دعوى إهمال مهني ضد محامٍ لعدم تسجيل شقة في السجل العقاري

من المهم معرفة أن التعامل مع دعوى الإهمال المهني ضد محامٍ بسبب عدم تسجيل شقة في السجل العقاري يمكن أن يستغرق بالتأكيد أكثر من عام، وغالبًا أكثر من عامين.

قبل التقديم دعوى الإهمال المهني في حالة تقصير المحامي في تسجيل شقة في السجل العقاري، يجدر محاولة الاتصال بالمحامي الذي أهمل ومحاولة التوصل إلى حل وسط معه. مساومة لن تحصل بالضرورة على تعويض كامل عن الأضرار التي لحقت بك، ولكنك ستوفر الكثير من الوقت والجهد، والأهم من ذلك، الكثير من المال لأنك لن تضطر إلى دفع أتعاب محاماة لمحامٍ آخر لتمثيلك.

إذا لم تتمكن من التوصل إلى حل وسط، فلن يكون أمامك خيار سوى رفع دعوى قضائية. من المهم عدم التسرع في رفع الدعوى، بل جمع كافة البيانات والأدلة، وإذا كان هناك أي نقص في الأدلة التي قد تثبت صحة ادعاءاتك، فمن الأفضل بذل جهد للحصول على الأدلة ذات الصلة قبل رفع الدعوى.

على سبيل المثال: إذا وعدك المحامي كتابيًا بأنه سيتولى تسجيل العقار باسمك في السجل العقاري، فتأكد من العثور على هذه المراسلات، بل واحتفظ بنسخة احتياطية منها حتى لا تُحذف. وإذا وعدك المحامي بذلك خلال مكالمة هاتفية، فتحقق مما إذا كانت المكالمة مسجلة.

إذا لاحظت أن المحامي لم يكمل تسجيل الشقة باسمك في السجل العقاري لعدة أشهر، أو حتى لفترة أطول، فمن المفيد جدًا الاتصال بمحامٍ آخر للتأكد من إتمام التسجيل في السجل العقاري، ثم المطالبة بالرسوم التي دفعتها للمحامي الآخر من المحامي المهمل.

قبل رفع دعوى إهمال مهني ضد محامٍ بسبب عدم تسجيل شقة في السجل العقاري، من المهم جداً استشارة محامٍ متخصص في قضايا الإهمال المهني وله سوابق في رفع الدعاوى. دعوى قضائية ضد محامٍهذا مجال يتطلب الإلمام بالسوابق القضائية والتشريعات ذات الصلة، ولن يكون كل محامٍ قادراً على تمثيلك بشكل جيد في هذا المجال.

بيان الدعوى: دعوى إهمال مهني ضد محامٍ لعدم تسجيل شقة في السجل العقاري

متعلق:

المدعي: שם ושם משפחה, ת"ז: ____________
_______________ شارع 
الهاتف: ________________ 
ע"י עוה"ד אדי בליטשטיין (מ.ר. 60023)
شارع ههجانا 13، ريشون لتسيون (برج يارون ميلر، مكتب 501) 
هاتف: 6427876-03; فاكس: 4704697-077;

إن جي دي

المدعى عليهم: 1. שם ושם משפחה, ת"ז: _________________
العنوان ومعلومات الاتصال 

مطالبة

جوهر الادعاء:  العقارات - آخر.
الحلول المطلوبة: פיצוי כספי בסך 1,064,266 ש"ח.
مبلغ رسوم المحكمة: 26,606.65 ש"ח (13,303.33 ש"ח במועד זה לפי תקנה 6(א) ופרט 1 לתקנות בתי המשפט (אגרות), תשס"ז -2007).
وجود إجراء إضافي: بحسب علم المدعي، لا توجد إجراءات إضافية ذات صلة بالنزاعات بين الأطراف المفصلة في بيان الدعوى هذا.

استدعاء

بما أن المدعي قد رفع هذه الدعوى ضدك، فأنت مدعو لتقديم دعوى. بيان الدفاع خلال ستين يوماً ابتداءً من تاريخ تقديم هذه الدعوة إليكم.

يرجى الملاحظة، إذا لم تقم بالتقديم الدفاع אזי לפי תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, תהיה לתובעת הזכות לקבל حكم لم يصدر أمامك.

إن التأكيد في بيان الدعوى ليس موجوداً في الأصل ما لم يُذكر خلاف ذلك.

