פינוי פולש לדירה או ממקרקעין או מנכס עשויות להיות מטלות מורכבות מאוד, וזאת במיוחד אם לא מכירים את הוראות חוק המקרקעין. פינוי בכוח אדם שפלש למקרקעין או נכס כלשהו, עשוי להוביל להפרת החוק על ידי המפנה, והדבר עשוי להוביל למצב מקומם במיוחד, במסגרתו הפולש יגיש תביעה נגד בעל המפנה, ואף לזכות בה ולקבל פיצוי כספי.
לפני שנדבר על פינוי פולש באמצעות כוח סביר או באמצעות תביעה לפינוי פולש, חשוב להבין מיהו פולש ומהי הבעייתיות במעשה הפלישה.
עורך דין אדי בליטשטיין מייצג מזה למעלה מעשור תובעים ונתבעים במסגרת תביעות העוסק בפינוי פולשים. צריכים ליווי משפטי מקצועי? צרו קשר עם משרדנו.
מיהו פולש?
פולש הוא אדם אשר נכנס ומשתלט בניגוד לדין על דירה או נכס או מקרקעין. לא רק שלא ניתנה לפולש הרשאה להכנס לשטח אלא שהוא גם מסרב להתפנות מהשטח, ולעיתים מתנה את הסכמתו לפינוי השטח תמורת תשלום כספי גבוה.
ישנם פולשים "מקצועיים" אשר יודעים שהליך פינוי פולש הוא הליך משפטי לא מהיר ובעיקר יקר, ולכן סוחטים, כך ממש, את בעל הנכס על מנת שישלם לפולש בתמורה לעזיבתו את הנכס או הדירה או המקרקעין.
ישנם פולשים מתוחכמים עוד יותר אשר מחפשים שטחים המיועדים להשבחה ובינוי ורגע לפני תחילת העבודה פולשים לשטח ומסרבים להתפנות. במקרים אלה היזם עשוי להפסיד מיליוני שקלים אם העבודות לא יתחילו.
לא רק אנשים פרטיים או חברות מתמודדים עם פולשים, אלא גם המדינה שנאלצת להתמודד עם פלישה לקרקעות המדינה.
שימו לב – אדם אשר שכר דירה או נכס, הפסיק לשלם אך מסרב להתפנות, לא ניתן להתייחס אליו באותו אופן כמו אל פולש (קראו את פסיקת בית המשפט העליון בעניין זה המוזכרת בסוף המאמר). כנגד אדם שכזה צריכים להגיש תביעה לפינוי מושכר.
אילו בעיות נוצרות עקב פלישה?
אדם הפולש לדירה או לנכס או למקרקעין יוצר לבעל השטח בעיות רבות מאוד, כגון:
- הבעלים אינו יכול להשתמש בנכס או בשטח כרצונו.
- הפולש עשוי להשחית את הדירה או הנכס או לגרום לנזקים אחרים.
- בעל הנכס/מקרקעין אינו יכול להשכיר או למכור את הנכס או המקרקעין.
- מעשה הפלישה, כשלעצמו, עשוי לגרום להפחתה במחיר הנכס או המקרקעין.
- פינוי פולש זאת משימה לא פשוטה אשר כרוכה בהליכים משפטיים ולכן בהכרח בעל הנכס יאלץ לשכור עורך דין ולשלם לו שכר טרחה בסכום לא זניח על מנת לנהל תביעה לפינוי פולש.
- הבעיה הקודמת מובילה לבעיה נוספת – בעל הנכס יאלץ לבזבז לא מעט זמן על מנת לפנות את הפולש.
מה ניתן לעשות לצורך פינוי פולש?
לצורך פינוי פולש צריכים להכיר תחילה את סעיף 18 לחוק המקרקעין אשר קובע כך:
(א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם.
כלומר, אדם רשאי להשתמש בכוח סביר על מנת למנוע מלכתחילה את מעשה הפלישה או הסגת גבול.
לצורך פינוי פולש צריכים תחילה להבין כמה זמן הוא נמצא בפועל בדירה או בנכס או במקרקעין.
פינוי פולש שנמצא בשטח עד 30 ימים ממועד הפלישה
סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין מאפשר לבעל המקרקעין להשתמש בכוח סביר על מנת לפנות את הפולש במסגרת 30 הימים הראשונים.
