إخلاء دخيل من شقة أو عقار أو ممتلكات - دعوى قضائية لإخلاء دخيل

إن طرد متسلل من شقة أو من عقار أو ممتلكات قد يكون مهمة معقدة للغاية، خاصة إذا لم تكن على دراية بالتعليمات. قانون العقاراتإن طرد شخص بالقوة بعد أن اقتحم عقاراً أو أي ممتلكات أخرى قد يؤدي إلى انتهاك القانون. بواسطة المُحيلوقد يؤدي هذا إلى وضع شائن بشكل خاص، حيث يقوم المتسلل برفع دعوى قضائية ضد مالك الأرض المستصلحة، بل وقد يفوز بها ويحصل على تعويض مالي.

قبل أن نتحدث عن طرد المتسلل باستخدام القوة المعقولة أو من خلال دعوى قضائية لطرد المتسلل، من المهم أن نفهم من هو المتسلل وما هي المشكلة في فعل الغزو.

من هو المتسلل؟

المتسلل هو الشخص الذي يدخل ويسيطر بشكل غير قانوني على شقة أو عقار. لم يُمنح المتسلل إذناً بدخول المكان فحسب، بل إنه يرفض أيضاً إخلاءه، وأحياناً يشترط موافقته على الإخلاء مقابل مبلغ مالي كبير.

ישנם פולשים "מקצועיים" אשר יודעים שהליך פינוי פולש הוא הליך משפטי לא מהיר ובעיקר יקר, ולכן סוחטים, כך ממש, את בעל הנכס על מנת שישלם לפולש בתמורה לעזיבתו את הנכס או הדירה או המקרקעין.

بل إن هناك غزاة أكثر دهاءً، يتسللون إلى المناطق المخصصة للتطوير والبناء، وقبل بدء العمل مباشرة، يقتحمون المنطقة ويرفضون إخلاءها. في هذه الحالات، قد يتكبد المطور خسائر بملايين الشواقل إذا لم يبدأ العمل.

لا يقتصر الأمر على تعامل الأفراد أو الشركات الخاصة مع الغزاة، بل يشمل أيضاً الدولة التي تضطر إلى التعامل مع غزو أراضي الدولة.

انتبه لا يجوز معاملة الشخص الذي توقف عن دفع إيجار شقة أو عقار ويرفض إخلاءه معاملة المتعدي على العقار (راجع حكم المحكمة العليا في هذا الشأن المذكور في نهاية المقال). يجب رفع دعوى قضائية لإخلاء المستأجر ضد هذا الشخص.

ما المشاكل التي تنشأ نتيجة للغزو؟

الشخص الذي يقتحم شقة أو عقاراً أو ملكية عقارية يخلق العديد من المشاكل لمالك الأرض، مثل:

1. لا يستطيع المالك استخدام العقار أو المنطقة كما يشاء.
2. قد يقوم المتسلل بتخريب الشقة أو الممتلكات أو التسبب في أضرار أخرى.
3. لا يجوز لمالك العقار تأجير أو بيع العقار.
4. إن فعل التعدي، في حد ذاته، قد يتسبب في انخفاض سعر العقار أو الأرض.
5. إن إخلاء المتسلل ليس مهمة بسيطة تنطوي على إجراءات قانونية، وبالتالي سيتعين على مالك العقار حتماً توكيل محامٍ ودفع أتعابه. مصاريف مبلغ ليس بالهين لرفع دعوى قضائية لإخراج متسلل.
6. تؤدي المشكلة السابقة إلى مشكلة أخرى - سيتعين على مالك العقار قضاء وقت طويل في طرد المتسلل.

ما الذي يمكن فعله لإخراج دخيل؟

لإخراج دخيل، يجب أولاً الاطلاع على المادة 18 من قانون الأراضي، والتي تنص على ما يلي:

(أ) يجوز للمالك الشرعي للأرض استخدام القوة المعقولة لمنع التعدي أو الحرمان غير القانوني من السيطرة عليها.

(ب) إذا استولى شخص ما على الأرض بشكل غير قانوني، يجوز للحائز الشرعي لها، في غضون ثلاثين يومًا من تاريخ الاستيلاء، استخدام القوة المعقولة لإخراجه منها.

أي أنه يجوز للشخص استخدام القوة المعقولة لمنع فعل الغزو أو التعدي.

من أجل طرد متسلل، يجب عليك أولاً أن تفهم المدة التي قضاها فعلياً في الشقة أو العقار أو المكان المخصص للسكن.

إخلاء أي متسلل يتم العثور عليه في المنطقة في غضون 30 يومًا من تاريخ الغزو

يسمح القسم 18 (ب) من قانون الأراضي لمالك الأرض باستخدام القوة المعقولة لإخراج المتسلل خلال أول 30 يومًا.