وصف موجز للمتقاضين

1. المدعي هو فرد عادي اشترى شقة في مدينة _______ من المدعى عليه 1.
2. بحسب علم المدعي، فإن المدعى عليه الأول شخص عادي. وقد باع المدعى عليه الأول للمدعي شقة بتاريخ _______ في شهر ___________.
3. المدعى عليهما 2-3 هما محاميان تم تعيينهما من قبل المدعي والمدعى عليه 1 لغرض تسجيل ملكية الشقة باسم المدعي.

الطلبات المقدمة بإيجاز

• يُرجى من المحكمة الموقرة منح المدعي الإغاثة التالية:
• يُحمّل المدعى عليهم، مجتمعين أو منفردين، مبلغ 448,200 شيكل إسرائيلي، وهو ما يمثل متوسط ​​الإيجار الشهري الذي خسره المدعي بين الفترتين ____________ (5400 شيكل إسرائيلي مضروبًا في 83 شهرًا). للمزيد من المعلومات، انظر رأي المُقيّم أقل.
• يُحمّل المدعى عليهم، مجتمعين أو منفردين، مبلغ 315 ألف شيكل، وهو الفرق في تكلفة تجديد العقار في شهر _________ مقارنةً بشهر __________. للاطلاع على رأي المُقيّم أدناه، يُرجى مراجعة هذا التقرير.
• تحميل المدعى عليه 1 مبلغ 93,500 شيكل بالإضافة إلى الفائدة والفوائد المرتبطة من ___________ حتى تاريخ صدور الحكم، وذلك مقابل التعويض المتفق عليه والمنصوص عليه في الاتفاقية.
• חיוב הנתבעים, ביחד ו/או לחוד, בגין תשלומי ארנונה_____________, בסך 17,886 ש"ח.
• مسؤولية المدعى عليهم، بالتضامن و/أو بالتضامن، عن معاناة الروح تكبدها المدعي بمبلغ 100 ألف شيكل.
• مسؤولية المدعى عليهم، بالتضامن و/أو بالتضامن، عنأتعاب المحامي بمبلغ 82,600 لغرض إجراء هذه العملية.
• يتحمل المدعى عليهم، بشكل مشترك و/أو منفصل، أتعاب المثمن التي دفعها المدعي، بمبلغ 7080 شيكل إسرائيلي.
• يُطلب إضافة الفائدة والربط إلى البنود 4(أ)، 4(ب)، 4(د)، 4(و)، و4(ز) من تاريخ تقديم المطالبة حتى تاريخ الدفع الفعلي.
• منح أي إغاثة أخرى قد تراها المحكمة الموقرة مناسبة.

ملخص للوقائع اللازمة لإثبات سبب الدعوى وتاريخ نشوئها

• في _________, وقع المدعى عليه 1 والمدعي اتفاقية لبيع/شراء شقة في مدينة _______, مقابل مبلغ إجمالي قدره ________ ألف شيكل.
• وفقًا للقسم 6.1 من الاتفاقية، تعهد المدعى عليه 1 بتسجيل العقار باسم المدعي بواسطة __________.
• وفقًا للقسم 7.1 من الاتفاقية، تم تعيين المدعى عليهم 2-3 كمحامين للمدعي والمدعى عليه 1 لغرض الاتفاقية ولغرض التعامل مع نقل الحقوق وتسجيلها في السجل العقاري باسم المدعي.
• مرت سنوات، وعلى الرغم من الطلبات المتكررة من المدعية و/أو شخص ما نيابة عنها، لم يتصرف المدعى عليهم و/أو لم يكملوا تسجيل العقار باسم المدعية.
• התובעת נאלצה לשכור _________ את שירותיה את עוה"ד __________ על מנת שתבצע את הרישום על שמה, ואכן, בזכות עבודתה המאומצת של עוה"ד __________ רישום הנכס על שמה של התובעת הושלם ביום ___________.
• أرسل المدعي خطاب تحذير إلى المدعى عليهم قبل رفع هذه الدعوى، لكن المدعى عليهم لم يكلفوا أنفسهم عناء الرد. رسالة تحذيريةولا حتى التذكير المرسل إلى المدعى عليه الثاني.
• في ظل هذه الظروف، لم يكن أمام المدعي خيار سوى رفع هذه الدعوى.