כדי שניתן יהיה להפעיל כוח סביר צריכים להתקיים התנאים הבאים:
- הפולש השתלט על המקרקעין.
- ההשתלטות נעשתה בניגוד לדין.
- טרם חלפו 30 ימים מיום כניסתו של הפולש לשטח.
מהו כוח סביר?
כוח סביר או הפעלת כוח במידה סבירה אינם מוגדרים בחוק המקרקעין ובפועל כל מקרה נבחן לגופו של עניין ככל שהמקרה מגיע לבית משפט במסגרת תביעה אזרחית.
יחד עם זאת, ניתן לומר ללא קושי שלירות בפולש או "לפוצץ" אותו במכות לא תחשב להפעלת כוח סביר.
לעומת זאת, פינוי חפציו של הפולש מהשטח במסגרת ה-30 הימים הראשונים והחלפת המנעולים, עשויים להתקבל ככוח סביר.
פינוי פולש שנמצא בשטח לאחר 30 ימים ממועד הפלישה – תביעה לפינוי פולש
פינוי פולש לאחר שחלפו 30 ימים ממועד הפלישה הופכת להיות משימה הרבה יותר מורכבת. במקרים אלה לא ניתן יותר להפעיל כוח סביר אלא צריכים להגיש תביעה לפינוי פולש שהיא למעשה תביעה לסילוק יד.
במסגרת אותה תביעה לא צריכים להסתפק אך ורק בסעד של פינוי אלא ניתן לדרוש גם פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו לבעל המקרקעין, הדירה או הנכס.
ככל שהפולש יפונה בשלב זה באמצעות כוח סביר, הוא עשוי להגיש תביעה כנגד המפנה בטענה שהמפנה (לרוב, בעל השטח או מישהו מטעמו) פעלו בניגוד לדין. קיימת סבירות גבוהה שבמצב זה הפולש אף יזכה בפיצוי כספי כלשהו.
האם ניתן לפנות למשטרה לצורך פינוי פולש?
בתיאוריה אכן ניתן לפנות למשטרת ישראל ולבקש את סיועה בהתמודדות עם פולש לדירה, למקרקעין או לנכס כאשר טרם חלפו 30 ימים ממועד הפלישה. בפועל, משטרת ישראל לא תמיד תוכל (או תרצה) לסייע, וזאת במיוחד אם הפולש יטען שיש לו זכות להשאר בשטח, וינסה לשכנע את המשטרה שמדובר בסכסוך אזרחי. במצבים אלה משטרת ישראל תפנה את בעל השטח לבית המשפט.
משטרת ישראל תפנה את בעל השטח מיד לבית המשפט אם יתברר שהפולש נמצא בשטח יותר מ-30 ימים.
עמדת המשטרה נובעת מפסיקות בית המשפט העליון, לדוגמה במסגרת בג"צ 1750/22 עיד יוסף אבו טאעה נ' משטרת ישראל ואח' (פסק דין מיום 12.4.2022), אשר קובע, בין היתר כך:
הלכה היא כי במקרים שבהם מתבקש סיוע מצד משטרת ישראל בסילוקו של פולש, טרם שהיא חשה לעזרתו של הפונה עליה לבחון את התקיימות התנאים הקבועים לכך בסעיף 18(ב) לחוק המקרקעין. בפרט, ככל שקיים חוסר בהירות באשר לזהות המחזיק במקרקעין קודם לפלישה הנטענת, אל לה למשטרה להתערב בעניין (בג"ץ 5602/21 סיאם נ' משטרת ישראל, פסקה 7 (27.10.2021) (להלן: עניין סיאם); בג"ץ 136/21 עמליה אבישר נ' נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות, פסקה 6 (9.2.2021); בג"ץ 8950/17 אבו אלרוב נ' משטרת ישראל, פסקה 6 (2.9.2018)).
כפי שעולה מהעתירה ומתגובות המשיבים, לעת הזו קיימת אי בהירות בשאלת הזכויות וההחזקה בדירה עובר לפלישה הנטענת. לא מצאתי כי די בצו המניעה הזמני לבסס את טענותיו של העותר בשאלת ההחזקה, בין היתר מאחר שהצו האמור ניתן 5 שנים עובר לעסקת המכר הנטענת (ראו והשוו: עניין סיאם, פסקה 8). בנסיבות אלו, עמדת המשטרה כי אל לה להפעיל את סמכותה מכוח סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין וכי דין הסכסוך האזרחי להתברר בערכאה המוסמכת, אינה מגלה עילה להתערבות.