لكي يُسمح باستخدام القوة بشكل معقول، يجب استيفاء الشروط التالية:

1. سيطر الغازي على الأرض.
2. تم تنفيذ عملية الاستحواذ بشكل غير قانوني.
3. لم يمر بعد 30 يوماً منذ دخول الغازي إلى المنطقة.

ما هي القوة المعقولة؟

لم يُعرّف قانون الأراضي مفهوم القوة المعقولة أو ممارسة القوة إلى حد معقول، وفي الممارسة العملية، تُفحص كل قضية على حدة بمجرد وصولها إلى المحكمة في إطار القانون. دعوى مدنية.

יחד עם זאת, ניתן לומר ללא קושי שלירות בפולש או "לפוצץ" אותו במכות לא תחשב להפעלת כוח סביר.

من ناحية أخرى، قد يُعتبر إخراج ممتلكات المتسلل من المبنى خلال أول 30 يومًا وتغيير الأقفال بمثابة استخدام معقول للقوة.

إخلاء متسلل تم العثور عليه في المبنى بعد مرور 30 ​​يومًا من تاريخ الاقتحام – دعوى لإخلاء متسلل

يصبح طرد المتسلل بعد مرور 30 ​​يومًا من تاريخ دخوله العقار مهمةً بالغة التعقيد. في هذه الحالات، لا يُمكن استخدام القوة المعقولة، بل يجب رفع دعوى قضائية لطرد المتسلل، وهي في جوهرها دعوى لإخلاء الساكن.

في إطار هذا الادعاء، لا ينبغي للمرء أن يكتفي فقط بالإعفاء من الإخلاء، بل يمكنه أيضاً المطالبة بتعويض مالي عن الأضرار التي لحقت بمالك الأرض أو الشقة أو العقار.

إذا تم إخلاء المتعدي في هذه المرحلة باستخدام القوة المعقولة، فله الحق في رفع دعوى قضائية ضد من قام بالإخلاء، مدعياً ​​أن من قام بالإخلاء (عادةً ما يكون مالك الأرض أو من ينوب عنه) قد تصرف بشكل غير قانوني. وفي هذه الحالة، من المرجح أن يكون للمتعدي الحق في الحصول على تعويض مالي.

هل يمكنني الاتصال بالشرطة لإخراج متسلل؟

نظرياً، يُمكن التواصل مع الشرطة الإسرائيلية وطلب مساعدتها في التعامل مع متسلل إلى شقة أو أرض أو عقار قبل مرور 30 ​​يوماً على الاقتحام. عملياً، قد لا تتمكن الشرطة الإسرائيلية دائماً من تقديم المساعدة (أو قد لا ترغب بذلك)، خاصةً إذا ادعى المتسلل حقه في البقاء في العقار وحاول إقناع الشرطة بأن الأمر نزاع مدني. في هذه الحالات، تُحيل الشرطة الإسرائيلية مالك العقار إلى المحكمة.

ستقوم الشرطة الإسرائيلية على الفور بإحالة مالك الأرض إلى المحكمة إذا تبين أن المتسلل كان موجوداً على الأرض لأكثر من 30 يوماً.

עמדת המשטרה נובעת מפסיקות בית המשפט העליון, לדוגמה במסגרת בג"צ 1750/22 עיד יוסף אבו טאעה נ' משטרת ישראל ואח' (פסק דין מיום 12.4.2022), אשר קובע, בין היתר כך:

القاعدة هي أنه في الحالات التي يُطلب فيها المساعدة من الشرطة الإسرائيلية لإخراج متسلل، قبل أن تشعر الشرطة بالحاجة إلى مساعدة من الشخص الذي يطلبها. يجب عليها فحص مدى استيفاء الشروط المنصوص عليها في المادة 18(ب) من قانون الأراضي. وعلى وجه الخصوص، في حال وجود غموض بشأن هوية مالك الأرض قبل التعدي المزعوم، لا يجوز للشرطة التدخل في الأمر. (בג"ץ 5602/21 סיאם נ' משטרת ישראל, פסקה 7 (27.10.2021) (להלן: עניין סיאם); בג"ץ 136/21 עמליה אבישר נ' נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות, פסקה 6 (9.2.2021); בג"ץ 8950/17 אבו אלרוב נ' משטרת ישראל, פסקה 6 (2.9.2018)).