الوقائع التي تمنح المحكمة الاختصاص القضائي

1. تتمتع المحكمة الموقرة بسلطة النظر في الدعوى في ضوء طبيعتها ومقدارها ومكان إقامة المدعى عليهم وموقع العقار موضوع الدعوى، وفقًا للائحة 7 (أ) من لوائح الإجراءات المدنية.

تفاصيل الادعاءات

1. يمتلك المدعي ___________.
2. בתאריך ______ הנתבע 1 והתובעת חתמו על "הסכם למכירת נכס הרשומה בטאבו", שמהותו רכישת דירה ______ על ידי התובעת, תמורת סך של _____ אלף שקלים.

الملحق 2: "הסכם למכירת נכס הרשומה في المحرمات" שנחתם על ידי התובעת והנתבע 1 ביום _______.

1. ينص البند 6.1 من الاتفاقية على ما يلي:

"בכפוף לקבלת כל האישורים שבאחראיות הקונים, המוכרים מתחייבים, قم بتسجيل العقار بواسطة _______ باسم المشترين (להלן "تاريخ التسجيل"), قم بتسجيل ونقل جميع حقوق الملكية في العقار باسم المشترين في مكتب تسجيل الأراضي، مع ضمان خلو العقار من أي دين أو رهن أو قيد أو رهن عقاري أو حق إيجار أو حق حيازة أو أي حق آخر لصالح طرف ثالث. למעט משכנתא של הקונים."

1. على الرغم من أن المدعية احتفظت بحصتها وفقًا للاتفاقية (ولم يدعي أي من المدعى عليهم خلاف ذلك)، إلا أن العقار لم يتم تسجيله باسم المدعية لسنوات، حتى ________.
2. ينص البند 7.1 من الاتفاقية على ما يلي:

"הצדדים ממנים בזה את ______________ (أسفل وأعلى) "עו"ד") להיות באי כוחם לצורך הסכם זה ולצורך הטיפול בהעברת הזכויות ורישומן בלשכת רישום המקרקעין בנכס על שם הקונים."

1. تواصلت المدعية و/أو أفراد أسرتها مع المدعى عليهم وسكرتيرهم مرتين أو ثلاث مرات لا تُحصى على مر السنين للاستفسار عن سبب عدم إتمام عملية التسجيل. ومع ذلك، استمر المدعى عليهم في المماطلة ولم يُكملوا إجراءات تسجيل العقار باسم المدعية.
2. مع اقتراب موعد شراء العقار، قررت المدعية إجراء تجديدات في الشقة. وكانت خطتها البدء بالتجديدات، وبعد تسجيل العقار باسمها، الحصول على قرض كبير من البنك بضمان رهن الشقة، وذلك لضمان سداد القرض، واستكمال التجديدات الشاملة في الشقة باستخدام أموال القرض.
3. ما حدث بالفعل هو أن المدعي بدأ في تجديد الشقة، والتي أصبحت غير صالحة للسكن بعد بدء أعمال التجديد (انظر رأي المثمن المرفق أعلاه).، ولم تتمكن من إكمال عملية التجديد لأن الشقة لم تكن مسجلة باسمها بحلول التاريخ المذكور في الاتفاقية، ولا بعد ذلك بفترة وجيزة، وبالتالي لم يوافق البنك على منح المدعية قرضًا. (لأنه لا يمكن رهن الشقة لصالح البنك، حيث لم يكن المدعي يمتلك الشقة في ذلك الوقت).
4. اتصلت المدعية و/أو أفراد أسرتها بالمدعين عدة مرات بخصوص هذه المسألة، وأشاروا إليهم إلى أن المدعية قد بدأت أعمال التجديد ولم تتمكن من إتمامها، لأن الشقة لم تكن مسجلة باسمها، ولم تستطع الحصول على قرض لمواصلة تمويل التجديد. ورغم ذلك، لم يلتزم المدعى عليهم بما وعدوا به، واستمروا في المماطلة.
5. كما يتضح من لقطة الشاشة المرفقة أدناه، اتصل شقيق المدعي في إحدى الحالات بسكرتير المدعى عليهما 2-3 وأكد مرة أخرى على ضرورة الإسراع في إكمال التسجيل حتى يمكن الحصول على قرض من البنك وإتمام عملية التجديد.
6. تُظهر لقطة الشاشة أيضًا رد ممثل بنك مزراحي تفاحوت، الذي أكد أنه إلى حين اكتمال التسجيل وامتلاك المدعي للعقار رسميًا، ولن يتم رفع حجوزات التنفيذ. (مسألة أخرى كان على المدعى عليهم معالجتها) ولم يتم علاجه)، لن يكون من الممكن فحص طلب المدعي للحصول على قرض.

