال جسيمًا. على سبيل المثال: في حال تأخر المقاول يومًا واحدًا في تسليم الشقة، يمكنك طلب إلغاء الصفقة، ولكن احتمال موافقة المحكمة على هذا الطلب في هذه الحالة معدوم.

من ناحية أخرى، إذا كان ذلك انتهاكًا جوهريًا (انتهاكًا كبيرًا) لاتفاقية العقد، مثل شراء شقة في الطابق الخامس والعشرين وكان المقاول على استعداد لتوفير شقة في الطابق الخامس، فمن الممكن المطالبة، وفي هذه الحالة أيضًا قبول، إلغاء الصفقة مع المقاول.

وفي هذا الصدد، ينبغي التذكير بأنه كلما كان انتهاك المقاول أكثر خطورة، زادت احتمالية أن تمنح المحكمة سبيلاً لإلغاء الصفقة مع المقاول.

الأحكام القانونية التي يمكن الاعتماد عليها عند طلب إلغاء معاملة مع مقاول

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973

تُطبق الأحكام على كل عقد. قانون العقود (חלק כללי), תשל"ג-1973. בחוק זה מספר סעיפים המתארים מצבים שונים בהם ניתן לדרוש ביטול עסקה עם קבלן.

خطأ

تنص المادة 14 من قانون العقود على ما يلي:

14. (أ) يحق للشخص الذي دخل في عقد بسبب خطأ، ويمكن افتراض أنه لولا هذا الخطأ لما دخل في العقد، وكان الطرف الآخر يعلم أو كان ينبغي أن يعلم بذلك، إلغاء العقد.

(على) إذا دخل شخص في عقد بسبب خطأ، ويمكن افتراض أنه لولا هذا الخطأ لما دخل في العقد، وأن الطرف الآخر لم يكن يعلم بذلك، وكان ينبغي ألا يعلم به، فيجوز للمحكمة، بناءً على طلب الطرف الذي ارتكب الخطأ، إلغاء العقد.إذا رأت المحكمة أن ذلك عادل، يجوز لها أن تأمر الطرف المخطئ بدفع تعويض عن الضرر الذي لحق بالطرف الآخر نتيجة إبرام العقد.

(ج) لا يعتبر الخطأ سبباً لفسخ العقد بموجب هذا القسم، إذا كان من الممكن تنفيذ العقد عن طريق تصحيح الخطأ، وقام الطرف الآخر بإخطار الطرف الآخر، قبل فسخ العقد، بأنه على استعداد للقيام بذلك.

(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.

يرجى ملاحظة التعليمات المهمة التالية:

1. لن تمنح المحكمة حق فسخ العقد مع المقاول إذا كان بالإمكان تنفيذه بتصحيح الخطأ. ويرتبط هذا الأمر بمسألة جسامة المخالفة التي أشرت إليها سابقًا. فكلما كانت المخالفة أقل خطورة، قلّ احتمال الحصول على فسخ العقد، وكلما كانت المخالفة أشد خطورة، كان الحصول على فسخ العقد أسهل.

2. إن الخطأ في جدوى الصفقة ليس سبباً للمطالبة بإلغاء الصفقة مع المقاول.

الخداع

تنص المادة 15 من قانون العقود على ما يلي:

15. الشخص الذي أبرم عقداً بسبب خطأ ناتج عن خداع من الطرف الآخر أو شخص آخر نيابة عنه، يجوز إلغاء العقد; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

يشير هذا القسم إلى حالة قام فيها أحد الطرفين بتضليل الطرف الآخر، ولم يوقع ذلك الطرف على العقد إلا نتيجة للخداع (بدون الخداع، ما كان ذلك الطرف ليوقع على العقد).

على سبيل المثال، وعد المقاول المشترين بأن الشقة ستكون جاهزة خلال عامين، ولكن حتى بعد مرور ثلاث سنوات، لا تزال الشقة بعيدة عن الجاهزية. في هذه الحالة، يمكن للمشترين الادعاء بأنهم وقعوا العقد بناءً على معلومات مضللة من المقاول، ولو كانوا يعلمون أن الشقة لن تكون جاهزة خلال عامين، لما وقعوا العقد.

يتضمن القسمان الإضافيان بندًا يسمح بإلغاء صفقة تتعلق بمسألة الإكراه والقمع. نظريا يمكن الرجوع إلى هذه البنود لغرض المطالبة بإلغاء معاملة مع مقاول، ولكن يجب أن تكون الظروف استثنائية وقاسية بشكل خاص حتى يتم الوفاء بشروط هذه البنود عمليًا في معاملات شراء الشقق/المنازل.

الإكراه

17. (أ) الشخص الذي أبرم عقداً بسبب الإكراه المفروض عليه من قبل الطرف الآخر أو شخص آخر نيابة عنه، بالقوة أو التهديد، يجوز إلغاء العقد.

(ب) إن التحذير بحسن نية بشأن ممارسة حق ما لا يشكل تهديداً لأغراض هذا القسم.

الابتزاز

18. الشخص الذي أبرم عقداً بسبب استغلال الطرف الآخر أو شخص آخر نيابة عنه لضيق الطرف المتعاقد أو ضعفه العقلي أو البدني أو قلة خبرته، وكانت شروط العقد أسوأ بشكل غير معقول مما هو متعارف عليه، يجوز إلغاء العقد.