كما يتضح من العريضة وردود المدعى عليهم، يوجد في هذا الوقت غموض بشأن مسألة الحقوق وحيازة الشقة قبل الغزو المزعوم. لم أجد أن أمر التقييد المؤقت كافٍ لإثبات ادعاءات المدعي بشأن مسألة الحيازة، وذلك لأسباب منها صدور الأمر بعد خمس سنوات من عملية البيع المزعومة (انظر وقارن: قضية سيام، الفقرة 8). في هذه الظروف، يتمثل موقف الشرطة في عدم جواز ممارسة سلطتها بموجب المادة 18 (ب) من قانون الأراضي، و يجب حل النزاع المدني في المحكمة المختصة، ولا يكشف عن أسباب للتدخل.

هل من الممكن إخلاء مستأجر انتهك عقدًا باستخدام القوة المعقولة؟

في الحالات التي يكون فيها المستأجر ينتهك اتفاقية الإيجارإذا توقف المستأجر عن دفع الإيجار ولم يُخلِ العقار، فقد يعتبره مالك الشقة أو العقار دخيلاً ويلجأ إلى استخدام القوة المعقولة ضده. سيكون هذا خطأً فادحاً، وقد يدفع مالك الشقة أو العقار ثمناً باهظاً له.

בעניין זה עמדת בית המשפט העליון מאוד ברורה – בעל הדירה או הנכס אינו יכול להפעיל כוח סביר כנגד השוכר הסורר. בית המשפט העליון קבע כך (רע"א 1798/16 עדל מוחמד חאפז אבו אלדבעאת ואח' נ' נג'אתי אלג'עברי, الحكم (من 14 مارس 2017):

وبالمناسبة، أود أن أشير، على الرغم من عدم إثارة مثل هذا الادعاء في قضيتنا، إلى أن حقيقة كون الأطراف أمامنا مؤجراً (خلفاءه حالياً) ومستأجراً لا تؤثر على إمكانية تقديم دعوى بموجب المادة 19 من قانون الأراضي كما هو مذكور. في الواقع، أُعطيت أهمية بالغة لكون الطرفين المتنازعين مالكًا ومستأجرًا في الحكم المتعلق بإمكانية استخدام القوة بشكل معقول بموجب المادة 18(ب) من قانون الأراضي ضد من استولى على الأرض بصورة غير قانونية وانتزعها من حائزها الشرعي. وفي هذا الصدد، تقرر أنه لا يجوز للمالك استخدام القوة ضد المستأجر بعد انتهاء مدة الإيجار أو عند الإخلال بالاتفاق، وأن سبيله الوحيد هو اللجوء إلى جهة قضائية مختصة. (בג"ץ 477/81 בן ישראל נ' המפקח הכללי של המשטרה, פ"ד לו(4) 349, 352 (1982); רע"א 5058/99 כספי נ' דויטש, פ"ד נה(4) 529, 538 (2001)).

لكن هذا لا يعني أن المالك غير مخول برفع دعوى بموجب المادة 19 ضد المستأجر. ينبع القيد المذكور آنفًا بشأن المادة 18(ب) من سياسة قانونية تسعى إلى الحد من تفضيل استخدام القوة على اللجوء إلى الهيئات القضائية، على الرغم من أن نص المادة لا يشترط ذلك (دويتش، ص 379). ولا يُشترط هذا السبب لتقديم دعوى بموجب المادة 19 من قانون الأراضي، إذ إن الأسباب الكامنة وراء حماية استخدام وحيازة الأرض، حتى وإن كان ذلك غير قانوني، هي في المقام الأول الحفاظ على النظام العام ومنع استخدام القوة كوسيلة لحل النزاعات. (حالة أوكاشي، في الصفحة 303؛ لنهج مختلف، انظر وايزمان، في الصفحات 75-76).

ختاماً

قد يتسبب دخول دخيل إلى عقار أو شقة أو أي مبنى آخر في أضرار جسيمة لمالك ذلك العقار. وتتجلى هذه الأضرار في خسارة الدخل، وانخفاض قيمة العقار، والتكاليف المالية اللازمة لإخراج الدخيل، فضلاً عن الهدر والنفقات الكبيرة المترتبة على التعامل معه.

يُجيز قانون الأراضي استخدام القوة المعقولة ضد المتعدي. وفي هذه الحالات، يكون مالك الأرض أو من ينوب عنه هو الشخص الذي يحق له استخدام القوة المعقولة، وذلك فقط إذا كان التعدي غير مصرح به، وفقط إذا لم يمضِ على التعدي ثلاثون يومًا.

في حالة بقاء المتسلل على الأرض أو الشقة أو العقار لأكثر من 30 يومًا، فمن الضروري رفع دعوى قضائية لإخراج المتسلل، وهي دعوى قضائية لإزالة الساكن.

في بعض الحالات، يمكن للشرطة الإسرائيلية المساعدة في طرد المتسلل.

الأسئلة الشائعة حول طرد المتسلل