الملحق 3: رد من ممثل بنك مزراحي تفاحوت بتاريخ ______.

• تجدر الإشارة إلى أن المدعية حاولت أيضاً الحصول على قروض من أطراف ثالثة، لكن لم يوافق أحد آخر على إقراضها المبالغ المالية المطلوبة لإكمال عملية التجديد.
• في ظل الظروف التي نشأت، اضطرت المدعية للعيش مع ابنتها في منزل والدتها. في غرفة صغيرةوبعبارة أخرى، لم تكن المدعية غير قادرة على تأجير الشقة فحسب، بل لم تكن قادرة أيضاً على العيش في الشقة التي اشترتها مع ابنتها، وذلك لتقليل أضرارها. إن المعاناة النفسية التي لحقت بالمدعية (وابنتها) هائلة.
• בחודש _________, לאחר שהתובעת ראתה שהנתבעים לא מבצעים דבר לצורך רישום הנכס, על אף הבטחות חוזרות ונשנות לטפל בכך, התובעת שכרה את שירותיה של עוה"ד __________, מכיוון שהתובעת הבינה שהנתבעים לא מתכוונים ו/או لا تستطيع و/أو لا تعرف كيفية إكمال تسجيل العقار باسمها.
• الغريب في الأمر، הנתבעים 2 – 3 לא שיתפו פעולה עם עוה"ד __________ וזו נאלצה לפנות אליהם ו/או למזכירתם שוב ושוב בבקשות למתן מסמכים ו/או מידע שנמצא ברשותם, לצורך השלמת פעולת הרישום, ومن بين أمور أخرى، تولت أيضاً إلغاء إجراءات التنفيذ التي بموجبها تم فرض حجز على ممتلكات المدعي.. כאמור, כל מה שעשתה עוה"ד _________ היה על הנתבעים לבצע לפני שנים רבות.
• לבסוף, בתאריך ___________ עוה"ד __________ הצליחה להשלים את פעולת הרישום.

الملحق 4: وثيقة مؤرخة بتاريخ __________ موقعة من قبل مسجل الأراضي، تؤكد تسجيل العقار باسم المدعي.

• بعد أيام قليلة من إتمام تسجيل العقار باسم المدعية، حصلت على موافقات مبدئية على قروض بقيمة 500 ألف شيكل من بنكي ديسكونت وليومي، وتتفاوض المدعية حاليًا على أسعار الفائدة وشروط الرهن العقاري.

الملحق 5: الموافقات المبدئية لمنح قرض عقاري من بنك الخصم والبنك الوطني من __________.

• בתאריך __________ נשלח לנתבעים בדוא"ל ובפקס מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים. בהעדר מענה נשלחה תזכורת ביום _________. ב"כ התובעת קיבלת מהנתבע 2 אישור קריאת הודעת הדוא"ל, אך לא התקבל מענה לגופו של עניין.

الملحق 6: פניות ב"כ התובעת לנתבעים בדוא"ל ובפקס.

• ב"כ התובעת אף ניסה להתקשר למשרד הנתבעים 2 – 3 אך לא היה מענה.
• פרק הזמן הארוך שחלף בין מועד חתימת ההסכם, לבין המועד האחרון שנקבע בהסכם לצורך השלמת פעולת רישום הנכס על שמה של התובעת, לבין המועד שבו הנכס נרשם בפועל על שמה של התובעת (אך ורק בזכותה של עוה"ד _________, ולא הנתבעים) מעיד על הפרת ההסכם באופן יסודי, ומקים חזקה בדבר רשלנות הנתבעים 2 – 3, אשר גרמה נזקים לתובעת.
• تمت معالجة هذه المسألة سابقاً في السوابق القضائية:

" الواجب النظري للعناية الذي يدين به المحامي الذي يمثل المشتري في معاملة شراء يفرض عقد الإيجار على المشتري الالتزام الأساسي بتسجيل الشقة باسمه، وإلا فإن الأخير يكون عرضة لانتهاك حقوقه ووضعه القانوني كمشتري للعقارات، والضرر الناجم عن ذلك.كان من الممكن أن يتوقع محامٍ معقول حدوث ضرر بسبب عدم تسجيل عقار تم شراؤه من قبل المشتري الذي يمثله، وخاصة في تلك الحالات التي أوفى فيها أطراف تلك الصفقة (البائع والمشتري) بالتزاماتهم التعاقدية الكاملة بموجبها.