האם ניתן לפנות בכוח סביר שוכר שהפר חוזה?
במצבים שבהם שוכר מפר את הסכם השכירות, מפסיק לשלם את דמי השכירות ולא מתפנה מהנכס, בעל הדירה או הנכס עשוי לראות בו כפולש ולהפעיל כנגדו כוח סביר. זאת תהיה טעות ובעל הדירה או הנכס עשוי לשלם על כך ביוקר.
בעניין זה עמדת בית המשפט העליון מאוד ברורה – בעל הדירה או הנכס אינו יכול להפעיל כוח סביר כנגד השוכר הסורר. בית המשפט העליון קבע כך (רע"א 1798/16 עדל מוחמד חאפז אבו אלדבעאת ואח' נ' נג'אתי אלג'עברי, פסק דין מיום 14.3.2017):
בשולי הדברים אעיר, אף שטענה כזו לא הועלתה בענייננו, כי אין בעובדה שהצדדים שלפנינו הם משכיר (כיום חליפיו) ושוכר כדי להשליך על אפשרות התביעה לפי סעיף 19 לחוק המקרקעין כאמור. אכן, העובדה שצדדים יריבים הם משכיר ושוכר נודעה לה חשיבות בפסיקה לענין אפשרות השימוש בכוח במידה סבירה לפי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין כלפי מי שתפס את המקרקעין שלא כדין והוציאם מידי המחזיק בהם כדין. באשר לכך נקבע, כי המשכיר לא רשאי להשתמש בכוח כלפי השוכר לאחר תום תקופת השכירות או עם הפרתו של ההסכם, ותרופתו היא אך בפנייה לערכאה שיפוטית מוסמכת (בג"ץ 477/81 בן ישראל נ' המפקח הכללי של המשטרה, פ"ד לו(4) 349, 352 (1982); רע"א 5058/99 כספי נ' דויטש, פ"ד נה(4) 529, 538 (2001)).
אך מכך לא נובע כי משכיר לא רשאי להגיש תביעה לפי סעיף 19 נגד שוכר. ההגבלה האמורה הנוגעת לסעיף 18(ב) מקורה במדיניות משפטית המבקשת לצמצם את העדפת השימוש בכוח על פני פנייה לערכאות שיפוטיות, וזאת אף שאין היא מתחייבת מלשונו של הסעיף (דויטש, בעמ' 379). טעם זה אינו נדרש לענין הגשת תביעה לפי סעיף 19 לחוק המקרקעין, שהרי הטעמים העומדים ביסודה של ההגנה על השימוש וההחזקה במקרקעין, אף אם אינם כדין, הם בעיקרם שמירה על הסדר הציבורי ומניעת השימוש בכוח הזרוע כדרך לפתרון סכסוכים (ענין עוקשי, בעמ' 303; לגישה אחרת ראו ויסמן, בעמ' 76-75).
לסיכום
פולש למקרקעין, דירה או נכס עשוי לגרום לבעל אותו הנכס נזקים רבים מאוד. הנזקים יכולים לבוא לידי ביטוי באובדן הכנסות, ירידת שווי הנכס או המקרקעין, הוצאות כספיות על מנת לפנות את הפולש, ולא פחות חשוב בזבוז רב ויקר כדי להתמודד עם הפולש.
חוק המקרקעין מאפשר להפעיל כוח סביר נגד פולש. במקרים אלה מי שיכול להפעיל את הכוח הסביר הוא בעל המקרקעין או אדם אחר מטעמו, רק אם אכן מדובר בפלישה ללא אישור, ורק אם טרם חלפו 30 ימים ממועד הפלישה.
במקרה שהפולש נמצא במקרקעין, בדירה או בנכס למעלה מ-30 ימים יש צורך להגיש תביעה לפינוי פולש שהיא תביעה לסילוק יד.
במקרים מסוימים משטרת ישראל יכולה לסייע בפינוי הפולש.
שאלות נפוצות בעניין פינוי פולש
האם ניתן להפעיל כוח בעת פינוי פולש?
סוגיית הפעלת כוח סביר תבחן בכל מקרה לגופו של עניין.