إن احتمال موافقة المحكمة على طلب إلغاء صفقة مع مقاول بسبب الابتزاز ضئيل للغاية، لأن المشترين في أغلب الحالات يكونون ممثلين بمحامين. وسيكون من الصعب، إن لم يكن من المستحيل، إقناع المحكمة بوقوع ابتزاز في حالة وجود محامٍ لدى المشترين.

חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973

הוראת דין נוספת שעשויה להיות רלוונטית לצורך דרישת ביטול עסקה עם קבלן היא חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. הוראת חוק זו קובעת מספר חזקות אשר קובעות מתי יראו בקבלן כמי שלא קיים את חיוביו ביחס לרוכשים. בחלק ממצבים אלה ניתן יהיה לדרוש ביטול עסקה עם קבלן (אותן הפרות חמורות שאינן ניתנות לתיקון).

تنص المادة الرابعة من هذا القانون على ما يلي:

عدم التوافق

4. (أ) لا يكون البائع قد أوفى بالتزاماته تجاه المشتري أو المشتري الفرعي إذا حدث أحد الأمور التالية:

(1) تختلف الشقة أو أي شيء بداخلها (فيما يلي - الشقة) عما هو مذكور في المواصفات أو المعيار الرسمي أو لوائح البناء؛

(2) خلال فترة التفتيش، تم اكتشاف عدم مطابقة في الشقة، ما لم يثبت البائع أن عدم المطابقة كان بسبب فعل أو إهمال من جانب المشتري أو المشتري الفرعي؛

(3) خلال فترة الضمان، تم اكتشاف عدم مطابقة في الشقة وأثبت المشتري أو المشتري الفرعي أن ذلك نشأ في التصميم أو الصنعة أو المواد؛

(4) خلال فترة 20 عامًا تبدأ عندما تم إتاحة الشقة للمشتري من قبل البائع (فيما يلي - فترة الفحص لعدم المطابقة الجوهرية)، تم اكتشاف عدم مطابقة جوهرية، ما لم يثبت البائع أن عدم المطابقة الجوهرية كان بسبب فعل أو إهمال من جانب المشتري أو المشتري الفرعي؛

(5) تم اكتشاف عدم مطابقة جوهرية، حتى بعد فترة الفحص لعدم المطابقة الجوهرية، وأثبت المشتري أنها نشأت في التصميم أو الصنعة أو المواد؛

(6) لم يقدم البائع للمشتري تعليمات الصيانة والاستخدام.

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

(ج) لأغراض هذا القسم –

"אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

كيفية إلغاء معاملة مع مقاول

דרישת ביטול עסקה עם קבלן תעשה ברוב המקרים באמצעות הודעה בכתב (גם במצבים בהם אין חובת מסירת הודעת ביטול בכתב, כדאי לעשות זאת בכל זאת בכתב לצורך תיעוד). בעניין זה נקבע בסעיפים 7-8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, כך:

حق الإلغاء

7. (أ) يحق للطرف المتضرر إلغاء العقد إذا الإخلال بالعقد كان الأمر شاملاً.

(ب) إذا لم يكن الإخلال بالعقد جوهريًا، يحق للطرف المتضرر أن إلغاء العقد بعد منح المخالف مهلة إضافية لتنفيذ العقد، ولم يتم تنفيذ العقد في غضون فترة زمنية معقولة بعد منح المهلة، ما لم يكن إلغاء العقد غير عادل في ظروف القضية؛ لا يجوز تقديم أي مطالبة بأن إلغاء العقد كان غير عادل ما لم يعترض المخالف على الإلغاء في غضون فترة زمنية معقولة بعد تقديم إشعار الإلغاء.

(ج) إذا تم تقسيم العقد إلى أجزاء وتم الإخلال بأحد أجزائه، وهو إخلال يشكل سبباً لفسخ ذلك الجزء، فإن الطرف المتضرر يحق له فسخ الجزء الذي تم الإخلال به فقط؛ وإذا كان الإخلال يشكل أيضاً إخلالاً جوهرياً بالعقد بأكمله، فإن الطرف المتضرر يحق له فسخ الجزء الذي تم الإخلال به أو فسخ العقد بأكمله.

طريقة الإلغاء

8. يتم إلغاء العقد عن طريق إخطار الطرف المتضرر للمخالف في غضون فترة زمنية معقولة بعد علمه بالمخالفة.ومع ذلك، في الحالة المذكورة في القسم 7 (ب) وفي أي حالة أخرى حيث منح الطرف المتضرر المخالف تمديدًا لتنفيذ العقد - في غضون فترة زمنية معقولة بعد انتهاء التمديد.

إذا رفض المقاول، بعد إشعار الإلغاء، إلغاء الصفقة ورد أموال المشترين، فلن يكون أمامهم خيار سوى رفع دعوى قضائية. دعوى مدنية إلى المحكمة لتقديم التماس للحصول على إعفاء من إلغاء صفقة مع مقاول.

الأسئلة الشائعة حول إلغاء معاملة مع مقاول