…

يجب على المحامي استخدام مهاراته المهنية المعقولة لحماية حقوق موكليه.במסגרת זו עליו להכין ללקוחותיו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר. כך למשל, עליו לדאוג כי תופיע בחוזה הוראה המבטיחה את לקוחו הקונה כנגד התחייבות המוכרים לבצע תשלומים שונים, שיהיו תנאי מוקדם לאפשרות העברת המכר לקונה. דבר זה ניתן להיעשות אם ע"י עיכוב כספים ששילמו הקונים על חשבון המחיר ואם בדרך אחרת(ע"א 554/84مازور ضد أريلي, פד"ע מה(1) 374). وبالمثل، لا يمكن للمحامي الذي يتم الاستعانة بخدماته للتعامل مع معاملة عقارية أن يضع ثقته في العميل للتعامل مع المعاملة بشكل صحيح (كلياً أو جزئياً) نيابة عنه., אלא עליו לדאוג בעצמו (או ע"י מי מטעמו) לכל הטיפול, מתחילתו ועד סופו.

في الواقع، في كل معاملة يتولاها المحامي ويتقاضى أتعابه، يتحمل هو المسؤولية المهنية الكاملة عن إجراء الفحوصات في الوقت المحدد. يحق للعميل الحصول على معلومات كاملة من المحامي في الوقت المناسب، لأنه لجأ إلى متخصص لهذا الغرض ولم يكن راضيًا بمعرفته الخاصة (للمزيد من المعلومات حول هذا الموضوع، انظر: ת"א 40530/99ديفيد ن. أهارون [نُشر في نيفو] (28.05.00)؛ و ת"א 2701/04עזבון המנוח בלצקי ולדימיר ז"ל נ' יאמפולסקי אלנה [פורסם בנבו] (2.3.10)).

…

أقرت أحكام المحاكم بواجب العناية المفروض على المحامين الذين يتعاملون مع اتفاقيات العقارات.وخاصة في بيع وشراء الشقق السكنيةفي هذه الحالة، يضع كلا طرفي الصفقة ثقتهما في المحامين الذين يمثلونهما في الصفقة، لأنهم سيقومون بالإجراءات الأساسية لضمان حقوق العميل، مثل دفع المقابل، والتحقق من تفاصيل تسجيل الحقوق في مكتب تسجيل الأراضي وأي مؤسسة أخرى مناسبة، حسب الحالة (لجنة التخطيط والبناء، قسم الهندسة المختص، إدارة أراضي إسرائيل، إلخ). نقل الحقوق النظيفة إلى المشتري وتسجيل نقل الحقوق في غضون فترة زمنية معقولة.

סטנדרט ההתנהגות הדרוש מעורך דין המייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין אינו כשל אדם סביר, אלא כשל "עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". משכך, עליו לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר ולפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. על כן, חובת הרישום של העסקה על שמו של הקונה היא מאבני היסוד של חובת עורך הדין המייצג קונה כלפי לקוחו, בהעדר חריגים לכך.

…

لا يمكن إنكار أن تسجيل الحقوق له مكانة مهمة.. בהקשר זה נקבע בפסיקה, כי על הקונה לשכלל את רכישתו ברישום (רע"א 2297/95בא כוח היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט (3) 863(1995)). על כן, במהלך חיי העסקה נחוץ שלב בו יירשם המוכר במרשם כבעל הזכות, וזאת כדי שיוכל להעביר את הזכויות הרשומות על-שמו לקונה (הבא בתור).

…

לא אחת נפסק, כי משנרשמה הערה, העיד תוכנה רק על דבר קיומה של התחייבות לערוך עסקה(ע"א 624/13[פורסם בנבו] הנ"ל). في هذه المرحلة، تقع مسؤولية عملية التسجيل، بما في ذلك كل ما تتطلبه، على عاتق المحامي وحده..

אחריות זו של עורך הדין חוסה גם על תשלום דמי הטיפול והגשת מסמכים רלוונטיים לחברה המשכנת, לשם ביצוע רישום הזכויות. בעניין זה, יפים הדברים שנפסקו בע"א 751/89مشابور ضد شوهات, פ"ד מ"ו (4) 529 ולפיהם"עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. عندما يوكل العميل قضيته إلى محامٍ، لا يُتوقع منه أن يعرف بنفسه، بأي حال من الأحوال، المسائل التي تتطلب فحصًا. ينبغي أن تخدم خبرة المحامي المهنية كلاً من المحامي وموكله في تحديد كل ما يستدعي الفحص.".

يرى: ת"א 52659-12-17 ודים סמולקין נ' עו"ד מיכאל קפלן (نُشر في نيفو، 28 أبريل 2021).

• עיון בפסיקה יגלה כי עיכוב ברישום הנכס על שם הקונה במשך שנתיים "בלבד" נחשב כבלתי סביר:

"كان التأخير في تسجيل حقوق المدعين في السجل العقاري تأخيراً مطولاً وغير معقول استمر لمدة عامين.على الرغم من محاولة المدعى عليه الاعتماد على الإضرابات التي كانت تحدث في الاقتصاد في ذلك الوقت، إلا أن هذا لا يبرر الفترة الطويلة جداً التي لم يتم خلالها إكمال التسجيل.."

يرى: ת"א 5623/09 ניעמה עבד אל מועטי זגייר ואח' נ' עו"ד איברהים נסאר (نُشر في نيفو، 7.5.2012).

• בענייננו, כאמור, הרישום הושלם לאחר כשבע שנים לאחר ביצוע העסקה, וגם זאת, אך ורק בזכותה של עוה"ד ______.
• بعد إتمام تسجيل العقار باسم المدعية، استعانت المدعية بالخبير العقاري السيد روي بناي لتقييم الأضرار التي لحقت بها. وقد تم تسليم التقييم إلى المدعية في شهر ______، ودفعت مقابل ذلك مبلغًا إجماليًا قدره 7080 شيكلًا جديدًا.

الملحق 7: رأي المُقيّم وفاتورة ضريبية بمبلغ 7080 شيكل إسرائيلي.

أضرار المدعي

فقدان إيجار شهري لائق

• سيُظهر استعراض القسم 10 من رأي المُقيّم أنه في شهر ______ (آخر موعد لتسجيل العقار باسم المدعي، وفقًا للقسم 6.1 من اتفاقية العقد) بلغ الإيجار المستحق لعقار المدعي ______ شيكلًا جديدًا، وفي شهر _________ (تاريخ إتمام تسجيل العقار باسم المدعي) بلغ الإيجار المستحق لعقار المدعي __________ شيكلًا جديدًا. وهذا في المتوسط ​​هو بمبلغ شهري بمبلغ __________ شيكل إسرائيلي، والذي خسره المدعي على مدى 83 شهرًا = 448,200 شيكل إسرائيلي.
• تجدر الإشارة إلى أنه خلال عام ٢٠٢٤، في ضوء الرسائل التي تلقتها من المدعى عليهما الثاني والثالث، يبدو أن عملية التسجيل على وشك الانتهاء. وقد افترضت المدعية أنها ستتمكن أخيرًا من الحصول على قرض من البنك وإتمام تجديد الشقة.
• ولهذا السبب، في تاريخ __________، وقع المدعي اتفاقية إيجار مع السيد ________، الذي وافق على استئجار الشقة لمدة 24 شهرًا، بدءًا من تاريخ ________، مقابل مبلغ إجمالي قدره _________ شيكل شهريًا.
• كما ذُكر أعلاه، لم يكتمل تسجيل الشقة فعلياً، واضطرت المدعية إلى إلغاء عقد الإيجار. ولحسن حظها، تفهّم السيد ______ الموقف الذي وجدت المدعية نفسها فيه، ولم يتخذ أي إجراء قانوني ضدها بسبب إلغاء العقد.

الملحق 8: اتفاقية إيجار مع السيد _________.

• إن مبلغ الإيجار الذي كان السيد _______ على استعداد لدفعه مقابل استئجار العقار يتوافق مع ما ورد في رأي المثمن.

فجوة في تكاليف التجديد

• سيكشف استعراض رأي المُقيّم أن من بين المسائل الأخرى التي تناولها الرأي الفرق بين تكلفة تجديد العقار في شهر _______ مقارنةً بشهر _________. ويبلغ هذا الفرق 315 ألف شيكل.
• بمعنى آخر، في ضوء تقصير المدعى عليهم وإهمالهم، سيُضطر المدعي إلى دفع مئات الآلاف من الشواقل الإضافية لتجديد العقار اليوم. ويجب على المدعى عليهم تحمل هذا المبلغ.

التعويض المتفق عليه في الاتفاقية

• يتناول البند 12 من الاتفاقية مسألة التعويض المتفق عليه. وقد اعتبر هذا البند انتهاك البند 6 من الاتفاقية (البند المتعلق بتاريخ تسجيل المدعى عليه الأول للعقار) انتهاكًا جوهريًا. ووفقًا لأحكام البند 12، فإن الانتهاك الجوهري يُخول الطرف المتضرر الحصول على تعويض يعادل 10% من قيمة العقار. وقد حُددت قيمة العقار بـ ________ ألف شيكل، وبالتالي، يحق للمدعي الحصول من المدعى عليه الأول على مبلغ ___________ شيكل جديد كتعويض دون الحاجة إلى إثبات الضرر. ويجب إضافة الفوائد والمستحقات إلى هذا المبلغ من تاريخ ________ (آخر موعد لتسجيل العقار) وحتى تاريخ صدور الحكم.

أتعاب المحاماة لتمثيل المدعي في هذه الدعوى

• قبل رفع الدعوى، أرسل المدعي خطاب تحذير إلى المدعى عليهم. ومع ذلك، لم يكلف المدعى عليهم أنفسهم عناء الرد عليه أو تعويض المدعي بأي شكل من الأشكال.
• בנסיבות אלה התובעת נאלצה לשכור את בא כוחה לצורך ניהול הליך זה, תמורת שירותיו שילמה התובעת סך של 82,600 ₪ כולל מע"מ.

الملحق 9: فواتير ضريبية توضح دفع الرسوم لمحامي المدعي لغرض إجراء هذه الدعوى.

• في ظل الظروف المذكورة أعلاه، يجب فرض هذا المبلغ بالكامل على المدعى عليهم.

دفع الضرائب العقارية

• كما ذكر أعلاه، ولأن الشقة كانت في حالة غير صالحة للسكن، ولأن المدعي لم يتمكن من الحصول على قرض من البنك لإكمال تجديد الشقة، بعد إخفاق المدعى عليهم في تسجيل الشقة باسم المدعيكانت الشقة ثابتة كالحجر، لا يمكن تحريكها.
• למרות זאת, במשך שנים אלה התובעת נאלצה לשלם סך של _________ ש"ח בגין ארנונה. התובעת סבורה כי תשלום זה יש להשית על הנתבעים בגין מחדליהם.

الملحق 10: مستندات مرجعية لدفع ضرائب العقارات.

التعويض عن المعاناة النفسية

• نتيجةً لتقصير المدعى عليهم، عانت المدعية من ضائقة نفسية شديدة. اشترت المدعية شقةً بأفضل ما تملك من مال، لكنها لم تُسجّل باسمها لأكثر من سبع سنوات، مما حال دون إتمام أعمال التجديد.
• حُرمت المدعية من فرصة تأجير الشقة واستئجار شقة بديلة لنفسها. كما حُرمت من فرصة تقليل خسائرها والعيش في الشقة بدلاً من تأجيرها لأطراف ثالثة.
• ونتيجة لذلك، اضطرت المدعية وابنتها للعيش مع والدتها طوال هذه السنوات. في غرفة صغيرة والذي كان متوفراً في منزل الأم.
• في ظل هذه الظروف، تعرّض المدعي لضرر نفسي بالغ، ويتعين على المدعى عليهم تعويضه عن ذلك. ويرى المدعي أن المبلغ المناسب لهذا النوع من الضرر لا يقل عن 100,000 شيكل.

ختاماً

• في ضوء كل ما سبق، يُطلب من المحكمة الموقرة استدعاء المدعى عليهم لجلسة استماع أمامها وإصدار حكم على النحو التالي:
• التعويضات المفصلة في بيان الدعوى هذا.
• לחייב את הנתבעים בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בתוספת מע"מ.
• منح أي إغاثة أخرى تراها المحكمة الموقرة مناسبة في ظروف القضية.

_______________
עו"ד אדי בליטשטיין
ב"כ התובעת